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固定金利の繰り上げ返済をしたい!?違約金はなぜかかるの?

2018.5.10

住宅ローンの繰り上げ返済をご検討されている方も多いのではないでしょうか。
これは、有効な場合もありますが、一方で大きく損をしてしまうこともあります。

契約時に確認されたと思いますが、固定金利の場合、違約金がかかることになり、それが一つの理由です。

では、この違約金は、どうして発生してしまうのでしょうか。
金利についての基礎知識と合わせて、ご説明します。

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金利の基本!変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型

固定金利の繰り上げ返済による違約金について書く前に、まず、金利についての基本から、ご説明していきましょう。

ご存知かと思いますが、金利とは、ローンを組むときなどに対価として支払う利息の割合のことです。
住宅ローンで表示されるのは、年利(一年ごとの利息額の、元金に対しての割合)です。

ちなみに、毎月元金を返済し続けると、当然、元金が減っていきますが、それ(残高)に対して利息が計算されるので、支払う利息も減っていきます。

そして、金利がわずか1%でも違うと、返済額も大きく変わってしまうため、金利についての正しい知識を学ぶというのは重要な事なのです。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると、「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」の3つになります。

それぞれ、どのような違いがあるのでしょうか。

金利の特徴!固定金利は2つのタイプ

住宅ローンの繰り上げ返済をして、なるべく早くローンの重圧から解放されたい、と考える方も多いでしょう。
ですが、違約金がかかってしまい、損をしてしまうかもしれないということは忘れないでください。

どういうことなのか分かりやすいように、金利の種類のご説明から参りましょう。

・変動金利型

半年ごとの短いスパンで、金利が見直されるタイプです。

返済額については、5年ごとに見直しが行われます。
(金融機関によっては、金利見直しと同時に返済額を見直すケースもある)

固定金利よりも金利が低いまま続けばその分お得、と考えられます。

・固定金利選択型

始めに、2年固定、3年固定、5年固定、7年固定、10年固定など期間を選び、その期間は金利の変更が無いタイプです。

この固定期間が終わると、変動金利に変更することもできます。

・全期間固定金利型

借りてから返済まで、金利はずっと変わらず、返済額も一定のままです。
金利水準が低いとき固定金利を選べば、ずっとそのままですので安心です。

違約金がかかる固定金利・基本的にかからない変動金利

変動金利と、固定金利についてなんとなく、ご理解いただけたでしょうか。

変動金利型は、比較的短期間で完済でき、金利の動向に敏感で、収入がこれから増えることが見込める方におすすめです。

金利が大きく上がってしまったら、それに対応できなければなりません。

一方、固定金利は、安定志向で、金利の動向のチェックが面倒だと考える方、将来、収入増が期待できない方におすすめです。

ちなみに、最近は、超低金利が続いていて、この先も金利が大きく動くことはないと考え、変動金利を選ぶ方が増えてきているようです。

そして、変動金利を選ぶ方が考える理由として、本題である、繰り上げ返済時の違約金があります。

これはその言葉通り、固定期間中に繰り上げ返済・一括返済をしたら、決められた違約金を支払わなければならない、ということです。

変動金利には、基本的には、これはありません。

しかし、まれに変動金利でも違約金がかかる銀行もありますので、要確認事項として覚えておかれるといいでしょう。

違約金については、固定金利を選ぶ際に説明があり、特約書にも書いてある次項ですが、忘れてしまっていたり、知人を介しての契約などでご存知ない方もいらっしゃいます。

場合によっては数百万になることもあり、契約前に必ず確認しておかなければいけません。

固定金利の繰り上げ返済時に違約金がかかる理由①

知らないと怖い固定金利の繰り上げ返済時の違約金ですが、なぜ、かかってしまうのでしょうか。

お金のルートを考えると、その理由が見えてきます。

まず、固定金利の場合でも変動金利の場合でも同じですが、金融機関はお金を準備するために、短期預金・市場から変動金利で借りているのです。

変動金利で貸す場合は、金利が上がっても貸し出す側も変動金利なので、収益はある程度一定に保て、リスクは低いと言えます。

一方、一定期間固定金利で貸し出した場合、金利が上がると銀行が支払う金利は当然上がるのに対し、入ってくるお金は変わらないので、赤字(逆ザヤ)になってしまいます。

こうしたリスクを回避するため、銀行が、他金融機関から変動金利で借りた資金を固定金利支払いに変えることのできる「円金利スワップレート」があります。

違約金がかかる理由は、この「円金利スワップレート」がカギになります。

固定金利の繰り上げ返済時に違約金がかかる理由②

(前項の続きで、違約金がかかる仕組みについてご説明します。)

住宅購入者などが、固定金利で借りて繰り上げ返済してしまうと、銀行が他銀行と結ぶ「円金利スワップレート」の「スワップ契約」を解約することになります。

そうすると、契約破棄ということで、金利スワップ契約の相手に、違約金を支払わなければなりません。
この先も受け取れるはずの利息がなくなるのだから「損失」と考える、というわけです。

そのため、この違約金分の金額を債務者に請求しなくてはいけなくなります。

金融機関にとってはリスクのある契約を、他の金融機関との信頼関係を土台とした仕組みで可能にしているので、一方的にバランスを崩すということで、それなりの代償を支払う、ということですね。

この違約金の計算方法などは、銀行によって違いますので、きちんと確認することが大切です。

繰り上げ返済など臨機応変な資産活用をされる方におすすめ!海外投資

繰り上げ返済で違約金がかかる仕組みを、ご理解していただけたでしょうか。

もし、この先、金利が上がっていくという流れになれば、固定金利を選び、期間満了まで美味しい思いをする方がいいですよね。

しかし、先ほど、変動金利の人気について言及しましたが、金利は今後も大きく上昇することは考えにくく、固定金利のメリットは少ないのが現状です。

ずいぶん前から、デフレ脱却の極端ともいえる金融緩和政策が続いているので、日本政府としても、大幅に金利を上げ、混乱を招くような事態は避けたいことでしょう。

ですが、金利の先行きを完璧に予想するのは難しく、特に、長期金利(10年ものの日本国債)などでは、今後、大きな動きがある可能性もあります。

日本が抱えている財政赤字を何とかするため、日本国債は膨大に発行されており、それが大量に売られてしまうと、金利がぐんと上がってしまいます。

これが現実に起これば、もし変動金利で長期ローンを組んでいたら、相当な痛手になります。

ですから、固定金利はこれからも一定の需要がある、と見ていいでしょう。

さらに、日本の財政破綻を懸念するなら、海外への投資も視野に入れて、資産活用する、というのも一つの策かもしれませんね。

固定金利と変動金利それぞれのリスクを学ぼう

固定金利のローンの繰り上げ返済について、ご説明してきました。
金利を選択する場合には、しっかり説明を聞いておかなければなりませんね。

そして、それぞれのメリット、デメリットを把握した上で、ご選択してください。

金融機関と良い関係を保ち、円滑に資産活用していくためにも、計画的にローンを組みましょう。

 - マンション, ローン, 経済