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大家さんと不動産会社の関係は?様々な契約の内容で異なる?

2018.5.11

本業としても、副業としても、アパートやマンション経営をお考えになっている人は、いらっしゃるかと思います。

無事に大家さんになったとしても、物件の管理や住人の問い合わせに対応することは、大家さん1人では、とても困難です。

そこで多くの人は、不動産会社や、管理会社に委託しているのです。

今回は、大家さんと不動産会社との関係性をご紹介します。

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契約内容で違う?大家さんと不動産会社の関係

大家さんと不動産会社との関係は、契約内容によって異なってきます。

多くの場合、ご自身の物件を管理するのが難しいため、不動産会社と契約を結ぶのですが、大きく分けて契約内容は3つあります。

まず1つめです。

【空室保証契約】

アパートやマンションなどの賃貸業を経営するということは、入居者が支払う家賃収入が毎月あるということです。

満室の状態なら問題はないですが、入居者が入らず、空室が続いたりしてしまったら、どうでしょうか。

期待している収入は得られず、困ってしまいますよね。
そこで、不動産会社と空室保証契約を交わすことで、空室の状態でも家賃を保証してくれるのです。

保証してもらうためには、賃料の10~20%の管理手数料を毎月支払います。

手数料を支払いますが、安定した家賃収入が得られることを考えれば、保険として契約しておくのも良いでしょう。

大家さんの手間を不動産会社が請け負う契約

不動産会社との契約内容の続きを、お話します。

2つめは、入居者が家賃の滞納をした場合の契約内容です。

【滞納保証契約】

入居者全員が、きちんと家賃を毎月支払うのが当然ではありますが、中には支払いを怠り、滞納する入居者もいます。

そんなときに、この保証を契約していれば、不動産会社が入居者の家賃滞納を負担してくれるのです。

3つめは、家賃の管理です。

【集金代行契約】

ここまでお話した、空室保証や滞納保証の契約はしないけれど、家賃の管理はして欲しいときに結ぶ契約です。

たくさん人が住める物件や、いくつかの物件を所有していたりすると、入居者全員の毎月の家賃がきちんと振り込まれているのか、大家さんが確認するのは大変なことです。

そこで、不動産会社に家賃管理をお願いして、一括でご自身の口座に入金してもらえれば、確認する手間が省けます。

また、家賃滞納があれば、督促も行ってくれます。

このように、不動産会社との関係性は、契約内容によって異なります。

ご自身が不動産会社にどのようなことを委託したいか、また、不動産会社にお願いしなくてもご自身でできることはないのかなどをお考えのうえ、契約するようにしましょう。

不動産会社との関係があれば住人対応はおまかせ

3つの契約内容をお話しましたが、これらの契約には多くの場合、「入居者管理」がセットになっています。

この入居者管理は、アパートやマンションが空室になれば入居者の募集をし、契約まで管理してくれるのです。

入居後も、住人の管理や苦情の対応も請け負ってくれます。
つまり、こうした不動産会社との関係があれば、入居者の対応は不動産会社が行います。

このシステムを利用したい大家さんは、「管理委託料」を不動産会社に支払いましょう。
料金は契約内容によって異なりますが、毎月賃料の5~20%程度が目安です。

入居者の対応は不動産会社になるので、住人のトラブルや困ったことがあれば、不動産会社に連絡が来ます。

しかし、こうした契約を結んでいない場合は、住人の対応は全て、大家さんの元に連絡が来るということになります。

ちなみに、不動産会社が管理会社の業務を行っている場合もありますが、別の管理会社にしている場合もあります。

こういったことから、管理会社は、賃貸借契約を結んだ不動産会社ではないことを、覚えておきましょう。

大家さんと不動産会社の契約ルール

経営している物件が1部屋でも空室になっている場合、そのぶん家賃収入が減ってしまいますから、入居者の募集をしなくてはなりません。

入居者の募集をするにあたって、媒介(ばいかい)と仲介(ちゅうかい)があります。

媒介と仲介、どちらも「AとBの間に入り、両者の仲を取り持つこと」という意味を持ちますが、賃貸物件においては、少し意味合いが変わってきます。

違いを見てみましょう。

●媒介
直接、大家さんから依頼を受けて、入居者を募集します。

●仲介
媒介業者から依頼を受けて、入居者を募集します。

このように、媒介を請け負う不動産会社の依頼主は大家さんという関係ですが、仲介を行う不動産会社は、大家さんと媒介の不動産会社、2組が依頼主ということです。

この媒介には、契約方法が3つあります。

どのような契約内容なのかを、次項で確認してみましょう。

大家さんが決める媒介契約の内容

3つの媒介契約方法を、お話します。

【一般媒介契約】

いくつかの媒介不動産会社に対して、大家さんは入居者募集の依頼をすることが可能です。

【専任媒介契約】

媒介契約を結んだ1社にのみ、大家さんは入居者募集の依頼をすることが可能です。
ほかの会社との媒介契約は不可です。

【専属専任媒介契約】

媒介契約を結んだA社と、A社が紹介した別の不動産会社B社の、どちらかに入居者募集の依頼をすることが可能です。

しかし、A社の紹介ではない、関係の無い不動産会社との媒介契約は不可です。

一般媒介契約と比べてみると、大家さんにとっては、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、制限の厳しい契約と言えるでしょう。

余談ですが、売買においても、媒介と仲介があります。

内容は賃貸物件における媒介と仲介の違いと、同じことが言えますが、専任媒介と専属専任媒介は、気を付けてほしい点もあります。

●売買における専任媒介の注意点

売主が媒介契約を結べる不動産会社は1社のみ。
しかし、売主が自分で直接、買主を探すことも可能です。

●売買における専属専任媒介の注意点

売主が媒介契約を結べる不動産会社は1社のみ。
売主が自分で直接、買主を探すことは不可です。

売主が買主を探すことは契約違反になってしまい、媒介契約を結んだ不動産会社に対して、違約金が発生してしまいます。

経営困難になって、もしも売買することになった場合、「専属」が付くのか否かを確認してください。

仲介会社は契約後も関係を持ちたいかどうかで決めよう

仲介にも、2つパターンがあります。

●契約までの関係

入居者の募集・契約を請け負って、契約後は別の不動産会社へ引き継ぐ、仲介専門会社。

●契約後も関係がある

入居者募集・契約・物件の管理までを請け負う、仲介管理会社。

契約までの関係にしたいのか、契約後もお付き合いしていくのかで、決めましょう。

仲介と管理会社が別にする場合は、「契約までは良かったのに、契約後の不動産会社は…」とならないように、仲介会社選びには気を付けましょう。

ここまで、媒介と仲介の違いを、お話しました。

違いはありますが、どちらも大家さんに代わって、入居者を募集してくれる不動産会社です。

どちらも、どの媒介契約形態を選ぶかで、メリットの部分とデメリットの部分があります。
しっかりと内容を理解し、確認をしたうえで、選びましょう。

選ぶのは大家さん

いかがでしたでしょうか。

大家さんと不動産会社との関係性は、契約する内容によって、大きく異なります。

不動産会社を通さずに経営することもできますが、大変な業務を委託でき、あらゆるトラブルも対応してくれるメリットもあります。

どんな契約にするのか、大家さんが選ぶ必要がありますが、内容を良く理解したうえで、ご自身の納得のいく契約をしましょう。

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