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賃貸の仲介手数料と消費税をしっかり理解し正しい契約を

2018.9.17

賃貸契約をする際に支払う項目は、いろいろあります。

中でも仲介手数料は、不動産によって家賃の1ヶ月分や0.5ヶ月分などという場合があります。

そして、その仲介手数料には消費税がかかります。

賃貸契約にかかる費用を正しく理解して、損をしない賃貸契約をしましょう。

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賃貸の仲介手数料には消費税がかかる?!

賃貸契約をする際に支払うのが、仲介手数料です。

契約した賃貸物件の家賃と同額、というケースがほとんどだと思います。

しかし、例えば家賃が10万円だとして、仲介手数料も10万円・・・ではないのです。

実は、仲介手数料には「消費税」がかかります。

そして、仲介手数料の額は、家賃の1ヶ月分が上限と決められています。

不動産会社によっては、家賃の0.5ヶ月分でいい場合もあります。

いずれにしても、仲介手数料には消費税がかかります。

賃貸の家賃は高額なので、消費税もおのずと高額になってきます。

「家賃と同額だろう」と思っていたら、実は消費税を含んだ結構な額を、仲介手数料として支払わなければいけないということがあります。

そのため、賃貸物件を借りる際には、しっかり消費税分も予算に入れて計画しておきましょう。

なお、仲介手数料はあくまでも契約成立した際の「成功報酬」として支払うものですので、賃貸契約が成立しない時には支払う必要はありません。

賃貸の仲介手数料に消費税がかかる理由とは

では、なぜ賃貸の仲介手数料には消費税がかかるのでしょうか。

それは、不動産会社が「課税事業者」だからです。

賃貸契約が成立すると、不動産会社は報酬として仲介手数料を受け取ります。

不動産会社は課税事業者ですので、仲介手数料には消費税がかかり、消費税を含めた金額を不動産会社に支払わなければなりません。

家賃や敷金、礼金などは、家主に支払われるもので、非課税となりますので、消費税はかかりません。

例えば、家賃15万円の賃貸物件を契約した時に支払う仲介手数料は、消費税を含め、16万2千円となります。

もし、家賃の他に管理費などがある賃貸物件だとしても、あくまでも仲介手数料は「家賃」のみの計算ですので、管理費を加算したものに消費税率をかけた金額は仲介手数料ではありません。

駐車場料金が別に発生する場合も、管理費と同様に家賃に加算された金額が仲介手数料とはなりません。

もし、不動産会社に家賃に管理費、駐車場料金を含めた総額で仲介手数料を請求されるような場合は、きちんと不動産会社に確認した方が良いでしょう。

同様に、非課税の家賃に「消費税込み」などの記載があったら、それも要注意です。

家賃は非課税なので、消費税込みということはありえません。

家賃64,800円(消費税込み)という賃貸物件の仲介手数料が消費税を含めて69,984円というのは消費税の二重取りになりますので、このような賃貸契約には注意し、不動産会社にしっかりと確認をしてください。

賃貸の仲介手数料は何ヶ月分が妥当?

本来、仲介手数料は1.0ヶ月分の不動産会社が多いですが、これは法律でその上限が「賃料の1.0ヶ月分+消費税」と定められているからです。

つまり、不動産会社は、1.0ヶ月以上の仲介手数料を請求してはいけないということになります。

しかし、不動産の賃料は高額ですから、1.0ヶ月分の仲介手数料もやはり高額になってきます。

そのため、賃貸契約する際は、しっかりと仲介手数料の額を確認しましょう。

また、最近では、仲介手数料が賃貸物件の賃料0.5ヶ月分などという不動産会社もあります。

これは、借主から0.5ヶ月分、家主から0.5ヶ月分を徴収している不動産会社です。

不動産会社ごとの仲介手数料の取り決めにより、借主が請求される仲介手数料の金額は1.0ヶ月分、0.5ヶ月分とありますが、いずれにしても「消費税」は必ずかかることを踏まえておいてください。

仲介手数料以外にかかる賃貸契約の諸費用

ところで、賃貸契約をする際に、最初にかかる諸費用は仲介手数料の他にも以下のようなものがあります。

<家賃>

入居する前に支払う最初の家賃です。

「前家賃」とも呼ばれています。

入居時期によっては、半月分だけの家賃でいいという場合もあります。

基本的には、入居前に入居月の分を支払うことがほとんどです。

家賃には、消費税がかかりません。

<敷金>

賃貸物件を借りる際の「保証金」のようなものです。

物件を借りている間に物件を損傷させた場合、退居時に「原状回復」すること(故意に損傷させた傷や汚れを借主が直してから引き渡す)が必要になります。

その際の修繕費等に使うお金が敷金で、損傷がなければ退居時に返金されます。

また、原状回復に使った分を差し引いた額についても返金されるのが原則ですが、現実にはなかなか返金されないというケースも増えてきています。

敷金にも消費税はかかりません。

<礼金>

家主の方へ、物件を貸してもらうお礼として、家賃の1~2ヶ月分くらいを支払います。

昔からの慣習ですが、地域によっては、礼金自体発生しない地域もあります。

ちなみに、礼金はあくまでお礼の形で支払うお金なので、退居後に返金されることはありません。

礼金も敷金同様、消費税はかかりません。

<火災保険>

物件を借りる際に、火災保険に加入します。

契約期間は1~2年が一般的で、契約期間が過ぎた後の更新も、借主が行います。

保険にも消費税はかかりません。

<鍵交換費>

地域や物件によって違いはありますが、賃貸物件の住民が変わる際には、鍵の交換が一般的になってきています。

交換費用は、新規契約者が支払うことが多いです。

鍵の交換費用は業者などに支払いをするものなので、消費税がかかります。

仲介手数料ナシの物件とは?

賃貸物件を探していると、時々「仲介手数料無料」という文字を見かけるかもしれません。

不動産会社の大事な収入源となる仲介手数料が無料とは、どういうことなのでしょう。

この場合の多くは、仲介手数料分を家主からもらっているということが言えます。

賃貸物件の条件として、好条件ではない場合(駅から遠い、日当たりがいまいちなど)、なかなか入居者が入らず、数ヶ月も空家状態が続くのは家主にとって困ることです。

そして、「自分で仲介手数料を払ってでも早く入居してほしい」家主は、その物件の仲介手数料を既に不動産会社に支払っています。

そのため、「仲介手数料無料」となり、賃貸物件を探している人にとっては魅力のある物件となるわけです。

もちろん家主が支払う場合にも、消費税が加算されます。

借主と全く同じ条件です。

「初期費用を抑えたい」という方には嬉しい条件の物件ですが、賃貸物件に求める条件をどこで妥協するかによって、仲介手数料無料がお得か否かは違ってきます。

それ以外にも、本来仲介の立場にある不動産会社が管理をしている物件となると、仲介手数料は発生しないケースもあります。

「自社管理の物件を紹介するので、仲介手数料はいらない」ということも、まれにあります。

賃貸の家賃に消費税があるのとないのはナゼ?

ここまでのお話で、賃貸の仲介手数料に消費税がかかることは、ご理解いただけたと思います。

しかし、家賃にも消費税があるものとないものがあります。

先ほどは、「家賃は非課税」とお伝えしました。

それ以外に、課税される賃貸の家賃というのもあります。

簡単に説明すると、居住用の賃貸物件は「非課税」、事業用(事務所や店舗)の賃貸物件は「課税」となります。

人が住むための物件が、非課税となるのです。

また、集合住宅などには共用部があったり、駐車場があったり、家賃の他にも付随する費用があります。

これらの消費税はどのようになっているのでしょうか。

共用部(集合住宅に住んでいる入居者が共用で使用する部分)についての共益費、また建物の維持管理にかかる管理費などは、家賃同様「非課税」です。

一方、駐車場料金は、課税になります。

ですが、家賃に「駐車場代込み」とされている場合は、家賃同様非課税となります。

そして、建物内に施設がある場合は、その利用料なども課税されます。

建物の条件、契約条件、家主の意向などで、これらの料金は適宜変わってくるものですので、契約前には、契約条件をよく確認してみてください。

賃貸契約には「消費税」の分も予算に入れて計画を

賃貸の契約時にはさまざまな初期費用がかかります。

その中でも仲介手数料は、家主ではなく仲介してくれた不動産会社に支払うために消費税がかかります。

それ以外にも実は消費税がかかる費用があることも理解していただけたでしょうか。

それらを踏まえ、賃貸契約の際の予算には「消費税」の分も計画しておくことが大事です。

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