新しい住まいに暮らすため、中古物件の購入を検討している方もいることでしょう。
物件購入の際、様々なことを気にかける必要がありますが、その一つに「境界トラブル」があります。
「境界トラブル」は、購入時に行う土地家屋調査士の土地調査をきっかけに、例えば隣家の塀が越境していることなどが発覚することにより起こります。
そこでこの記事では、隣家の塀が敷地内に越境している場合の「境界トラブル」について、その対処法を詳しくご説明していきます。
近年増える境界トラブル！中古物件で隣家の塀が越境している？
近年、隣接する土地の境界を巡る「境界トラブル」が増加しており、しばしば裁判沙汰にまで発展するようなことも見られます。
これは決して他人事とは言えず、ふとしたことで越境が発覚し、間違った対処によって泥沼化することも少なくありません。
これまで良好な隣家関係があっても、境界トラブルによって不仲に陥るということが多く発生しています。
今回は、中古物件の購入に際した、境界トラブルの対処方法について見ていきましょう。
冒頭で述べたように、中古物件を購入する際、土地家屋調査士に依頼して敷地の境界確認・確定を行います。
その際に、隣家の塀が越境していることに気付く場合も少なくありません。
塀の越境は、法律上、土地所有権の侵害にあたるので、発覚時は早急な対処が必要です。
と言うのも、仮に塀の越境状態を長期間放置してしまえば、「不動産の時効取得」によって所有権が相手のものになる可能性があるからです。
そのため、大事な財産を守るためにも、できるだけ早めに対処するのが良いでしょう。
隣家の塀の越境が発覚！まずは隣家に状況説明を
新しい住まいの暮らしを購入するという時に、隣家の塀が越境していることが発覚すれば、出鼻を挫かれる思いで先が思いやられてしまいます。
では、購入予定の中古物件に対し、隣家の塀が越境していることが分かったらどう対処すれば良いのでしょうか。
このような境界トラブルが発覚した場合、まずは隣家に越境について説明しに行きましょう。
その際、決して一人で説明に行くことはせずに、必ず土地家屋調査士と不動産屋に同行をお願いするようにしてください。
と言うのも、土地家屋調査士は土地境界のプロであるため、越境に関する境界トラブルの説明を的確に行ってくれます。
また、不動産屋も今回のトラブルの第三者、つまり仲介役として同行してもらうようにしてください。
その後の境界トラブル解決を円滑にしていくために、状況を的確・丁寧に説明し、必ず立会った全員の認識を一致させることが重要です。
越境の境界トラブル！塀の撤去を依頼する
隣家に対して塀の越境について認識してもらったら、次はその対処を求めます。
前述したように、法律上、土地境界の越境は土地所有権の侵害とみなされます。
そのため、隣家へ塀の撤去を依頼することができます。
塀の撤去に対し、隣家が承諾するようであれば問題は解決しますが、現実的には相手が難色を示すことが多く、早急な解決は望めないと言えます。
しかし、財産になる土地所有権を侵害されているため、どうしても早急な解決を望む方もいることでしょう。
そのような場合は、土地所有権に基づく妨害排除請求権を行使することができ、期限を設けた強制的な塀の撤去を求めることができます。
請求の方法は、期限までの撤去請求を記した警告文を内容証明郵便で郵送する方法になります。
期限までにこれに応じなければ、法的措置で訴訟を起こすこともできます。
ただし、新しい住まいでの暮らしが上記のようなスタートを切れば、隣家関係は決して好ましいとは言えず、それは他の近所付き合いにも影響します。
そのため、裁判のような法的措置は、今後のことをよく考えてから行った方がベターです。
塀の越境で境界トラブルに！将来的な塀の建て替えに約束を
前項では、境界トラブルにおける塀の撤去依頼から、強制的な撤去請求についてご説明をしてきました。
前述したように、強制的な撤去請求については、将来的に良好な隣家関係が望めないため、あまりおすすめできる対処方法とは言えません。
一番穏便で現実的な対処方法は、将来的な越境解消の建て替えをお願いし、約束することです。
つまり、将来的に劣化した塀に建て替えが必要となった時、その建て替え時に越境を解消してもらうということになります。
したがって、塀の建て替えはいつになるか分からず、越境解消には十数年から数十年を要します。
ほとんど泣き寝入りな解決法に聞こえるかもしれませんが、今後の隣家関係を考慮すればベストな対処方法と言えます。
また、約束と言っても口約束ではなく、必ず書面を通した承諾をもらうことが重要です。
書面を通すことで、将来的な越境解消をより確実なものにすることができます。
塀の建て替えの費用はどうなる？建て替えパターンは2通り
では、晴れて塀の建て替えが行われる場合、建て替えにかかる費用はどうなるのでしょうか。
まず、実際に塀を設置するにあたっては、「境界線上に設置する」場合と「所有地内に設置する」場合によってそれにかかる費用は変わってきます。
まず、土地の境界線上に塀を設置する場合、その塀は相隣者との共有塀になるため、設置・管理費用は相隣者との折半になると民法で規定されています。
つまり、境界線上の塀は、どちらかが費用負担をするのではなく、双方の折半によって設置される必要があります。
ただし、費用の負担については、相隣者間での合意さえあれば、必ずしも折半にする必要はないため、当人同士の合意内容で行うことができます。
一見すると、塀の共有は最も平等で妥当な方法にも思えますが、将来的な塀の修繕費用や新たな建て替え、土地を売買する際には話がこじれる可能性も否定できません。
その一方で、所有地内にそれぞれに塀を建て替える場合は、双方がそれぞれに塀を所有することになります。
そのため、費用は自己負担になりますが、将来的な境界トラブルを防ぐことができます。
塀の建て替えについては、今後のことを踏まえてじっくり検討して決めるのが良いでしょう。
なお、越境していた塀の撤去費用は、相手方の負担となりますので、安心してください。
非協力的な不動産屋には注意！
これまでに、中古物件の購入に際し、隣家の塀が越境していた場合の対処方法について見てきました。
まずは隣家に状況を説明し、将来的な塀の建て替えを行う際に、越境解消を約束してもらうことがベストな方法であることが分かりました。
しかし、中には越境されている側の土地に、不条理な要求をしてくる悪質な不動産屋も少なからず存在します。
例えば、隣家の塀の越境認識・容認に関した書面へのサインを求めてくる、要するに泣き寝入りを迫ってくる場合もあります。
このような不動産屋に出逢うことはなかなかありませんが、上記のような書面にはサインをしないようにしましょう。
また、不動産屋が境界の越境に関して協力的でなく、いい加減である場合は、中古物件の購入を断念することをおすすめします。
新しい住まいで快適な暮らしをするためにも、いい加減な不動産屋との関係は避けた方が無難と言えます。
越境問題はできるだけ早めの対処を
土地の境界トラブルは、なかなかスムーズに解決することができず、泥沼化することが多い厄介な問題です。
しかし、塀の越境は土地所有権を侵害するもので、決してあやふやにして良いものではありません。
越境が発覚した時点で、不動産屋や土地家屋調査士の協力を仰ぎ、速やかな境界トラブルの解決に繋げていきましょう。
