アパートを長いこと経営していると、物件の老朽化で建て替えが必要になることもあるでしょう。
そのような場合、住んでいる入居者に対し、立ち退きのお願いをしなければならず、保証として立ち退き費用を用意するのが望ましいと言えます。
この記事では、アパートにおける立ち退きの費用から、スムーズな交渉術についてご説明していきます。
アパートの建て替えが必要になったら！「立ち退き費用」による慎重な打診を
アパートの老朽化による建て替えで、突然アパートからの立ち退きの要求があった場合、住んでいる入居者にとっては、決して快く承諾できるものとは言えません。
と言うのも、立ち退きの要求はあくまでも「貸主の都合」であり、現在の住居がなくなれば新たな居住先を見つけなければならないからです。
仮に、近隣に代替のアパートが用意されても、引っ越しやその他諸々に費用がかかるため、入居者が難色を示すとしても無理はありません。
そこで、立ち退きの要求をより後押しさせる打診法として、「立ち退き費用」が大きく関わってきます。
この「立ち退き費用」があることで、入居者の立ち退きに対する憂いも軽減することができ、立ち退きの交渉をスムーズにすることが期待できます。
アパートの立ち退き費用はどのくらい？円滑な交渉のために
アパートなどの「立ち退き費用」には法的な定めは設けられておらず、必ずしも入居者に対して支払う義務はありません。
また、この立ち退き費用の金額についても法的な制約があるわけでもありません。
しかし、賃貸などの立ち退き要求においては、「家賃6か月分」にあたる費用を「心付け」として入居者に支払うことが一般的です。
これは、家賃の6か月分程度の費用があれば、立ち退きによって発生する引っ越しなどの費用をカバーできるだろうという、あくまでも不動産業界が考える相場と言えます。
しかしながら、実際に家賃6か月分で全ての費用が賄えるのかと言えば難しいところで、入居者はもう少し多めの費用を粘ってくる可能性があります。
例えば、月々の家賃が3万円の場合、それの6か月分となれば18万円にしかなりません。
そのため、より円滑な交渉を望むのであれば、入居者の立場を十分に配慮することを優先して、「家賃10か月分」程度の費用を考えても良いでしょう。
したがって、立ち退き費用は、交渉次第で家賃6～10か月分の費用を見ておくのが望ましいと言えます。
立ち退き通知はいつまでにする？
アパートの建て替えで入居者の立ち退きが必要となった場合、立ち退きの通知はいつまでに行うことが望ましいのでしょうか。
結論から言うと、原則的に少なくとも6か月前までに入居者に対して通知を行わなければなりません。
これは、ほとんどの賃貸借契約書に記載されていることが一般的です。
それに加え、借地借家法第26条では、入居者に対して賃貸契約更新の1年～半年前に通知することが定められています。
したがって、貸主はこれらのことを考慮した上で、立ち退き通知を行う必要があります。
また、立ち退きの通知をする際は、いきなり内容証明を送るのではなく、口頭と書面にて直接通知するのが望ましいでしょう。
通知の流れを以下にまとめます。
①立ち退きの打診
②代替物件の提案
③立ち退き費用の相談・交渉
交渉は一日でも早く進めたいところですが、立ち退き要求自体に強制力があるわけではないため、慎重に交渉することが重要です。
そのため、おおよそ1か月程度を交渉期間として考えましょう。
トラブルを防ぐ立ち退き交渉の3つのポイント
アパートの立ち退き交渉では、その立ち退き要求そのものに法的な強制力が伴わないため、トラブルに発展するケースも少なくありません。
そのため、貸主側には立ち退きを要求する「正当な事由」が必要になりますが、アパートの建て替えは正当な事由としては弱いと言えます。
そのため、円滑な立ち退き交渉のポイントについてよく踏まえた上で、交渉に進んでいくことが求められます。
①明確な理由と説明
アパートの建て替えが理由となるので、建て替えの必要性について明確な説明が必要とされます。
・築年数が古く耐震基準を満たしていない
・建物の老朽化に伴い入居者の安全性を担保できない
・倒壊の危険性がある
以上のように、入居者にとって納得しやすい理由を明確に説明しましょう。
②立ち退き費用の融通
前述しましたが、正当事由の弱さをカバーするために、立ち退き費用は必須として考えるのが望ましいでしょう。
あくまでも入居者の立場を考慮し、交渉次第で融通を利かせるのがベターです。
③引っ越し先の斡旋
入居者にとって、立ち退き後の憂いとして大きいのは新たな居住先です。
老朽化が進んだアパートに住む入居者は、高齢者や低収入であることが考えられ、これまでと同じ水準の物件を見つけるのは困難であることもあります。
そのため、不動産会社と連携して、積極的な引っ越し先の斡旋をするのが良いでしょう。
入居者の立ち退きを円満なものにするためにも、引っ越し先へのフォローは非常に重要です。
立ち退き費用を支払う前の注意点
前項では、アパートの建て替えによる立ち退き交渉のポイントについてお話してきました。
いずれにしても、入居者が納得する形になるようにある程度は妥協、フォローをすることが、円滑な交渉のためには重要です。
ただし、立ち退き費用の支払いに関しては、あらかじめ注意しておきたいことが2つあります。
立ち退きが難航することのないように、以下はしっかりと把握しておきましょう。
・支払い期限を設ける
立ち退き費用の支払い期限を明示しておかないと、入居者から何度も要求されることになり、不信感へと繋がります。
支払い期限は口頭だけではなく、書面においても記載しておくと良いでしょう。
・金額は他言無用
交渉次第では、入居者によって立ち退き費用の金額が異なる場合が出てきます。
そのため、万が一他の入居者に金額の話をされてしまうと、後々トラブルに発展する恐れがあります。
他の入居者に他言することがないように、入念な注意を促しましょう。
アパートの立ち退き交渉に不安がある場合は代行という手段も
これまでに、アパートの立ち退き費用から交渉術についてご説明してきました。
入居者の円満な立ち退きを望むのであれば、貸主にもそれ相応の交渉力や労力が必要になることが分かりましたが、自分で交渉するのは躊躇してしまう人もいることでしょう。
そこで、もし立ち退き交渉を自力で行うことに不安がある場合は、交渉の代行としてコンサルタント会社に依頼することがおすすめです。
実績がある交渉技術に優れたコンサルタント会社であれば、入居者にとっても確実性のある安心した交渉が期待できるでしょう。
また、コンサルティング費用もお手頃な場合が多いため、比較的気軽に依頼することができます。
費用が気になる場合は、いくつかのコンサルタント会社に相談し、相場を見てみても良いでしょう。
円滑な立ち退きのために
アパートの建て替えによる立ち退き要求は、交渉にそれなりの配慮や妥協が必要になってきます。
その打診として、引っ越しなどの費用を賄う立ち退き費用を始め、引っ越し先の斡旋などの積極的なフォローが望まれます。
円満な立ち退きができるように、入居者の立場を配慮した交渉をしていきましょう。
