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管理する賃貸アパートが雨漏り!大家さんはどうするべき?

2018.5.2

賃貸アパートなどの不動産を管理している大家さんにとって、物件の修繕対応は大変ですよね。

雨漏りもその一つで、雨漏りする場合は、物件の修繕が不可欠になってきます。

今回は、大家さんに向けて、賃貸アパートが雨漏りした際のスマートな対処法をご紹介しているので、対応に不安がある大家さんは、参考にしてみて下さい。

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賃貸アパートが雨漏りしたら、大家さんはどうすれば良い?

賃貸アパートを管理している大家さんにとって、気を遣うのが、入居者からのクレームですよね。

では、管理している賃貸アパートの入居者から「雨漏りがして困っている」と言われたら、大家さんはどうすれば良いのでしょうか。

まずは、その入居者の話をよく聞くことです。

・入居者の氏名、電話番号
・アパート名と部屋番号

はもちろんですが、

・どこが雨漏りしているのか
・どのくらい前からか
・雨漏りするのはどんな時か
・雨漏りは、どのくらいの量か

などを、はじめに確認しておくことをおすすめします。

なぜなら、雨漏りは、入居者の安全に関わることだからです。

雨漏りを放置しておいて、良いことは何もありません。

雨漏り部分は、時間とともにどんどん傷んでしまいます。

早急に対応するためにも、入居者からの連絡を受けたら、その時点でどんな状況なのか必ず確認しましょう。

そして、状況に合わせて、修理業者を手配するなどの手続きをすぐに取って下さい。

アパートが雨漏りする原因と応急処置

では、賃貸アパートがなぜ雨漏りするのか、その原因を考えてみましょう。

アパートの雨漏りは、多くの場合、自然に起こります。

そして、考えられる原因が、

・大雨、台風などの自然災害
・建物の自然な劣化

などです。

そのため、普通に使っていても、突然雨漏りが発生することがあります。

「アパートで天井から雨漏りする」と、入居者から大家さんに修繕の依頼があっても、なかなかすぐに対応できないこともありますよね。

そうなると、入居者に直るまでの応急処置でしのいでもらうしかありません。

上から漏れてくる水を受けるバケツなどを雨漏りしている場所に置き、雨水がたまったら、捨てるという方法です。

しかしこれでは、入居者は雨が降るたびに、自分の部屋が水浸しにならないか心配になり、大家さんへの印象も悪くなってしまいます。

しかし、修繕の費用がないことなどを理由に、大家さんが賃貸アパートの雨漏りを放置してはいけません。

その理由については、次の章で詳しくお伝えします。

雨漏りするアパートの修繕は大家さんの義務!

前章で、借りているアパートで雨漏りがしたら、大家さんが対処しないといけないとお伝えしました。

それは、管理する賃貸アパートで雨漏りが発生し、入居者から「対処してほしい」と言われた場合、大家さんには修繕する義務があるからです。

もちろん、入居者が故意に、借りている部屋を破損させた場合には、原状回復をする責任は入居者にあります。

しかし、前章で賃貸アパートが雨漏りする原因をご紹介した際、いずれも自然発生的なものが原因でしたよね。

自然災害などは、入居者の責任ではありません。

また、民法の規定も関係しています。

実は、「貸主(大家さん)は、貸している物件の使用や収益に必要な修繕をする義務がある」と定められているのです。

賃貸アパートの契約は、「大家さんが入居者に対して、最低限の生活ができる部屋を提供する」のが前提となっているので、雨漏りしている部屋をそのままにしておくのは、義務に反する状態になります。

そのため、賃貸アパートが雨漏りした際は、管理する大家さんが修繕しなければなりません。

また、「修繕の費用を請求されるのでは」と考え、被害が大きくなるまで我慢してしまう入居者もいるので、きちんと大家さん側から、「雨漏りを我慢することはない」と伝えておきましょう。

雨漏りするアパートの修繕に火災保険は使える?

では、雨漏りするアパートの修繕にかかる費用は誰が負担するのでしょうか。

それには、火災保険が関係してきます。

火災保険は住居の保険のことで、加入しているのが普通です。

そして、アパートなどの賃貸物件では、建物の火災保険に大家さんが加入しています。

(入居者が入っているのは、家財の火災保険です。)

火災保険と聞くと、「火災による被害だけを補償するもの」とか「火災ではないから、保険を使って雨漏りを直すことはできない」と思いがちですが、必ずしもそうではありません。
実は、雨漏りの原因によっては、火災保険でその修繕費を賄うことができるのです。

例えば、

・台風や竜巻などで屋根が飛ばされ、その部分から雨水がしみ込んでいる
・雪や雷で雨どいなどが壊れ、外壁などから雨水がしみ込んでいる

などが原因で発生した雨漏りは、火災保険が使えます。

つまり、自然災害の影響で起こった雨漏りが、火災保険の適用になるということです。

しかし、当然、経年劣化や、入居者が部屋の窓を閉め忘れたために起こった雨の吹き込み被害には、保険を使うことはできません。

では、その場合の修繕費は、どうやって用意すれば良いのでしょうか。

次の章でお伝えします。

火災保険が使えない雨漏りは、共益費などを使って修繕!

繰り返しますが、賃貸アパートの雨漏りの修繕は、大家さんの義務です。

しかし、修繕には費用がかかり、火災保険が使えるケースばかりではありません。

経年劣化が原因で火災保険が使えない場合の、修繕にかかる費用の工面の仕方をお伝えします。

大家さんにとって、修繕費は、大きな出費ですよね。

しかし、そういった場合に備えて、共益費や管理費という名目で入居者からお金を徴収しているはずです。

そのため、火災保険の対象外となる雨漏りの修繕には、そのお金を充てるのが一般的です。

しかし、雨漏りの原因が、経年劣化なのか、度重なる小さな地震が原因なのか、よく分からないこともありますよね。

いくら、賃貸アパートを管理する大家さんと言えども、判断がつきません。

判断が難しい場合、「保険で直すのは無理」と諦めがちですが、それはまだ早いです。

その場合は、専門の業者に、建物の調査を依頼してみましょう。

調査はもちろん有料ですが、調査の結果、保険が使えると分かれば助かりますよね。

後から火災保険で直せたと知って悔やむことのないよう、頼んでみることをおすすめします。

賃貸アパートで雨漏りを防ぐために大家さんができること

ここまで、管理する賃貸アパートが雨漏りする場合の大家さんの対応についてお伝えしてきました。

ご紹介したように、入居者の安全確保や、住める環境を提供するという観点から、雨漏りの対応は素早く行うことが重要です。

また、賃貸アパートの雨漏りは自然災害と経年劣化が主ですが、だからと言って、防ぐ方法が全くないというわけではありません。

賃貸アパートの雨漏りを防ぐために、大家さんにもできることがあります。

それが、台風などの自然災害の多い時季(6~10月頃)に入る前にアパートの屋根などを点検することです。

自然災害で大きな被害が出る前に建物の破損や修理すべき箇所が見つかれば、建物の雨漏りを未然に防ぐことができ、二次被害も防げます。

仮に自然災害による被害が出ても、原因がはっきりしていれば、保険の請求などの手続きも早く進みます。

そして、入居している間にトラブルなく過ごすことができれば、入居者の満足にもつながります。

管理する賃貸アパートが老朽化してきていると感じている大家さんは、入居者から雨漏りの修理を依頼される前に、貸しているアパートの現状を確認してみて下さい。

雨漏りへの対応は大家さんにとって重要な課題!

今回は、賃貸アパートを管理する大家さんが取るべき、雨漏りの対処法についてお伝えしました。

大家さんの対応一つで、入居者が持つ大家さんのイメージが大きく変わります。

入居者に1日でも長く住んでもらうためには、入居者が安全に快適に過ごせる環境作りをすることが重要です。

大家さんの安定収入につなげるためにも、きちんと対応していきましょう。

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