賃貸アパートのトラブルの一つに、雨漏りがあります。
このような雨漏りの修理は、入居者または大家どちらが負担をするのでしょうか。
また、補償されるのはどんな保険でどんなときに適用されるのか、についても解説していきます。
アパートの雨漏りはだれが負担する？
実は、雨漏りに限らず賃貸住宅の修繕は、大家が負担するというのが義務とされています。
民法606条を見ると、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。
これは、大家が入居者にアパートを貸して利益を得ている以上は、必要な修繕は行わないとならないということです。
雨漏りが発生するのは主に壁や天井からですが、これらは本来であれば建物の内部を雨風から守る意味でも大切な役割を果たしています。
そこから雨水が侵入してくるということは、建物事態の機能が低下していると考えられます。
そのため、雨漏りが発生してしまった場合は、その機能を回復させるための修理を行わなければなりません。
ただし、雨漏りの原因が入居者の場合は、大家に責任を問うことはできません。
雨漏りの原因が入居者にあるケースとしては、以下のようなことが考えられます。
・窓を閉め忘れて雨水が浸入した
・風呂や洗面台の水を出しっぱなしにしていて室内に水が入った
・トイレを詰まらせて、浸水した
・壁を壊してしまい、そこから雨漏りした
このように、入居者によって部屋の内部が浸水したり、雨漏りするような場合は大家が責任を負う必要はありません。
入居者が修理を負担することになります。
では、雨漏りの修繕に重要となる保険について解説していきましょう。
大家が入るべき保険とは？
アパートやマンションなどの物件を購入したときは、損害保険に入る必要があります。
損害保険は様々ありますが、ここでは必ず必要な保険とその内容についてご紹介していきます。
・火災保険
火災保険というと、火事というイメージがあるかもしれませんが、実はそれだけでなく風災や落雷、水災や水漏れ、爆発、盗難などの幅広い補償を対象としています。
雨漏りの修繕には、この火災保険が適用されます。
・地震保険
地震が発生した際に、アパートの建物が損害、または倒壊した場合この地震保険が補償をしてくれます。
ただし、損害内容によって、支払われる保険金額や補償内容も変わります。
・施設賠償責任保険
この保険は、他人の所有物を損害してしまった場合に、その賠償金額を補償するための保険です。
例えば、共有部の配管から水漏れを起こし、入居者の電化製品が壊れてしまったり、家財が濡れてしまったなどに補償される保険です。
アパートを経営するにあたり、保険に入らないということは大きなリスクとなります。
建物が火災や事故などに巻き込まれた場合、多額の出費が発生することは予想されます。
このような費用は、事業の運営にとって致命的になりますから、多少の費用が嵩むとなっても最低限の保険には加入しておくことが大切です。
アパートの雨漏りに保険適用されるケース
雨漏りでの修理費用は火災保険で補償してもらうことになりますが、保険適用されるケースとそうではないものがあります。
まずは、保険適用されるケースを詳しく見ていきましょう。
・自然災害によるもの
台風や暴風、落雷や積雪などで建物の一部（屋根など）が損傷して雨漏りが発生してしまう場合は、対象内となります。
例えば、以下のような状況です。
・台風で屋根や窓が壊れることで起こる雨漏り
・暴風により飛来した看板などで窓や壁が壊れ、起こる雨漏り
・落雷で屋根が壊れることによる雨漏り
・積雪で屋根や窓が壊れることによる雨漏り
このような自然災害によって、建物の屋根や窓が壊れ雨漏りが発生してしまう場合は、火災保険が適用されます。
ただし、地震によりアパートの外壁にヒビ割れが入って雨漏りしてしまうような場合は、火災保険ではなく地震保険で補償を受けることになります。
入居者とのトラブルを避けるためにも、これらの保険にはきちんと加入しておきましょう。
雨漏りでも保険対象外になるケースとは
先ほどのように、自然災害による雨漏りの場合は、保険で補償を受けることができます。
ただし、以下の場合は対象外となりますので注意しましょう。
・建物の老朽化
古いアパート物件などでは、屋根や外壁などが劣化し、そこから雨漏りが発生してしまうことがあります。
このような場合は、補償を受けることができません。
・施工不良
施工不良で雨漏りが発生する場合も保険対象外となります。
ただし、築10年以内と比較的新しい物件で雨漏りがする場合は、施工業者やメーカーに責任があると考えられるため、まずは問い合わせてみましょう。
新築から10年以内であれば、修繕工事を無料で行ってもらえる場合があります。
このように、建物自体が老朽化していたり、施工不良の場合は保険の補償を受けることができません。
また、窓やドアを開けっ放しにしていて雨水が侵入してしまった場合も対象外となります。
雨漏りの連絡を受けたら大家が取るべき行動
もし、アパートの入居者から「部屋の天井に雨漏りが見られる」という連絡を受けたら、すぐに状況を確認しましょう。
入居者の部屋にすぐに駆けつけ、被害状況を細かくチェックします。
続いて業者に連絡を取り、修繕を依頼しましょう。
また、入居者に被害がないか、部屋の家電が壊れたりお布団が濡れて生活できないか、などの状況も細かく確認しておきましょう。
そういった状況になっていた場合は、大家が賠償責任を負う必要があります。
このようなときは、保険で補償を受けられる可能性もありますので、保険会社にも一度連絡を取ってください。
大家の対応が遅いと、入居者との新たなトラブルに発展する可能性も少なくありません。
平成29年度には民法が改正され、大家が雨漏りの修繕を行わない場合は入居者が修繕をしてもよいことになりました。
当然、修繕費用は大家が負担することになります。
高額な修繕費用を請求されることもありますので、雨漏りの連絡を受けたら速やかに対応しましょう。
アパートで雨漏りしてしまったら早急の対処を行うこと
雨漏りは一度起こってしまうと、修理しなければ回復することはありません。
雨漏りを放置すれば、入居者とのトラブルに発展してしまう可能性も高く、さらに修繕費用も多額になります。
また、雨漏りを放置して入居者が「これ以上住めない」という状況になり、やむを得ず転居した場合は引越し費用を大家が負担しなければならなくなる可能性もあります。
雨漏りが発生してしまった以上、大家にはこれを修繕する義務がありますから早急に対処することが大切です。
なにより、アパートなどの物件は大家にとって大切な財産です。
雨漏りを放置して資産価値を落とさないようにしましょう。
また火災保険や地震保険などは、最低限加入しておくことをおすすめします。
何かあったとき、保険で補償してもらえることは大きなリスクを軽減しますからね。
雨漏りは火災保険で補償される
雨漏りによるトラブルは、入居者が原因でない限りは基本的に大家側が負担します。
その場合、自然災害による雨漏りの場合でしたら、火災保険で補償してくれます。
また雨漏りが発生した場合は、すぐに対応するようにしましょう。
入居者とのトラブルを避けるためには、大家の対応力も重要となります。
