近年、日本政府は消費税を現状の8％から10％への増税を検討しています。
その時期は2018年6月現在、2019年10月の開始を目指しています。
消費税が上がれば契約後に家賃は値上がりするのか、敷金礼金なども高くなるのか、気になるところだと思います。
今回は、賃貸物件にかかる費用の消費税について解説いたします。
不動産の課税対象の費用は敷金礼金など様々
一口に不動産といっても、それにかかる費用というものは、その名目が無数に枝分かれしています。
その性質は大きくふたつに分けられます。
ひとつは敷金礼金など、不動産を賃貸することで発生する費用です。
もうひとつは、土地代や駐車場代など不動産自体にかかる費用です。
消費税の課税対象になる項目は色々ありますので、まずはこのふたつを整理して考えていきましょう。
後者は分かりやすいですが、前者はどのようなものでしょうか。
具体的な例を挙げると以下のようなものです。
物件を賃貸する際にかかる費用には以下のようなものがあります。
・家賃
・管理費、共益費
・敷金
・礼金
・償却金
・仲介手数料
・更新料
「家賃」は、部屋の賃料です。
「管理費、共益費」は、物件の共用のスペース維持の為に支払うお金のことです。
「敷金」は家賃滞納や、貸した部屋の破損など、原状回復にお金ががかかる場合に備えて大家さんに預けておくお金のことです。
「礼金」は借主が大家さんに対し、物件を貸してくれたことに関する謝礼金です。
「償却金」は敷金と同じ用途で使われるものの、使わなかった分は返却される敷金に対し、部屋の修理や清掃で余っても返却されません。
「清掃費用」などの名前に変わっていることもあります。
「仲介手数料」は、契約の仲立ちをした不動産屋さんに支払う成功報酬です。
「更新料」は、賃貸契約の満期（一般的に2年間）に再び賃貸契約を結ぶ際の契約金です。
消費税などの課税対象に当たる不動産とは？
前の章では、不動産にかかる課税対象の費用のうち、敷金礼金など、不動産を賃貸することで発生する費用について、ご説明しました。
こちらでは、不動産そのものにかかる費用について解説いたします。
これは単純に、｢土地｣｢物件（建物）｣「駐車場」などの事を指します。
貸出した土地、すなわち貸出地は消費税などの非課税対象です。
ですが同じ土地でも、駐車場は課税対象になります。
このふたつの違いは、土地の性質を限定しているか否かによって定められます。
例えば
・駐車線やタイヤ止めブロックが設けてある。
・屋根が設けられている。
というような措置が施されている土地は｢駐車場｣です。
そして住居ですが、こちらは貸し出せば｢賃貸物件｣であり、敷金礼金などを支払います。
住居に関しては、区分により課税非課税が分かれます。
賃貸物件は、居住用として貸出すのであれば非課税対象です。
しかし、物件を事業用に貸出す場合は課税対象になります。
この場合、借主が個人・法人を問わず、事業用の賃貸物件は課税対象です。
まとめると以下のようになります。
・貸出地：非課税対象
・駐車場：課税対象
・物件：住居用物件であれば非課税、事業用物件であれば課税対象
敷金は返還されるから消費税は非課税！礼金は？
不動産そのものにかかる消費税の課税、非課税対象については前の章でご説明しました。
こちらでは、物件を賃貸したことで生じる費用の消費税の課税、非課税対象を見ていきましょう。
物件を賃貸したことで生じる費用とは、以下のようなものでした。
・家賃
・管理費、共益費
・敷金
・礼金
・償却金
・仲介手数料
・更新料
これらも物件自体にかかる税金と同じく、居住用物件と事業用物件で区分けが違います。
まず居住用物件の場合ですが、上記のもので課税対象になるものは、仲介手数料のみです。
残りは全て非課税対象なので、「ただひとつの項目を除き非課税」ということになります。
ですが事業用物件の場合は、逆に｢ただひとつの項目を除き課税｣です。
そのただひとつとは敷金で、上記の項目の敷金以外の費用は全て課税対象になります。
この場合の基準は、｢将来返還されるお金か否か｣です。
敷金は、退去時に一部返還される可能性があるため非課税対象なのです。
逆に礼金など、返還されないと決まっているお金は全て課税対象です。
ちなみに入居の際にかかる上記の項目以外の料金もありますよね。
具体的には以下のようなものです。
・鍵交換費用
・書類作成料
・消毒費用
・24時間サービス費用
このような付帯のサービスは、物件の用途に関係なくいつでも課税対象です。
物件でも「事業用不動産」に消費税は多くかかる
前の章では、物件は居住用か事業用で、消費税などの課税対象になるか否かの判断が下されることをご説明しました。
では「事業用不動産」とは一体何でしょうか。
事業用不動産とは、｢収益を得る｣ことを目的にした不動産のことです。
賃貸も分譲も使用用途が収益目的であれば、事業用不動産に含まれます。
賃貸の場合は居住用不動産のように敷金、礼金も設定されます。
例えば店舗、事務所、テナントとして利用される物件は、収益目的として分かりやすいですよね。
他には少し意外ですが、誰かが仕事をしていなくても、投資の対象とされるマンションなども事業用不動産です。
一方、居住のために所有される住宅等は、法人が借りていても事業用不動産には当たりません。
SOHO用と呼ばれる物件の場合は、「住居」としての契約でありながら、事務所としても利用できます。
また、法人が従業員のために寮として不動産を賃貸しても、事業用不動産ではありません。
寮は仕事上用意をしていますが、それで法人は収益を得ているわけではないですよね。
少しややこしいのですが「居住用不動産」にしても、それは「事業禁止」という意味では必ずしもないのです。
居住用不動産の大前提は「生活の本拠があること」です。
そのため事務所としての賃貸が禁止されている賃貸物件でも、「自宅兼事務所」であることが契約違反とは必ずしもならないのです。
「自宅兼事務所」で敷金礼金は非課税になる
居住用不動産は、事業用不動産に比べて非常に税金が優遇されています。
物件自体も、敷金礼金などの付随的な費用でも、事業用物件は消費税の課税対象が多いです。
それならば、誰も事業用不動産で仕事をするのは損だと感じるはずです。
居住用物件で事務所を開こうと考えた場合、それは許されるのでしょうか。
「自宅兼事務所」の大前提は、誰かが住んでいなければなりません。
非課税なのは「居住用物件」だからなので、誰かの生活拠点でなければなりません。
それをクリアした上で、細かな条件が設定されてきます。
一言で言うと「生活拠点として相応しい暮らしをしているかどうか」ということです。
例えば、このような行為で考えてみましょう。
・来客や業者など、不特定多数の人間が頻繁に出入りする。
・深夜、早朝など生活拠点として不適当な営業時間で活動している。
・騒音や異臭などが、居住空間としての限度を超えている。
・生活拠点として考えられる以上の電気、水道、ガスを使用している。
このような行為があった場合、その使用は｢居住用物件｣としての限度を超えていると判断されます。
例えば、町に出ると席が5席程度しかないラーメン屋さんも沢山ありますので、ワンルームの物件でも開業できないことはありません。
ですが、ラーメン屋さんはガスや水道も沢山使えば、頻繁にお客様の出入りもあります。
スープを作れば臭いも出るでしょう。
このような理由から、居住用物件で開業できないということになるのです。
敷金礼金の消費税節約も無理をするとトラブルのもとに！
居住用物件で仕事をするには、色々と制約があります。
何かのトラブルが起きたり、宗教法人、反社会的組織の温床になるという懸念から、事務所として使用することに反対する大家さんもいます。
しかし、賃貸物件を住居兼事務所にした場合、家賃滞納などとは違い裁判所も即退去の強制執行を行う、という問題にはなりません。
ですが、前の章でもお伝えしたとおり、居住用の範囲内で使用した場合です。
あまりにも目を覆うような使用があった場合は、裁判所も強制退去を認める事例も存在します。
その場合は、退去の上に原状回復費用や賠償金さえ請求されることもあります。
敷金礼金の消費税の節税のためだけに、無理を押し通すことはせず、居住用物件を「住居兼事務所」にする場合は、大家さんや管理会社に相談しましょう。
不動産の消費税課税対象は居住用・事業用で異なる
一口に賃貸物件と言っても、「居住用」として使用するか「事業用」として使用するかで
課税対象かどうかは異なります。
また、居住用物件を事務所として使用したい場合は、注意が必要です。
事前に、大家さんや管理会社に相談しましょう。
