賃貸の家賃関係で一番多いトラブルが、家賃滞納問題と言われています。
何度か交渉して入居者が応じない場合、裁判に発展してしまうケースもあります。
今回は、その裁判までの流れと、裁判を取り下げてもらう方法をまとめました。
家賃滞納で裁判になるまでの流れ
まずは、賃貸物件で家賃滞納をしてしまった場合に裁判になるまでの流れをまとめます。
いくら入居者が家賃を滞納していても、賃貸人がいきなり裁判を起こすことはできません。
一般的には、1ヶ月～数ヶ月の間入居者から家賃の支払いがない場合、賃貸人は電話や投書などで「滞納している家賃の金額」「支払い期限」を伝え、家賃の支払いを催促します。
入居者によっては、連帯保証人に連絡し、入居者の代わりに滞納した家賃を請求することもあります。
それでも、入居者が催促に応じないと、賃貸人は入居者に対して、滞納している家賃の支払いの督促、賃貸解約の解除の旨を記した文書を「内容証明郵便」で送ります。
内容証明郵便とは、差出人が郵便局から郵送した郵便物の内容について、郵便局が証明してくれるものです。
内容証明郵便で送ることで、「入居者に対して家賃の支払いの請求を行いました」という証拠を残すことができるうえ、裁判になった際に賃貸人にとって有利に進めることができます。
その時点で入居者が支払いに応じれば、契約の解除を取り下げてもらうことは可能ですが、入居者から支払いや何のアクションもない場合は、賃貸人は裁判所へ明け渡し請求の訴訟の申し立てを行います。
家賃滞納で訴状が届いてから取り下げは可能か？
賃貸人が裁判所に申し立てした場合、まず滞納している家賃の支払いと物件の明け渡し請求を行います。
賃貸人によっては延滞損害金（家賃滞納をされたことによって発生した損害）を請求することもあります。
明け渡しを申し立てるために必要な証拠書類は、
・訴状
・不動産登記簿謄本
・固定資産評価額証明書
・代表者事項証明書（原告と被告が法人の場合）
です。
証拠書類としては、
・賃貸借契約書
・内容証明郵便（催告書を通知したもの）
・配達証明書（内容証明郵便の配達を証明する書類）
などを裁判所に提出することが一般的とされています。
申立費用は、収入印紙代と予納郵便切手代がかかります。
そして、入居者には裁判所から立ち退きに関する訴状が届きます。
訴状が届いてから、入居者が裁判を取り下げてもらうことは可能なのでしょうか？
この時点では、状況次第では可能な場合もあります。
家賃支払い申し立て起こされてから明け渡しまでの流れ
賃貸人が申し立てをしてから1ヶ月～1ヶ月半で訴訟が始まりますが、入居者が裁判を欠席すれば、裁判所は訴状で記した請求通りの判決を下します。
もし、入居者に反論（建物の一部が破損していて使えなかったため、家賃を支払う義務がない等）があり、裁判で争う意思がある場合は1回の期日では終わりません。
しかし、よほど賃貸人に落ち度がない限りは、長く裁判で争うことにはなりません。
特に賃貸人に争点がない場合は、訴訟から1週間程で判決が下り、入居者には裁判所から1ヶ月以内に立ち退くよう勧告されます。
入居者が判決に従えば、これで立ち退きの手続きは完了ですが、最初に賃貸人が申し立てをしてから大体2ヶ月くらいの期間がかかります。
もし、入居者が立ち退きの勧告に従わない場合には、執行人により強制退去をさせられることとなります。
また、執行官により、入居者の室内の家具や持ち物は、全て保管所へ撤収されます。
家賃滞納分の支払い請求の訴訟もしていた場合、入居者の給与や部屋の中にある換金価値のある資産も差し押さえられる場合があります。
立ち退き勧告が出てからでは、入居者が賃貸人にそれを取り下げてもらうことは不可能です。
そして、強制執行は最終手段なので抵抗できません。
立ち退き勧告が出たら、入居者は、強制執行される前に立ち退きましょう。
家賃滞納トラブルなどの裁判にかかる費用
家賃滞納などのトラブルでも、裁判を起こすのには費用がかかります。
弁護士事務所により金額に変動はありますが、例を挙げます。
・請求金額が300万円以下の場合…着手金4%～8%、24万円以下
・請求金額が300万円～3000万円以下…着手金2．5%～5%、7．5万円～150万円
・請求金額が3000万円～3億円以下…着手金1．5%～3%、45万円～900万円
・請求金額3億円以上…着手金1%～2%、300万円以上
また、裁判に勝った場合に発生する報酬金の相場は、以下の通りです。
この報酬金も、弁護士事務所によって多少金額が異なります。
・請求金額が300万円以下…報酬金4%～16%、48万円以下
・請求金額が300万円～3000万円以下…報酬金2．5%～10%、7．5万円～300万円
・請求金額が3000万円～3億円以下…報酬金1．5%～6%、45万円～1800万円
・請求金額が3億円以上…報酬金1%～4%、300万円以上
入居者も裁判を起こすことによって上の金額を負担することになりますが、和解して訴状を取り下げてもらえれば、その負担は軽くなります。
裁判の通達が来てから取り下げる方法
裁判で判決が下されて退去勧告を通達されてからでは、それを取り下げてもらうとはできませんが、判決が下るまでに賃貸人と和解に持ち込めれば、訴訟を取り下げてもらうことは可能です。
例えば、
・滞納した家賃を免除してもらうかわりに、すぐに立ち退きをする
・滞納した家賃を全て支払い、立ち退きを免除してもらう
などがあります。
ただ、これができるのはケースバイケースで、状況によっても内容は変わってきますし、何より賃貸人が納得できる内容でなければ和解にはなりません。
もちろん立ち退きは、絶対に譲らない賃貸人もいます。
ということは、入居者にとっては、かなり不利な立場にあるということです。
しかし、居住していた期間や、家賃滞納していた期間などによっても変わってくるので、このようなことになってしまった場合には、弁護士の先生など法律家の方に相談して、解決策を講じていきましょう。
賃貸人の不法行為が認められると立ち退きが取り下げられることも
また、入居者が家賃滞納をしていても、賃貸人の不法な取り立てが入居者への迷惑行為だと裁判で認められ、立ち退きの申し立てが取り下げられ、賃貸人が損害賠償責任を負った判例もあります。
例えば、賃貸人が入居者の留守中に
・勝手に鍵を交換し、入居者が住居に入れなくなった
・家財を全て撤去し、倉庫などに放置、処分していた
場合や、
・玄関のドアに督促状、解約通知書等の書面を貼り付け、入居者が家賃滞納していることを不特定多数に知られるようにして、入居者のプライバシーを侵害した
・賃貸人から執拗な催促をされた（深夜や早朝の時間帯に連続して電話をかける、住居を訪ねて乱暴な言葉や大声で家賃の支払いを求める）
場合などです。
もし、賃貸人からこのような迷惑行為をされた場合には、「いつ」「誰が」「何をしたか」を詳しくメモして証拠写真を撮り、必要であれば録音もしておきましょう。
しかし、家賃のことで裁判になったり取り立てられないようにするには、毎月きちんと家賃を払うことが大切です。
万一、滞納してしまった場合には、賃貸人の督促にはすぐに応じるなどの誠意を見せていきましょう。
家賃滞納の裁判を取り下げてもらうには
入居者が家賃を滞納してもすぐに裁判を起こされることはないですが、賃貸人からの勧告を無視しているといずれ裁判を起こされることになります。
訴状が届いても、裁判所に出向いて和解に持ち込めば裁判を取り下げてもらうことは可能ですが、入居者にとって不利な状況に持ち込まれることもあります。
迷惑な取り立てを行う賃貸人もいるので、自分自身の為にも家賃は期日までにしっかり納めましょう。
