賃貸でマンションやアパートあるいは事務所などを借りていると、毎月決まった期日までに家賃を支払います。
その家賃が、後払いなのか前払いなのかご存知でしょうか。
後払いか、前払いかを把握していないと、退去時の精算をする際に勘違いするトラブルが発生することがあるので、事前に確認しておきましょう。
こちらでは、家賃の支払い時期や退去月の家賃の支払い方法などについてご紹介します。
家賃は前払いになっている契約書が多い
家賃は前払いになっているケースが大半です。
例えば、10月に支払う家賃は翌月の11月分になります。
月の途中からマンションやアパートの契約を開始した場合、初期費用としてその月の日割り分と翌月分を支払ったのを記憶されている方もいらっしゃるかもしれません。
もちろん、すべてが前払いというわけではなく、後払いや当月に当月分払いといった契約内容も少数ですが、実際にあります。
極めてまれですが、賃料を前払いとして、共益費は実費精算で後払いとしている事務所の契約書もあります。
後払いですと、物件を解約して退去した後にも請求が来るような形になります。
貸主も借主も早めに精算を済ませるのが理想です。
後払いだと退去時には、不便な面がありますね。
どうして家賃は前払いになっているのか
実は民法614条の規定では、家賃は後払いとなっています。
しかし、必ずしも民法に従わねばならないわけではなく、貸主と借主の間で締結される賃貸借契約書で前払いと記載されていれば、賃貸借契約書が優先されます。
なぜ前払いが主流になったかは諸説あるようですが、貸主、借主ともにメリットはあります。
貸主である大家さんにとっては、前もって翌月分の家賃が回収できるメリットがあります。
賃貸借契約は、貸主と借主の間の信頼関係が基本になります。
しかし、貸主は家賃未払いのリスクを常に背負っているのも事実です。
早めに家賃を回収できれば、これに越したことはありません。
家賃の前払いが多いのは上記の理由からだ、という説が有力です。
借主にとっては、翌月における部屋の利用権を前月に手にできるといった形になります。
また、前払いで家賃を支払っていれば退去月には、もう家賃の支払いをしなくても良いというメリットもあります。
前項でも触れましたが、後払いでは退去後も支払いが発生する可能性があるので借主にとっても面倒です。
家賃の前払いは一ヶ月ずつが基本
家賃が前払いなら、まとめて一年分の前払いも可能なのでしょうか。
時々、借主側が「一年分を先に支払いたい」といった場合もあるようです。
これは貸主あるいは管理会社が可否を判断しますが、不可の回答が多いです。
賃貸借契約書では、毎月決められた期日までに翌月分の家賃を支払う旨の記載がなされていますので、契約内容とは異なってしまいます。
認める場合は契約書の特記事項などに、特殊な支払いに関する明記が必要となります。
加えて、翌年も同じように一年分まとめて支払うのか、といった問題もあります。
借主の事情で、次の年は一ヶ月ずつの支払いに変更となると、今度は実際と特記事項が合わなくなります。
また、一年間の途中で退去する場合、貸主や管理会社はいったん収められた何ヶ月分かの家賃を返さねばなりません。
退去精算がややこしくなるデメリットもあり、だいたいは毎月の支払いをお願いしているのが実情です。
月の途中で退去する場合の前払い家賃はどうなるのか
前月に一ヶ月分の家賃を前払いし、解約する退去日が末日ならばきりがよいのですが、必ずしもそうはなりません。
借主の都合によって月の途中での退去、引っ越しも当然あります。
そんなケースでは、前月に一ヶ月分を収めた場合、残りの家賃が返還される物件と返還されない物件があります。
契約書で「解約する月の家賃は日割り計算しない」という条件になっていれば、月の途中での退去でもまるまる一ヶ月分の支払いが必要です。
日割りすることになっていれば、残りは返還されるか最後の敷金等の精算時に返還されます。
あくまでも契約書に沿った処理となります。
退去月が日割りになる物件では、もし退去の日が予めわかっているなら、家賃支払い時に日割り分のみを支払うことも可能です。
一ヶ月分を支払って後から返還となるより、わかりやすいです。
いくら支払えばよいのかは一円未満の数字の扱いなど、日割り計算の方法まで載っている契約書もありますので参考にしながら計算します。
ただし、念のため管理会社に金額を確認してから支払ったほうが無難でしょう。
また、家賃が口座振替になっている時は、管理会社に依頼すれば振替額を調整してくれるかもしれません。
あるいは口座振替をストップしてもらい、最後の日割り分だけは振り込みなど別の方法で支払うことができるか相談するのも良いでしょう。
余裕を持って退去の通知をすることが必要
退去が決まったら、速やかに貸主あるいは管理会社に連絡してください。
口頭だけではなく書面による通知が必要で、大概は管理会社によって決まった書式があります。
契約書によっては、最終ページに添付資料として解約通知の書式がついているものもありますので、それをコピーして使います。
退去を申し出た日付や解約する日、解約理由などを記載します。
標準的な書式には、退去後の連絡先や精算した敷金の返還先口座を書く欄もあります。
未定の部分もあるかもしれませんが、その部分については判明したら連絡することにして早めに提出します。
解約の予告は契約書に記載があり、一ヶ月ないしは二ヶ月前が多いようです。
ただ、マンションやアパートといった住宅とは異なり、事務所や店舗は六ヶ月前が標準的で短くても三ヶ月前です。
マンションやアパートと同じと考えて、後々六ヶ月前までに伝えなければならなかったことを知り、トラブルになるケースは意外と多いです。
事務所移転が延期あるいは取りやめになったり、引っ越した後も以前の事務所の残りの前払い家賃不足分を払うといったことにならないよう注意が必要です。
急に退去することになったら
退去が決まったら、遅滞なく解約通知を提出することになりますが、勤務先の都合などで急な引っ越しになる場合もあります。
もう今月末には引っ越ししなくてはならないのに、解約通知が契約書に二ヶ月前となっていたら、前払いで足りない分の家賃も支払う必要があります。
「実際住んでいない期間の家賃は支払いたくない」といった方も多いでしょう。
しかし、契約を結んでいる以上は支払わなくてななりません。
支払いを渋っていても、敷金から相殺されるかもしれません。
一ヶ月分を敷金相殺されたら原状回復の費用が足りなくなって、不足分の請求書が届くこともありますので、結局は同じです。
支払いを免除して欲しい時、貸主あるいは管理会社に相談してみるのも手です。
管理会社が独断で免除するケースはありませんが、貸主が配慮してくれるかもしれません。
特に長く居住してくれた借主に対しては便宜を図ってくれる可能性が高くなりますが、契約書通りに進められることが多いことは確かです。
退去時の精算で勘違いを避けるために
普段は意識していなくても、退去時には家賃の支払い条件を確認するようにしましょう。
前払いであるのを把握していなければ、退去月にも家賃を支払うといった勘違いも生じます。
払い過ぎた家賃は後日に返還されると思いますが、退去時には敷金精算などもあり、ややこしくなります。
お手持ちの契約書を確認すれば、家賃が前払いかどうかはすぐわかります。
退去と精算をスムーズに進めるためにも重要なことです。
