会社で社員のために賃貸マンションやアパートを社宅として借りているケースがあります。
貸主あるいは管理会社に支払う毎月の家賃は、主に賃料と管理費から構成されていると思います。
ご存知のように住宅の家賃は課税対象ではなく消費税はかかりません。
しかしながら、新たに社宅としてマンションやアパートを契約する際に、仲介業者に支払う仲介手数料には消費税が上乗せされています。
なぜ、家賃は課税対象外で仲介手数料は課税対象なのかを以下に説明いたします。
あらゆる家賃には消費税がかからないのか
会社で社宅を借りようとして見積もりを依頼すると、消費税がかかっているものと、そうでないものが混在した見積もりが提出されると思います。
賃料や管理費は非課税で、仲介手数料は課税されています。
そもそも、なぜマンションやアパートには消費税がかからないのでしょうか。
実はマンションやアパートなどの住宅も以前は課税対象だったのです。
消費税が導入された平成元年当時は、住宅にも消費税がかけられていました。
しかしながら、平成三年の秋に税制が改正されて、社会政策上、居住するために使うマンションやアパートなどは非課税になったのです。
賃貸物件といっても居住の用に供するマンションやアパートのような住宅以外に、事務所や店舗といった事業に使うための物件もあります。
事務所や店舗の場合は、賃料と共益費それぞれに消費税が課せられています。
なお、住宅として借りる場合でも期間が一ヶ月未満のものは除外されて消費税がかかります。
会社が借りる社宅にも消費税はかからないのか
一般の個人ではなく、会社が社宅としてマンションやアパートを借りる際にも消費税はかかりません。
個人は非課税で、会社が社宅として借りる場合は課税されるイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。
契約するのが会社であるか、個人であるかを問わず、とにかく住宅として居住するために借りる賃貸物件は非課税となります。
居住するのが入社間もない社員でも、社長でも同じです。
また、会社が借主として契約して家賃を支払い、その家賃を会社が社宅入居者から別途徴収するケースがあります。
この場合のやりとりでも、もちろん、消費税抜きの金額で行われます。
会社が便宜を図っているからといって課税はされません。
余談ですが、会社で社宅を借りる場合、初期費用の仲介手数料が会社負担になって、入居者が支払わなくて良いというところも多いです。
更新手数料も会社負担で、入居者の負担は無しの場合も見受けられます。
社宅としてではなく事務所使用する場合は消費税がかかる
マンションやアパートを事務所や店舗として借りる方もいらっしゃいます。
貸主側が住居ではなく、事務所あるいはネイルサロンなどの店舗としての使用を認めている物件です。
マンションやアパートですと隣の生活音が聞こえてきたリ、食べ物のにおいがしてきたりといったデメリットがあります。
しかし、普通の事務所ビルの一室を借りるよりも「敷金が少なくて済む」「割安だ」といった理由から、少人数の会社や個人事務所が借りることも多いです。
確かに、事務所ビルは敷金が六ヶ月くらいの物件が多いですが、マンションですと三ヶ月程度で済みます。
仲介手数料を入れても初期費用が少なめで借りられます。
仕事が深夜まで及んだ時、帰宅せずにシャワーを浴びてそのまま布団を敷いて寝る、といった住宅本来のことも可能です。
また、首都圏の会社が社宅としてではなく、地方に小さな拠点を設けたい場合にも使われます。
マンションやアパートを住居として借りる場合は、賃料や管理費に消費税がかかりません。
しかし、このようなケースでは「居住」ではなく「事業用」としての賃借となりますので、マンションやアパートにも消費税が必要となります。
賃借する際には「事務所使用」と目的を明確に述べて借りなければなりません。
仲介手数料は家賃とは異なる
仲介業務は不動産会社が対価を得て行う業務です。
賃料や管理費は貸主に入金されるお金ですが、仲介手数料は不動産会社の売上となります。
手数料は不動産会社が経営を成り立たせるための収入です。
社宅として借りたい物件が見つかると、取り扱いしている不動産会社から紹介を受けます。
お部屋を案内してもらい契約をお願いすることになると、貸主と借主の間に立って窓口となり、契約手続きを進めてくれます。
仲介という役務（サービス）の提供を行って仲介手数料を報酬として受け取るわけなので、消費税はかかってくるわけです。
ものを買う時だけではなく、ホテルなどサービスの提供を受けた場合にも消費税は発生しますね。
それと同様と考えれば納得できるかもしれません。
契約するのが個人でも会社でも仲介手数料には消費税がかかる
前述しました通り、仲介業務を行う不動産会社は物件の紹介から始まって貸主と借主の間で契約手続きを進めてくれます。
貸主と借主が記名捺印した契約書を双方に渡し、最後は鍵の引き渡しをしてくれます。
個人が家賃の安いアパートを借りようが、会社が社宅として高級マンションを借りようが、一連の業務内容に変わりはなく対価を得て行う業務になります。
よってマンションやアパートを探して、仲介手数料が必要になると消費税がかかってきます。
最近は「敷金・礼金なし」のマンション・アパートが増えています。
初期費用をできるだけ抑えて、入居促進を図ろうという貸主と管理会社の工夫です。
あまり予算がなく、消費税どころか仲介手数料を省きたい方もいらっしゃるかもしれません。
一生懸命探せば、物件によっては仲介手数料が0円のものもあります。
あるいは物件の管理会社が仲介を兼ねる時、仲介手数料を取らないこともあります。
ただし、仲介手数料が不要な物件が希望に叶う物件かどうかは別の問題です。
仲介手数料が社宅の賃料と同額になっている場合もある
社宅を借りた時に支払った仲介手数料が、賃料と同額になっているケースもあります。
これは不動産会社が非課税扱いで請求したのではなく、内税にしたためです。
通常は、見積書あるいは請求書では内訳の部分で本体価格と消費税を分けて記載します。
中には旧来の書式で見積書や請求書を作成する不動産会社もあり、消費税と本体価格の合計のみ書かれている場合があります。
このような書式では、備考にメモが無いかぎり内税とはわかりません。
社内の経理では税込みであることに気をつけねばなりません。
賃料一ヶ月分と同額にして内税にするのと、賃料一ヶ月分に消費税を上乗せするのとがありますが、いずれも間違いではありません。
どちらかというと、賃貸住宅を主に扱う不動産会社は内税にして、仲介手数料を賃料と同額にしている傾向があります。
賃料と管理費が非課税なので、見積書や請求書の書式も旧来のものを用いる場合が多く、仲介手数料も賃料と同じ額にしています。
一方で、店舗・事務所を多く扱う不動産会社は賃料本体に消費税をかけて仲介手数料にしていることが多く見受けられます。
店舗・事務所などの事業用は、賃料と共益費に消費税がかかります。
「賃料一ヶ月分」といった場合、自然と仲介手数料も外税にするのだと思われます。
仲介手数料は仲介会社への報酬のため消費税がかかる
社宅など居住用として物件を借りる場合、基本的に賃料に消費税はかかりません。
しかし、仲介業務を行う不動産会社への仲介手数料には消費税がかかります。
なぜなら、仲介手数料は物件の紹介や案内、家賃などの条件交渉など、仲介というサービスの提供を行ったことへの報酬だからです。
仲介手数料が不要な物件もありますが、サービス提供の対価として仲介手数料及び消費税を必要な経費としてとらえる意識も必要なのかもしれません。
