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アパートの契約期間内に解約!借主から違約金はもらえるの?

2018.6.30

アパートなどを賃貸契約したあとは、解約することもついてきますよね。

だいたいは契約期間満了まで住む方がほとんどでしょうが、なかには仕事などの都合で契約期間内に解約する方もいます。

こちらでは、契約期間内の解約についてや、途中解約のときに貸主は借主から違約金をもらえるのかなどをご説明していきます。

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アパートの契約期間ってどんな期間?

借主との間でアパートを賃貸契約するとき、大体は「契約期間は2年」とされていますね。

この契約期間が設定されていると、借主からしたら2年間はここに住まなくてはいけないと思う方も多いでしょう。

また、もし2年以内に解約してしまったら、違約金を払わなければいけないのかと不安に感じる借主の方もいるかと思います。

しかし、実際はそんなことはなく、契約期間の2年以内であっても退去することは可能です。

そして、契約期間内で解約したら、借主が違約金を必ず支払わなければいけないというわけでもありません。

では、この契約期間はどんな期間なのでしょうか。

それは、アパートの賃貸契約期間内は、借主がそのアパート内の部屋に住むことを保証された期間なのです。

この契約期間が定められていないと、急に貸主から「こちらの都合で今使っている部屋から出て行ってもらいたい」と言われても、その要求に借主は従うことになってしまいます。

管理を任されている会社からしても、このようなことは起こってほしくないでしょう。

これを防ぐために、契約期間が存在しているのです。

アパートの契約期間満了で解約になったとき!

それでは、もし借主からアパートを解約したいと伝えられたときは、どのような対応をすれば良いのでしょうか?

アパートなどの賃貸物件の解約には、「契約期間満了のとき」と「契約期間内の途中解約」の2つがあります。

まずは、「契約期間満了のとき」の対応をみていきましょう。

ほとんどの管理会社は、契約期間満了の1~3ヶ月前に、契約期間を更新されるかどうかの書類を借主に送ります。

そのとき、更新の有無の書類と一緒に「解約通知書」も同封しますので、契約期間満了で解約すると決まっていれば、借主はその書類の必要事項を記入し返送しなければいけません。

解約の申し出が届いたら退去予定日を確認し、その日に部屋の状態や破損がないかなど、管理会社と借主と貸主が立ち会ってチェックします。

確認が終わりましたら、鍵や備品を借主から返してもらえばその日の手続きは終わりです。

万が一、部屋に不備があったときは、回復費用の見積書を数日~数週間以内に借主に送ります。

借主は内容を確認し、特に問題がなければ合意したことを管理会社に伝えます。

合意したあとは、入居するときに支払われた敷金から回復費用を差し引いた費用を、管理会社は借主の講座に振り込みます。

これで解約の手続きは終わります。

ちなみに、契約期間満了での解約のときは、もちろん違約金は発生しません。

アパートの契約期間内で途中解約!そのときの対応は?

つぎに、契約期間内にアパートを解約になったときについてお話ししていきます。

一般的には、退去する日の1ヶ月前までに、借主は管理会社もしくは貸主に解約をすることを伝えます。

しかし、人気のアパートなどによっては3ヶ月~半年前までと決めているところもありますので、契約書の確認は忘れずに行いましょう。

賃貸契約書には途中解約の条件も記載していますので、契約期間内に解約されるときは管理会社もチェックしておくことが大切です。

退去する1ヶ月前もしくは定められた期間前に途中解約の意思表示があれば、違約金は借主から支払われることはありません。

前の項でお話をした流れで、解約の手続きを進めていきます。

しかし、途中解約で定められた期間前に申し出があっても違約金を頂くことがあります。

それを次の項からお話ししていきます。

アパートの契約期間内に解約!違約金が発生することはあるの?

アパートの契約期間内に解約になったときは、定められた期間前に申し出れば違約金の発生がないことをお話ししましたね。

しかし、特約で違約金が発生する場合があるのです。

その特約は契約書に記載しており、「契約期間1年未満での退去は違約金が発生する」などと示されています。

アパートなどの賃貸契約の多くは、1年以上住むことが想定されています。

2年契約をするほとんどの方は、1年以上住むつもりでいるでしょう。

なかには、仕事などの都合で退去せざるを得ない方もいます。

借主から解約の申し出があった場合、貸主は違約金に関することを必ず伝えましょう。

管理会社によっては特約を設けていないところもありますので、ここもよく確認しておいたほうが良さそうです。

なぜ、この違約金が設定されているかというのは、貸主は貸していた部屋を解約される度に、部屋のクリーニングなどのリフォームや募集広告などの費用がかかってしまいますね。

1年以内といった短期間での解約が多いと、貸主の負担がとても大きくなってしまいます。

そのため、特約で支払われた違約金をリフォームなどの費用にあてることで、貸主の負担を軽減させることができるのです。

1年未満の解約だったとき!違約金はどのくらい頂くべきなの?

特約を設けていれば、1年未満の契約期間内の途中解約のときに、違約金が発生することがあるとお話ししてきました。

それでは、特約を設けていて違約金が支払われることが決まったとき、貸主は借主からどのくらいの金額を頂くのが良いのでしょう。

物件によっても変わるため、一概にこの金額ということはできませんが、一人暮らしの場合の違約金はだいたいアパートの家賃1ヶ月分くらいといわれています。

なぜ、家賃1ヶ月分なのかというと、解約されることにより受けるであろう平均的な損害は、家賃1ヶ月分相当の額であると認めるのが相当である」といわれているからです。

ただし、人気の物件などによっては家賃2ヶ月分と定めているところもありますし、アパートの部屋に不備があればその費用も別途で請求しなくてはなりません。

借主によっては、あまり契約書の中身を確認しない方もいます。

契約するときや解約の申し出があったときにこの部分を必ず管理会社から伝えてもらい、違約金のトラブルが起こらないように気をつけましょう。

貸主側が解約の申し出をすることはできるの?

先ほどまで、アパートの借主から解約の申し出があったときの対応についてお話ししてきましたが、反対に貸主が解約したい場合は解約することは可能なのでしょうか。

結論から申し上げれば、貸主からは必ずしも一方的に契約を終了させることはできません。

なぜなら、「借地借家法」という法律の存在により定められているからです。

貸主が契約期間内に解約するには、「期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知を出すこと」と「借地借家法の定める正当事由があること」が必要になってきます。

正当事由の例として、立ち退き料を提供することなどが挙げられます。

そして、貸主と借主の双方の合意が必要ですので、借主が拒否したときは解約することができません。

最初に、契約期間を定めることで、借主が借りた部屋に住むことができる保証となることをお話ししましたが、借地借家法という法律でも保証されています。

ですから、貸主から解約を申し出ても、借主の合意を得なくては退去させることはできないのです。

契約期間内の解約は慎重に!

アパートなどの賃貸契約期間内の解約は、契約書だけでなく法律でも定められていますので、きちんとした手続きに沿って進めなくてはなりません。

貸主も借主も全員が賃貸に関する知識が豊富というわけではありませんから、解約したい場合はまずは管理会社に相談や連絡をすることからはじめたほうが良さそうです。

そこで契約書や法律などをよく確認して、解約の手続きを進めるようにしてください。

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