アパート経営をしていると、管理会社に入居者から「大家さんの連絡先を知りたい」という要望が入ることもあります。
どうしてなのでしょうか？
今回は、管理委託契約や、家賃の督促時に違反となる行為についてご説明しながら、入居者に連絡先を教える必要があるのか考えていきます。
これから不動産投資として賃貸経営をお考えの方にも役立つ情報を書きますので、ぜひ参考にしてくださいね。
大家の連絡先を知りたい人は多い
大家さんの連絡先を知りたい、と希望する入居者は意外と多いです。
管理会社に委託されているという説明を受けていても、その対応に不満があったり、大家さんに責任があるとして直接クレームを言いたい、という場合があります。
また、大家さんがたびたびアパートに訪れているうちに顔見知りになり、電話番号を知りたいと思うようになるケースもあるでしょう。
前住んでいたアパートでは大家さんと直接連絡を取り合っていたりして、連絡先が分からないとなんとなく不安、という方もいらっしゃるかもしれません。
いろいろな価値観、事情がありますよね。
連絡先を知りたがるなんて非常識だと不快に思う大家さんもいるようですが、まずは、なぜ連絡先を知りたいのか理由を把握するのもいいかもしれません。
管理会社の仕事がいい加減であったり、小さなトラブルになっているような場合、いくら完全委託していたとしても、介入することも考える必要があります。
管理会社に委託！連絡先は教えなくてもいい
入居者の「大家さんの連絡先を知りたい」というご要望に対しての考え方について触れましたが、原則としては、教えなくてもいいのです。
もちろん、管理委託契約を結んでいる場合のことですが、アパート・マンション管理会社が勝手に大家さんの連絡先や住所などを教えると、取引上の違反行為になります。
入居者のトラブル対応は、基本的に管理会社の仕事であり、大家さんの連絡先を教える必要はありません。
逆に、大家さん側から連絡先を交換するようなことも、特別な事情がない限りは避けるべきでしょう。
他の入居者から、「うちは教えてもらっていないのに．．．」と不満を持たれることにもなりますし、管理会社との関係にもよくありません。
では、管理会社との管理委託契約とはどのような契約なのでしょうか？
〇空室時保証
〇集金の代行
〇滞納金保証
大まかに分けると、上記の3つの内容について選べます。
では、次項ではそれぞれの内容について、くわしく見ていきましょう。
アパートの大家と管理会社との管理委託契約
全ての入居者のニーズに応え、もろもろのトラブルを解決していくのはとても大変です。
そのため、多くの大家さんはアパートの管理会社と契約を結び、業務を委託しています。
〇空室時保証
もし、入居者が見つからずに空室が続いたら、大家さんの収入に響きますよね。
管理会社は、そんな時の保証をし、保険のような働きもしてくれるのです。
毎月、賃料の10％～20％くらいの管理手数料を支払えば、空室があってもその分の家賃を支払ってくれる、というシステムです。
これは、管理会社や契約内容によっては、保証されない場合もあります。
〇集金の代行
家賃の集金、管理をしてくれるサービスです。
家賃の入金管理を一つ一つしたり、連絡したりするのは大変ですが、このシステムを利用すれば手間が省けます。
家賃が振り込みされた状況を、まとめてお知らせしてくれるので安心ですね。
〇滞納金保証
これについても、契約内容によりますが、入居者の滞納金を一時的に管理会社が負担してくれるシステムもあります。
管理委託契約について、ご理解していただけたでしょうか。
実際の内容については、契約によって違います。
また、委託料についても、管理をどれほど細かくお任せするかによって異なります。
ですが、委託契約を結んでいる場合、大家さんの連絡先は入居者に教えない場合が多いようです。
アパートの大家・管理会社がしてはいけないこと
アパートの大家さんと管理会社の契約について簡単にご説明してきましたが、アパート経営するうえで気になるのが、家賃滞納のトラブルですよね。
ここから少し、家賃滞納時に問題になる行為についてご説明しますので参考にして下さい。
まず、滞納しているとはいえ、度を過ぎた督促行為は法律違反になり、逆に罰せられる可能性があります。
貸金業規制法の第21条「取立行為の規制」という部分で、私生活・業務の平穏を害するような言動は禁止されているのです。
では、実際にどんな行為がトラブルを大きくする原因になるのでしょうか。
・あまりにも遅い時間帯に電話したりメールしたり、訪問したりして督促する
・ドアに張り紙したりして督促する
・長電話や、家に訪問して長時間プレッシャーをかける
・滞納者の親族や友人の連絡先に、電話・訪問する
（どうしても連絡がつかないなどの理由がある場合は別です）
・滞納者の部屋の鍵の交換、家財道具の搬送を行う
連絡先を知っていても．．．？入居者への督促は配慮が必要
督促行為で、してはいけないことについて述べましたが、いかがでしょうか。
家賃を支払っていないとはいえ、プライバシーは保護されているのです。
鍵を勝手に交換したり、家具を強制的に出してしまうということまではさすがにしないと思いますが、その他の事項は、意識せずに行ってしまう可能性もありますよね。
日中、仕事で家にいない方に督促したい場合、どうしても遅い時間に連絡したくなってしまいます。
それに、のらりくらりと逃げ続ける場合に、アパートに訪問して大家さんが感情的になってしまい、気が付いたら何時間も経っていた、ということも考えられます。
ですが、滞納している方が悪いのに、こうした行為について上げ足を取られ、損害賠償を請求されたらたまったものではありません。
例えば、遅い時間にしか連絡先につながらないのであれば、事前に入居者に連絡してもいいか了解を取って置くなど、細かい配慮によってトラブルが大きくなるのを防げることもあります。
こうした配慮については、長年の経験や法律に対する正しい理解がないと、なかなか実践できないものです。
ですので、専門的な知識のある管理会社に委託するのは、大家さんにとって有益といえるのです。
アパート・マンションの大家として管理状況の確認も
適切なアパート経営をしていくために、管理会社との連携が大切だという事が分かっていただけたでしょうか。
もし、専門知識がなく、管理に割く時間がないのなら、委託する内容について考慮してみることが重要です。
管理会社によっては、管理が大ざっぱだったり不十分だったりする場合もあります。
例えば、入居者からのクレームの対応が遅れたり、連絡する時に失礼な態度だったり、何度も同じクレームをしても解決されなかったりすると、しだいに不満が溜まっていくのは自然なことです。
冒頭であげたように、入居者は、管理会社の対応に不満を抱くと、「大家さんの連絡先を知りたい！」と思うことがあります。
管理会社や大家さんを訴える、といった事態も考えられます。
そうなると、いくら委託しているとはいえ、連絡先を教えて大家さんが介入しなければならなくなります。
ですから、契約を結ぶ前には、管理会社の評判について必ずリサーチしておきましょう。
賃貸経営をするなら、自分の物件を選んでくれた入居者との縁を大切にし、快適な生活を保障してあげたいですよね。
アパートの管理委託について考えよう
管理会社と大家さんとの管理委託契約や、滞納時の督促でしてはいけないことなどについてご説明しました。
入居者の管理はとても大変で、感情的になると法律違反行為をしてしまうこともあり得ます。
そうしたリスクについて考えても、管理会社との契約は非常に重要ですので、選ぶ時は慎重になりたいですね。
また、管理委託契約を管理会社と結んだ場合、必要以上に入居者と交流をもったり、賃貸の件で特定の入居者の要望を聞いたりすることはトラブルの種になりますので注意してください。
