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アパートの世帯主が変わったら名義変更も必要?

2018.5.27

アパートなどの賃貸借では、ある程度長い期間継続して契約が結ばれます。

生活環境の変化により、世帯主が変わることもあるかと思われます。

そのようなとき、どうすればよいのでしょうか。

世帯主の変更は、アパートの名義人変更に必ず直結してはいないので、注意が必要です。

それはどのようなケースでしょうか。

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アパートの世帯主と名義人の違い

アパートの世帯主と名義人はイコールではない、ということをまずおさえておきましょう。

世帯とは、居住と生計を共にする社会生活上の単位を表し、同じ部屋に住んでいても生計が別であれば別世帯となります。

世帯主とは、住民票の世帯主欄に名前の記載がある人を指し、世帯の代表者といえるでしょう。

アパートの名義人とは、貸主と賃貸借を契約交わした人を指します。

住民票に記載される世帯主名と借りているアパートの名義人が違ったとしても、何ら問題はありません。

世帯主がアパートの名義人となることは、通常よくあることですが、そうしなければならない決まりはありません。

アパートの名義人は、それぞれの事情で契約内容を保証できる方がなればよいのです。

また、住民票の世帯主に変更があった場合でも、現在のアパートの契約内容(契約者、住人、住む目的、保証人など)に変更がない限り、変更しなければならない理由はありません。

たとえば、家族3人(父、母、子供)が、父親名義でアパートに住んでいたとしましょう。

父親が単身赴任でしばらく離れ、父親が赴任先へ住民票を移した場合、アパート所在地の住民票の世帯主は母親になります(変更には市役所で手続が必要です)。

しかし、アパートの貸主と借主の関係でいえば、名義人はあくまでも父親です。

遠く離れていても、契約内容の義務を負う限り、名義人を変更する必要はありませんし、貸主もそれを問題にすることはないでしょう。

世帯主の変更により名義人を変えるとき

契約内容に変更が生じるような状況であれば、名義人変更が必要になる場合があります。

アパートの賃貸中、世帯主が変わったため、名義人も変更する必要がある状況、というのはどのような場合でしょうか。

・結婚、離婚
・名義人の死亡

おおよそ、この2つが原因のことが多いのではないでしょうか。

そして、世帯主とは関係なく名義人を変更しなければならない状況もあります。

会社名義で借りていたものを自分名義へ変更する(その逆も同じ)、名義人でない方の住宅手当を申請するために変更する、などの理由も考えられます。

学生だった子供が独り立ちし、親の名義から子供への変更、ということもあります。

ほかに、同棲を解消し、名義人でない方が残る場合なども考えられます。

このように、名義人を変更をする状況や原因はさまざまです。

これらの状況に自分が置かれた場合、何をすればよいのでしょうか。

アパートの名義人変更にともなうリスク

まず、賃貸借の契約とはなにか、自分の契約内容はどうなっているのかを確認しましょう。

アパートの賃貸借契約は、貸主がアパートの居室を借主に使用させること、借主がこれに対してその賃料を支払うことを約束するというものです。

ここでいう借主が誰なのか、誰と貸主が契約したのか重要になります。

あらためて、世帯主が名義人であるとは限らないことに気を付けましょう。

この契約を借主として交わした方が名義人となり、家賃や契約内容に責任を負うことになります。

この責任者が契約途中で変更した際のリスクを考えてみます。

借主には、退去時に原状回復義務を負う、というものがあります。

もし、借主が負担する損傷があった場合を想定してみましょう。

原状回復の確認は、退去後すべてのものが搬出された後確認するものです。

途中で名義人を変更し、そのままの状況で住み続けていると、いつの時点で生じた損傷か判明できず、さまざまなトラブルが予想されます。

名義変更については、特約に規定があればそれに従うので、確認しておきましょう。

アパートの名義人変更の手続きは多様

世帯主などの変更により名義人も変更しなければならないとき、まず、アパートの貸主もしくは管理会社へ連絡をしましょう。

形の上では、改めて別の方と契約をする名義人変更、ということになるので通常は、何らかの手続きが必要になることが多いです。

実際の運用は、変更する理由、貸主と借主の関係性、貸主側の事情やそれまでの慣習なども大きく関係し、ケースバイケースです。

手続きについても、お互いの契約書を名義人だけ書き換え、訂正印で済ませる場合もあれば、新たに契約書を作成し、事務手数料を請求されることもあります。

名義人が変われば連帯保証人も変更する可能性がありますので、この場合は契約自体を改めて結びなおす、ということもあり得ます。

再契約となれば、新たに敷金、礼金などの費用が必要となる可能性もありますし、証明書類、新たな保証人への依頼など準備する時間も手間もかかります。

まずは、連絡を入れ、必要な手続きを確認し、ほかへ移ることも視野に入れ、比較検討したうえで必要な書類等を用意しましょう。

アパート賃貸中、名義人変更を放っておかない

アパートの賃貸借契約は、貸主と借主で合意の上に成り立っています。

貸主が承諾しなければ、名義変更が成立したことにはなりません。

不注意や故意、また条件をのまずに名義の変更をしないでいると、どうなるでしょうか。

自分が出ていく立場であった場合、たとえそこに住んでいなかったとしても、家賃の滞納や原状回復の費用が発生し、請求されたときには拒むことはできません。

そして、自分が支払わないでいると、自分の保証人へ請求が行きます。

契約上は、貸主と自分の間で有効となっているため、住んでいないから、という理由で拒否することはできないのです。

自分が残る立場であったとしても、契約の不履行などによって、違約金を請求されるおそれがあります。

世帯主の変更などの理由により、名義人を変えなければならないときは、おそらく身の回りがあわただしく、何かと忘れ、遅れがちになる可能性があります。

しかし、そのままにしていてトラブルが生じた場合、名義変更の手続きよりもさらに煩雑になってしまいかねませんので、注意が必要です。

世帯主や名義人変更により新たな契約となる

借主の感覚では、契約書上の名前が変わるだけで、なぜお金が発生するのか疑問もあるのではないでしょうか。

世帯主の変更などにより、名義が変わるということは、新しい契約を結ぶ、ということです。

新しい契約は、はじめに契約したときと同じ手続きが発生するからです。

ただし、新しいクロスの、クリーニングされた部屋に住むということではないので、その費用について交渉の余地はあるかと思います。

貸主によっては、再契約を理由に退去され、次にあてのない借主を待つよりも、再契約費用より継続安定した家賃収入を望むことがあります。

滞納やトラブルのない良い借主であればなおさら、ではないでしょうか。

また、貸主と借主の間で強固な信頼関係が築けていれば、費用は無用、となることもあるでしょう。

このような事情は、貸主側のものですが、借主も話し合いによっては費用を抑えることができる可能性があります。

これらを踏まえて、アパートの名義変更には、ケースによって手間と時間と費用が発生することがあります。

住宅手当は誰のものを申請するか、同棲や同居の場合はどちらを名義人にするか、などを契約前によく検討されることをおすすめします。

アパート名義人を変更する際は特約を確認しよう

世帯主は名義人でなくてもよく、名義人とはあくまでも貸主と契約した人を指します。

アパートの名義人変更するときに確認することは、契約書にある名義変更の条項、特約です。

それから、貸主、管理会社へ連絡し、手続と費用を確認しましょう。

あくまでもイニシアティブは貸主にありますが、十分交渉の余地もあります。

あきらめずに話し合いをしてみてはいかがでしょうか。

 - アパート, 住宅