投資のひとつとして、アパート経営が注目されています。
アパートを建てるために必要なのが予算ですが、どのようにその目安を決めれば良いのでしょう。
今回の記事では、アパートを建てる予算の決め方についてご説明します。
アパートを建てるのにいくらかかるのか
近年、日本ではアパート経営がブームになってきています。
サラリーマン大家も一般的になってきましたね。
アパートを経営するためには、まず建物が必要です。
すでに所有している土地に建物を建てるのか、または土地から購入して建てるのか、または物件を購入するのか、状況によってどれくらいの予算が必要になるのか、大きな違いになってきます。
はじめに、建物を建てる場合の予算について見てみましょう。
一般的なアパートの建築費とは、本体工事費のみを意味します。
ということは、この建築費とは外枠のみのことで、室内の設備費は含まれていないということになります。
建築業者によって、この建築費に何が含まれているのかそれぞれ違います。
まずは、工事費に何が含まれていて、何が含まれていないのかをしっかり把握する必要があります。
そもそも、建築費といっても、構造によって大きな差が出ます。
面積の規模だけでなく、各戸の広さ、設備の質、木造なのか鉄骨なのか、プレハブなのか在来工法なのか、などです。
アパートの予算は構造によっても大きく変わる
建築費は、「坪単価×延床面積」でおおよそが計算できます。
もちろん、先ほどもお伝えした通り、建物の構造や規模によって違いは出てきてしまいますが、大まかな金額でしたら、これで計算します。
坪単価とは、建物の床面積1坪あたりの費用のことです。
ちなみに、相場は40万円～100万円です。
木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造の順に坪単価は高くなります。
木造は最も坪単価が低いため、建物を建てるコストを抑えることができます。
坪単価は約40万円～60万円です。
一般的に、2階建て～3階建ての低層アパートで使われる構造です。
木造アパートのメリットは、建築コストを抑えることができるため、利回りが高くなることです。
また、部屋の間取りや配置の自由度が高く、変形地を有効活用することもできます。
デメリットは防火性が低いことです。
防火地域に設定されている土地ですと、認定を受けた耐火建築物でなければ木造を建てることはできません。
鉄骨造の坪単価は、約50万円～80万円です。
鉄骨造には2種類あり、軽量鉄骨造と重量鉄骨造と分かれています。
軽量は2階～4階建てに使われることが多いです。
重量鉄骨造は、広いホールなどを作るのに適した構造です。
低層から高層まで、幅広い建物に使われています。
鉄筋コンクリートの坪単価は、70万円～100万円です。
最も坪単価が高くなります。
耐久性に優れているため、中高層マンションで多く使用されています。
3階建て程度の低層マンションに使われることもあります。
建築コストは高くなりますが、丈夫で修繕費があまりかからないというメリットもあります。
そのため、木造アパートよりも家賃を高く設定することもできます。
このように、構造によって大きく建物にかかる金額が変わってきます。
これによって予算を考える必要があります。
本体だけでなく付帯費用も予算に入れる
また、アパートの建築費は本体を建てる費用だけとは限りません。
本体の建物以外にも、別途で工事費がかかるのです。
アパートを建てるのであれば、都心でない限り、駐車場も必要になりますよね。
そうなると、駐車場敷地費用や、外構工事費なども予算に入れなければなりません。
また、税金のことも考えておかなければなりません。
アパートに関する税金は、例えば、地方自治体で定められているアパート建築に関する水道負担金、下水道負担金、教育負担金などがあります。
こういった負担金は、通常本体工事費の20％程度といわれています。
これ以外にも、登記に関する費用や、火災保険なども必要です。
アパートの規模にもよりますが、およそ100万円～200万円程度かかると考えておいた方が良いです。
このようにアパートを建てるためには、本体だけでなく、それ以外にも予算が必要になることがほとんどなのです。
アパートを建てるには自己資金が必須
アパートを建てる予算について、おおよそ目安は付きましたでしょうか。
そうなると、その予算をどのように用意すれば良いでしょう。
ほとんどの方は、ローンを組むことを考えます。
金融機関は、自己資金ゼロ出融資をしてくれることはほぼありませんので、自己資金が必要になります。
自己資金の目安は、建築費の0．5割～1割と考えておきましょう。
これが、金融機関の融資を受けるための必要条件となります。
しかし、自己資金が足りなかったとしてもあきらめないでください。
依頼する予定の住宅メーカーと提携しているローンの場合、自己資金がこれより少なくても融資を受け付けてくれることがあります。
ぜひ、担当の営業に相談してみてください。
しかし、やはり自己資金0．5割～1割は欲しいところです。
アパート経営は投資です。
投資の出資金として、0．5割～1割というのは適正です。
自己資金が多ければ、借入額が減り、毎月の返済額も抑えることができます。
しかし、手元の資金が減ってしまうのは大きな痛手です。
そのため、ローンの金利についてはよく吟味する必要があります。
有利な金利で予算を組もう
アパート経営では、大きな予算が必要です。
ローンの金利は、自身の信頼度や土地の見込み収益によっても変わります。
ローンの返済を考えるのであれば、できるだけ金利を低く抑えることも大切になってきます。
自分が納得するまで、金融機関に相談しましょう。
また、複数の金融機関に話を聞くこともおすすめします。
アパートは建てるだけで終わるわけではありません。
建てたあとも、長期間にわたって返済しなければならないのがローンです。
銀行だけでなく信用金庫や農協、住宅金融支援機構などいくつかの金融機関に話を聞きましょう。
金利が低くなると返済が楽になるため、アパートの建築を考える方も多くなります。
しかし、金利が低いのはアパートに限ったことではありません。
一般住宅でも金利が低くなるのですから、家賃を支払うのであれば自宅を建てる方が良い、と考える方も多くなります。
となると、アパートの需要が減ってしまうことも考えられます。
低金利だからアパートを建てやすいと考えるだけでなく、低金利のときにより良い設備するなどの、今後有効な投資をしておくことも考えておきましょう。
アパートは建てるだけじゃない。そのあとが大切
アパートローンの借入金を決定する際、金利も重要ですが、何年で返済を終えるのかということも重要になってきます。
アパート経営は、建てるだけでなくそのあと経営して利益を出さなければなりません。
自己資金を10年以内に回収できる利回りを目指します。
利回りとは、建築コストに対する年間収入の比率です。
例えば、建築費に6，000万円かかったとします。
自己資金は600万円で、家賃収入は月60万円、ローンの返済額は月55万円とします。
ひと月の利益は5万円となり、5万円×12ヶ月で、年間の利益は60万円です。
そうなると、10年で自己資金の600万円を回収できることになります。
しかし、この計算では固定資産税や不動産会社の費用、税金などが計算に入っていません。
実際には、この経費を入れたうえでの利益を考えなければならないのです。
アパートの経営では、何年で元が取れるのかなどは、人それぞれになってきます。
相続税対策などが絡んでくると、債務控除の点でもいつまで返済するのかを考えなければなりません。
しかし、長くても15年程度で返済することを目指しましょう。
返済期間が長くなればなるほど、月々の返済額は少なくなります。
しかし、トータルの返済額が減るわけではありません。
効率的に考えても、15年程度での返済が良いでしょう。
アパートを建てたから、あとは家賃収入が得られるだけというわけにはいきません。
建てたあとのことも考えて、自己資金と予算を考えていきましょう。
無理のない計画を立てる
アパート経営は、簡単ではありません。
ひとつの事業を始めるくらいの気持ちが必要です。
また、アパートの規模によっても予算は大きく変わります。
金利などを上手に利用して、無理のない資金計画、返済計画を立てましょう。
