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住宅ローンの金利の計算式を知って、返済計画を把握しよう

2018.6.8

住宅ローンを組んで新居の購入を考えている場合、毎月いくらの返済で何年かかるか、利息はどのくらいか知りたいですよね。

住宅ローンの金利の計算式を知っていれば、物件ごとに営業マンの手を借りずとも、自力で返済シュミレーションができます。

大切な人生設計のためにも、住宅ローンの計算を自分のものにして、お得な返済計画を立てられるよう、学んでおきましょう。

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住宅ローンの金利は1%でも大きな負担に

住宅ローンを組んで、新居を購入しようという場合、毎月の返済額がいくらまでなら生活できるのかをまず考えますね。

例えば、今借りている賃貸マンションの家賃+共益費が10万円だから、10万円までなら返済しながら同じ生活レベルが維持できるな、という具合です。

もし、欲しい物件が3300万円で、頭金に300万円を支払ったとして、残り3000万円を住宅ローンを組んで毎月10万円ずつ返済するとしましょう。

3000万円÷10万円で300回だから、25年で返済できるな、というように簡単ならよいのですが、そうはいきません。

ローンには金利がつきものだからです。

もちろん住宅ローンにも金利があり、それが資金を貸してくれる銀行などの儲けになります。

この住宅ローン金利は、担保となる住宅があることや、保証会社による保証があることなどから、他のローンなどよりも利率は低く設定されています。

そして、さらに金利優遇などを利用することで、変動金利では年利1%を切ることもままあります。

しかし、借りる金額自体が大きいため、たとえ1%でも金利の額は大きなものになります。

例えば、3000万円の1%は30万円なので、単純に考えると年間30万円もの金利がかかるのです。

ただ、実際には金利の計算式に沿って計算すると、毎月金額が変わってくるので、年間を通して一律ではありません。

住宅ローンの金利と元本の関係は

もし金利が年間30万円とすると、単純計算すると1か月2.5万円です。

毎月10万円ずつ返済していったとしても、そのうち2.5万円は金利なので、元本は7.5万円しか減りません。

そう考えると、たとえ1%程度でも金利はばかになりませんね。

住宅を購入してからの人生設計を立てる上で、金利や元金の減り方を把握し、よりよい返済方法にシフトすることも大切です。

そのためにも、自分で金利を計算する方法や計算式を具体的に知っておきましょう。

住宅ローンの場合、毎月返済していくため、元本が毎月減っていくわけです。

金利は、その減っていく元本に対してかかるものなので、利息の金額自体も毎月変わっていくのです。

つまり、返済10万円のうち、金利と元本の内訳が変わっていくということになります。

ちなみに、このような毎月固定金額を返済する方法を「元利均等方式」といい、一番ポピュラーな返済方法といえます。

一般家庭では、毎月の支出を安定させる必要があるので、この方法で説明していきます。

金利の計算式で具体的に計算してみよう

具体的な設定としては、住宅ローン3000万円、毎月10万円返済、ボーナス加算なし、金利は年利1%、元利均等返済の場合とします。

まずは、当初は借り入れ残高3000万円ですので、3000万円に対する月の金利を簡単な計算式で計算します。

ちなみに、年間の利息を年利、毎月の利息を月利といいます。

実際には、月利は365日分の月の日数で計算しますが、ここでは概算で年利を12で除したものを月利として計算していきます。

まず、年利は3000万円×1%で30万円です。

すると月利は、30万円÷12か月で2.5万円となります。

初回10万円の返済のうち、金利が2.5万円なので、残りの7.5万円だけ元本が減ります。

つまり、初回返済後の残高は、3000万円-7.5万円で2992.5万円となります。

では、2回目の返済はどうなるでしょう。

まず、年利は2992.5万円の1%で299,250円です。

すると月利は299,250円÷12か月を整数に丸めて24,937円になります。

返済10万円のうち、金利24,937円なので、元本は75,063円です。

すると、2回目返済後の残高は、2992.5万円-75,063円で29,849,937円となります。

住宅ローンの金利の計算式は3段階で

同様に、3回目の月利は24,874円、元本75,126円、残高29,774,811円、4回目の月利は24,812円、元本75,188円、残高29,699,623円となります。

この過程の金利や元本の計算式をまとめると、次のようになります。

①月利=住宅ローン残高×年利1%÷12か月
②元本返済額=毎月返済額10万円-月利
③今回残高=前回残高-元本返済額

このように計算を繰り返していくと、最終的に何回返済すれば残高が0円になるかがわかります。

ただ、30年でも360回計算を繰り返すことになります。

手計算では、らちがあかないと思いますので、エクセルなどの表計算ソフトを使って計算することをおすすめします。

その際は、まず月利、次に元本返済額、残高という順に計算式を入力します。

そして、月利、元本、残高それぞれを1か月ごとにオートフィル機能を使って自動計算していきます。

このとき、例えば、月利の列を360行一気にオートフィルで計算させられれば楽なのですが、3つの要素ともが変動係数になるため無理です。

ただ、1行ごとにオートフィルで自動計算させても、電卓よりは楽ですので、試していただければと思います。

結果としては、28年9か月で全額返済でき、返済総額は約3453万円、利息が約453万円という結果になりました。

金利の計算式が面倒という場合はシュミレーターで

エクセルなどの表計算ソフトで返済一覧表を作ると、手間はかかりますが、繰り上げ返済した際など、当該月の残高を変更するだけで結果がかわります。

これまでのデータを利用して、独自の加工ができるため、実情に沿った計算ができるでしょう。

また、一つのシートで何パターンかの利率で比較できたり、返済月額で比較できたりします。

ただ、面倒くさいという場合は、ネット上にたくさんの住宅ローンシュミレーターがアップされており、計算式いらずで簡単に利用できます。

銀行のHPなどには、現在の利率を適用させたシュミレーターもあります。

個人的なおすすめは、「生活や実務に役立つ計算サイト」のローン返済のシュミレーターです。

返済期間すべての金利と元本の内訳や金利総合計、総支払い額などの表が一気に作成できます。

住宅ローンを組んだあとは、銀行など借入れをした金融機関から返済予定表が届くので、それを見ればすべてわかります。

しかし、実際は半年ごとの利率の見直しがあったり、ときには繰り上げ返済などをしたりと、その返済予定表通りにはならないことが多いでしょう。

このような場合も、自作の返済表があると加工・修正できますし、上のシュミレーターで残高を新たな借入れ額として返済一覧表を作っておくと便利でしょう。

住宅ローン金利の計算式を知ることの有用性

ただ、シュミレーターを使うより、住宅ローンの金利の計算式を覚えて返済表を自作することで、月々の金利の額を実感することができます。

そうすることで、繰り上げ返済などで元本を減らしていく大切さもわかるはずです。

元本が減らなければ金利も減りません。

年利1%の場合だと、100万円を元本充当で繰り上げ返済すると、1万円の金利が軽減されますね。

それが、ひと月だけでなく、それ以降の金利すべてに影響していくわけですので、早く繰り上げ返済するに越したことはありません。

例えば、年初の1月に100万円繰り上げ返済をしたとしたら、1月の返済から12月の返済まで、年間12万円ほどの金利が節約できます。

同様に、1年でも返済期間を短くすることで、金利の総支払額も変わります。

ローンの返済でよくあるのは30年や35年返済ですが、住宅ローンを契約する前に返済計画を立てることで、29年で返済可能であることがわかる場合もあります。

ぜひ住宅ローンの金利の計算式を自分のものにして、有効に活用していただきたいと思います。

住宅ローンを計算式とシュミレーターの併用で制覇しよう

今回は、返済金額を決めて、金利と元本の内訳を計算する方法をご紹介しました。

しかし、例えば、年収から借入可能額を求めたり、利率による毎月の返済額の違いなどを知りたい場合があるでしょう。

そのような場合は、お手軽な住宅ローンシュミレーターの利用が有効です。

うまく使い分けて、最適な住宅ローンを選んでいただきたいと思います。

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