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アパートの管理会社は、苦情には迅速かつ真摯に対応しよう!

2018.5.29

アパートの管理会社は、すべての苦情に対し丁寧かつ迅速に対応し、アパート関係者すべてが満足いくように解決するまでが仕事と言えます。

その仕事は、賃借人の入退去の立ち会いから、賃借人同士のトラブル、さらにはアパートの近隣住民への対応まで多岐にわたります。

今回は、そんな管理会社へどんな苦情が寄せられるのかや、管理会社の対応、解決法についてお話しします。

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アパートの隣人音の苦情と管理会社

アパートでの普段の生活で発生する足音、話し声、テレビなどの音は、時にやっかいな苦情となって管理会社へ持ち込まれます。

最近では、携帯電話での会話に夢中になって、ついつい大声で話してしまったり長話をしてしまったりして、隣人の迷惑となるケースが増えています。

苦情を訴える入居者が、生活音に過敏に反応していることもありますが、騒音発生元の入居者も、自分が騒音元であることに自覚がない場合が多いです。

管理会社の担当者は、苦情の原因と思われる音が通常の生活音以上なのかを、とりあえず判断しておかなければなりません。

自らが、苦情を訴える入居者のもとへ出向き、実際に、その苦情となっている音を確認します。

できれば、同僚などに立ち会いを求め、二人で確認するのが確実です。

さらには、他の住人への聞き取りなどもあった方がよいでしょう。

騒音発生元の入居者への客観的な材料は、多ければ多いほど、苦情の解決を楽にしてくれます。

根気のいる仕事ですが、騒音発生元の入居者には、十分、理解を得られるように丁寧に、交渉しなければなりません。

しかし、この手の騒音は、発生元の騒音意識が元々低い傾向にあるため繰り返されることが多く、双方が納得するような解決に至らないこともあります。

そのため、問題解決が長引くと、被害者側の入居者が退去してしまうこともあります。

騒音の状況によっては、騒音発生元の入居者にアパート退去を促した方がよいでしょう。

管理会社にとって騒音による苦情はよくあることですが、騒音の原因がアパートの構造の脆弱さに起因する以外は、管理会社の責任において迅速に解決を図るべきです。

アパートの給排水音の苦情と管理会社

上記の生活音とは性質が違いますが、給排水音も時として騒音になることがあります。

アパートで、特に給排水音が問題になるのが、その音の発生時間帯です。

午後10時を回るあたりから、給排水音は苦情の原因になります。

午前0時を回ると、給排水音が騒音として管理会社に持ち込まれるケースが増えてきます。

なにしろ、寝静まる頃に発生する給排水音は、迷惑そのものだからです。

管理会社は、賃貸借契約の特記事項に「午後10時以降の洗濯、午後0時以降の浴室の使用の禁止」など、一筆入れて、入居者へ、アパート生活の常識を促しておくことは、大事な仕事ともいえます。

しかし、制限できないものにトイレの使用があります。

特に、トイレの排水音は、大量の水がいっぺんに排水管を流れるため、騒音レベルは高いといえます。

このトイレの排水音は、夜中、階下の住人に大変な迷惑となっている場合があります。

トイレの使用は致し方がない分、排水管に吸音性能の高い吸音材を巻いて音を軽減するか、パイプシャフトを設けて壁で遮蔽(しゃへい)し、防音対策するなどの処置を必ずしておくべきです。

これらのことは、アパートの設計段階から、トイレと寝室の位置関係、排水ルートなどを慎重に計画し、解決しておくべきことです。

しかし、この手の生活音に対する苦情は、管理会社に苦情が持ち込まれてから、やむなく対応していることが多いです。

アパートが完成した後に発生する排水音の苦情の解決は、管理会社にとって非常に難しい問題なので、あらかじめ対策を取っておかなかければなりません。

アパートの水漏れ苦情と管理会社

アパートで、給水側のトラブルはあまり聞きませんが、給水栓のトラブルが原因の水漏れはたまにあります。

この手の苦情は、個々に小額な工事費用で、時間もかからず解決できます。

しかし、アパートで注意しなければならないのが、排水管側のトラブルです。

アパートでの排水管のトラブルは階下に大きな被害を及ぼすことから、管理会社は普段から十分な注意を必要とします。

特に、築10数年経ったアパートは、排水管内に汚れや腐食などが見られるため、排水管トラブルとなる要因を抱えていることが多いです。

それだけに、管理会社による排水管の管理は、重要な管理項目になってきます。

管理会社は、定期的に排水管の清掃をする、または、排水音に異常が無いかなどを、入居者に聞き取り調査することも重要な仕事です。

聞き取り調査は、アンケート用紙で簡単にできます。

築年数が10年を超えた物件などは、一年に一度アンケート調査を実施した方がよいでしょう。

賃借人が異物を流し排水管を塞ぐ、洗濯機の排水ホースが、排水口から出ていたなどの排水口手前のトラブルは、当然、入居者の責任ですが、その他、排水管で起こるトラブルは、ほとんどが管理者側にあるといえます。

なぜなら、アパートに設置された排水管は、入居者が通常の生活をする上での排水は、排水管で処理できるように設計されているからです。

管理会社は、通常の生活排水がトラブルに発展した場合、排水管のメンテナンスに問題があると心得た管理が求められます。

アパートの共用部と管理会社

アパートの共用部は、エントランス、廊下、階段、建物外部などです。

アパートの規模にもよりますが、分譲マンションと違って、賃貸アパートの共用部は、清掃、修繕などの維持管理に費用をかけない傾向があります。

また、アパートは賃借であって、所有をしていないので、入居者の管理や美化意識が低いと言えます。

また、最近の動向として、アパートの経営者は所有アパートを自ら管理せず、管理会社に委託するようになりました。

近年、投資目的のアパート経営が増えたこともあります。

そんなことから、アパート管理を管理会社に任せっきりで、共用部の管理が行き届かないアパートが多く見られるようになりました。

もちろん、アパートの供給が増えたことによるアパート経営の難しさもあると思います。

特に、築年数が経ったアパートは、賃料を上げられない傾向にあることから、ますます共用部へお金をかけないことになりがちです。

しかし、しっかりした管理をし、アパートの価値を維持することは、入居者の質の維持にもつながります。

長い目で見た場合、アパート経営には有益に働くはずです。

管理会社がアパートの共用部に対する苦情を、入居者などから聞くことは希でしょうが、共用部で苦情が出ないように、日頃から責任ある管理をしていく必要があります。

アパートのゴミ出しと町内会

管理会社にとって、「アパートのゴミ出しルールを守らない人がいる」という苦情も、やっかいな苦情の一つです。

アパートの敷地内にゴミステーションがある場合でも、ゴミの散乱、臭いなどで、入居者やご近所に迷惑をかけることがあります。

それが町内会のゴミステーションを使っている場合、ことは町内会(自治会)の問題へと発展してしまいます。

町内会の方々は時間に余裕がある分、どこの建物の人間がゴミ出しルールを守らないかを特定してきます。

そのため、管理会社はその苦情を、ほぼ確かな情報と受け止め、迅速かつ真摯な姿勢を見せた方がよいでしょう。

しかし、ゴミ出しルールの周知と徹底をしても、残念ながら、あとは入居者のモラル次第となりがちです。

こういうことが起こらないように、賃貸借契約のときに前もって、ゴミ出しルールの指導を徹底することは、大事な仕事と心得る必要があります。

アパートの入居者には、その地域社会で生活させてもらっていることを自覚してもらう意味で、町内会(自治会)への参加を促すのも有効な手段です。

このことは、アパートの入居者同士だけでなく、近隣住民ともよい関係を構築することに役立ち、管理業務を楽にしてくれる傾向があります。

町内会(自治会)への参加は、ゴミ出しに限らず、防犯や災害時にも重要な役割を果たすと期待されています。

アパートの退去と原状回復

管理会社にとって、アパート退去の際の立ち会いは、慣れているとは言え、緊張する仕事です。

実は、退去者も、それ以上に緊張しているものです。

立ち会いの際の修繕費の査定によって、敷金が戻るか追加で支払うかが決まるため、退去者はそれに対して大きな不安を持っています。

一方、管理会社は、原状回復などの面倒な仕事がなく、退去がスムーズに運ぶことを期待しています。

しかし、一般的には、原状回復費が計上される案件の方が多いのではないでしょうか。

敷金を超える修繕費がかかる場合、それを退去者から徴収することは困難を極めます。

とは言え、管理会社の担当者は、退去の立ち会いの際、修繕費がどれくらいになるかは見当がつくでしょう。

その場で原状回復の責任の所在を明らかにして、退去者からサインを貰っておくと、後の作業が苦情なくスムーズに運びやすいです。

管理会社も賃貸人も、原状回復による修繕費用請求で揉めて、裁判へと発展してしまうことは避けたいものです。

また、この手の裁判は、ほとんどの場合、費用対効果がないことが多いので、管理会社は、賃借人と賃貸人の間に入って、公平な良識ある判断が求められます。

管理会社への苦情とその対応は多岐にわたる!

今回の記事で、アパートの管理会社には多くの苦情が寄せられていて、その対応も難しいことが多いというのが分かりましたね。

管理会社がアパートすべての苦情を円満に解決するのは難しいですが、揉めごとは、管理会社、賃借人、賃貸人の三者にとって、ほぼ無益です。

そのため、アパートに起こる問題に真摯に対応できる管理会社がこれからも求められるでしょう。

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