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地目が田である土地に住宅を建築することはできる?

2021.5.17

これから所有している農地を活用したり、土地を購入したいと思ったとき、その土地の地目が田であることで悩まれている方は多くいらっしゃいます。

地目が田であると、その場所に建物を建てられるのか不安になりますよね。

今回は、地目が田である場所に住宅を建てることができるか、そしてその時の注意点などに関してご紹介します。

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地目とは?田と宅地の違い

所有している土地を活用したり、新たに土地を購入する際には地目が大きなポイントになります。

地目とは不動産登記法に基づいて定められた土地の区分のことを言います。

それぞれの土地は23種類の地目に区分されており、登記の際に記録される項目でもあります。

この23種類の中では田や宅地、畑や公衆用道路などと細かく分類をされているのです。

ここでは、宅地と田のみご紹介します。

まず、家や店舗などを建てることができる土地としては宅地が定められています。

宅地は建物の維持や効用を果たすために必要な土地とされており、多くの住宅での地目は宅地になっています。

次に、田ですが、こちらはお米を育てる田んぼなどのことを指します。

用水などを利用して、耕作をしていく土地とされており、一般的な田んぼのイメージそのものの土地です。

ただし、この地目には現況地目と登記地目の2種類あることに注意をしなくてはなりません。

現況地目とは、実際にその土地の状態によって分類された地目のことです。

登記地目とは、法務局に登記されている地目のことです。

稀に、この現況地目と登記地目が異なっている場合があるため、事前の調査は必要不可欠なのです。

計画地の地目の調べ方

先ほどは、土地の地目が現況地目と登記地目の2種類あり、異なっている場合があるとご説明しました。

この地目は、その土地の所有者が申請をすることによって地目の変更が行われます。

そのため、土地の所有者が申請をしていない場合などにおいては、この現況地目と登記地目が異なっているということが起こってしまうのです。

例えば、現況地目では住宅が経っている状態であるにもかかわらず、登記地目では田である場合などです。

つまり、土地を活用する場合や土地を購入する前には一度地目の確認を行う必要があります。

ここでは、その地目の確認方法についてご紹介します。

まず、ご自身で所有をされている土地であれば、市町村役所送付されている固定資産税納付通知書を確認する方法があります。

この固定資産納税通知書には、納税額の他に、土地の現況地目などの情報が記載されています。

次に、調べたい土地がまだ所有をしていない土地であれば、法務局やインターネットで、土地の登記情報を取得する方法があります。

こちらは、登記情報を管理している法務局の情報であるため、正確な登記の地目を知ることができます。

また、土地の所在地番さえ事前に控えておけば簡単に情報を入手することができます。

かなりお手軽な方法ではありますが、1筆の土地につき約500円から1000円の手数料がかかります。

地目が宅地でも住宅の建築は可能?

一口に地目が田と言っても、その場所は都市計画法によって、住宅が建築できるかどうかが変わってきます。

都市計画法は都市の健全な発達を目的として定められた法律です。

そのため、「この地域にはこの建物を建てていいです」「この土地は建物を建ててはいけません」と決められているのです。

都市計画法において、それぞれの土地を市街化区域、市街化調整区域、農用地区域に分類できます。

もしも、建築計画地が市街化区域内であった場合は、条件を満たせば建築できます。

この地域は住宅やその他施設を建築していくという地域です。

一方で、市街化調整区域や農用地区域はなるべく自然を残そうとされている地域であるため、現況地目や登記地目が田であると建築は厳しです。

このように法律で建築できる土地が定められているため、土地の購入や建物の建築の際には、用途地域の調査も必要なのです。

用途地域は各市町村の役所、もしくはインターネットで簡単に調べることができます。

地目が田の土地に住宅を建てるための条件

地目が田である土地において、市街化区域内であった場合は、条件を満たせば住宅の建築できますと先ほどご説明しました。

ここでは、その条件についてご紹介します。

田や畑などの農地を宅地として利用する場合、農地転用の手続きを行うことが必要条件です。

計画地の大きさが4ヘクタール以上の場合は都道府県知事に届け出を、4ヘクタール以下の場合は農業委員会への届け出が必要です。

また、元々は農地として使用されていた土地であるため、地盤の調査や改良工事などを行う場合もあります。

その地盤の状態や強度にもよりますが、この地盤工事だけで200万円かかってしまうこともあります。

そのため、農地転用の申請を行ってから実際に建築するまでに時間と費用がかかることが想定されます。

農地転用とは?

地目が田や畑などの農地と呼ばれる土地は、農地法によって耕作のための土地として定められています。

その理由としては、農地が私たちの生活に必要な食料を生産するうえでの大切な基盤であり、耕作面積の少ない日本においては数少ない農地を守っていく必要があるからです。

もしも農地転用の申請や許可を受けずに転用をしてしまうと、工事の中止や原状回復を命じられたり、罰金や懲役ということにまで発展する可能性があります。

また、休耕地などの今は耕作が行われていない土地でも、耕作しようと思えばできる土地とされ、農地に含まれるため注意が必要です。

正式に許可を得て、農地を住宅を建てられるようにする手続きを農地転用と言います。

先ほどもご説明をしたように、農地転用の際はその計画地の大きさによって申請する場所が変わり、転用許可申請書やその他必要な書類の提出が求められます。

また、農地転用申請についての事務作業は3週間から4週間かかります。

地目が田の土地に住宅を建てる時に注意するべきポイント

地目が田である土地に住宅を建てることについてご紹介しました。

しかし、先ほどもご紹介したように計画地の市街化区域であることが条件です。

もしも住宅を建てるために購入をした土地が、市街化調整区域であった場合、建築をすることもできず困ったことになってしまいます。

また、農地転用にはその手続きに必要な書類の作成などの業務があり、さらにはその時間もかかってしまいます。

それに加えて地盤の調査や改良工事を行った場合は、土地の購入金額に加えて莫大な出費になってしまう恐れがあります。

そのため、住宅を建てるために田や畑の農地を購入する際には、地目を把握して、その土地が市街化区域であることが必須条件であると言えます。

それに加えて、その土地がすでに農地転用の許可が得られていること、地盤の工事が済んいる場所であれば、なおさら良い条件です。

現況地目も登記地目も田である土地は表面的な売買金額を見れば安くお得に買えるかもしれません。

しかし、その土地を購入する前に調査を行うことによって問題点が見つかることがあります。

地目が田の土地での建築をする前に

地目が田である土地ではたしかに条件さえ満たせば住宅の建築は可能です。

しかし、地目が田の土地を確認せずに購入しただけでは、購入後にさらに別途費用が掛かってしまうという問題点もあります。

また、土地の売買や建築においては様々な法律の制限はあります。

特に農地法では農地を守るためとはいえ、手続きが多くあり、時間も手間もかかってしまいます。

しかし、耕作面積の少ない日本において、数少ない農地を守っていく法律である農地法によって制限はありますが、このような法律も私たちの生活を守るうえで必要なものなのです。

その法律の存在している意味を知ることによって、煩わしいと思える手続きや法律による制限の見方も変わるかもしれません。

 - 土地, 地目