賃貸物件を借りる際に、物件によっては家賃と別に管理費や共益費を支払うことがあります。
その場合、家賃や管理費に消費税はかかるのでしょうか？
家賃と管理費にかかる消費税について、他の料金は課税対象となるのかご紹介します。
管理費とは？
まず、管理費とは何かをご説明します。
管理費とは、マンションなどの共用部分を維持するために必要な経費のことです。
廊下や階段など共用スペースの光熱費、清掃、エレベーターの点検、管理人の窓口対応などの経費にあてられます。
その物件の居住者は管理費を支払う義務があり、管理費の徴収・管理は一般的にその物件の管理会社が行います。
共益費も管理費と同じように物件の維持のための必要経費ですが、共益費は共有スペースなどの維持費のことを指し、管理費は物件の管理に必要な経費を指します。
管理費は共益費より幅広い意味の経費になる為、賃貸マンションでは共益費、中型～大型のマンションで管理費という言葉が使われる傾向があります。
そんな管理費と共益費ですが、家賃に含まれる場合と別に表示されている場合があります。
家賃に管理費や共益費を含むか別にするかは、管理会社が決めています。
何故分けて表示されているのかというと、家賃を少しでも安く見せる効果があるからです。
しかし、実質は含まれていても含まれていなくても払っている金額に大差はありませんし、共益費を払っているからといって、特別な点検や清掃がされているわけではありません。
では、その管理費には消費税はかかっているのでしょうか？
次の項目でご説明します。
家賃に消費税はかかるのか？
一口に家賃といっても、賃貸物件の部屋の用途は様々です。
主に居住用と事業用に分かれますが、倉庫として使う場合などもあります。
そして、居住用として契約するか事業用としての契約とするかで、課税・非課税が決まります。
原則として、居住用として使うのであれば家賃は非課税ですが、事業用として使う場合、家賃に消費税が課税されます。
管理費や共益費も同じように居住用は非課税、事業用は課税されます。
契約の内容によって課税か非課税かが決まるので、居住用として契約をして、その物件で事業をしていた場合には、非課税ということになります。
しかし、管理会社に内密で事業をしていた場合、トラブルに発展する可能性がありますので、物件で事業を始める場合にはしっかり申告をしましょう。
居住用として契約をしていた賃貸でも、途中から事業用となり契約を変更した場合には、課税対象となります。
倉庫として使う場合は、個人で借りて自身の荷物を入れて使用する分には家賃は非課税となります。
しかし、第三者に倉庫として貸して使用料を徴収する場合は事業用とみなされ、課税対象となる場合があります。
家賃と管理費に消費税がかからない理由
居住用の賃貸では家賃と管理費に消費税がかからないとお伝えしましたが、なぜ居住用の賃貸では非課税なのでしょうか？
実は、消費税が施行された平成3年には、居住用の賃貸の家賃も管理費も課税対象だったのです。
当時は税率が3％だったので、家賃が10万円なら10万3000円を徴収していました。
しかし税金には「担税力」という、払える人は税金を払うという定義があります。
逆を言うと、収入が極端に少ない人や、税金を支払うことができない人は納めなくていいという定義でもあります。
その考えに基づき、国民の生活の基本である「衣・食・住」は、最低限度保証されます。
そのなかに含まれている家賃は誰もが保証されているものとされ、家賃は非課税ということになりました。
家賃が非課税となった理由には他にも様々な根拠がありますが、この消費税の定義によって非課税となったと言われています。
それに加えて、消費税導入当時に全国賃貸住宅経営協会の会長だった方が、住宅の家賃に課税されるのを大反対したからという理由もあります。
家賃と管理費以外で消費税がかかるものは？
家賃と管理費以外の料金に消費税はかかるのでしょうか？
まずは、課税対象となる料金をまとめてご紹介します。
・共用スペースの電気代などの光熱費
・各自部屋の光熱費
・賃貸物件の敷地内の駐車スペースを、居住者ではない第三者に貸した場合の使用料
・物件の屋上や壁に、広告を貼りだした際に発生する広告収入
・管理会社へ支払う業務委託
・賃貸物件のプールやアスレチックなどを、第三者が利用した場合の使用料
・家具、家電、倉庫の使用料
・ハウスキーピング料やルームメンテナンス料
各自の部屋の光熱費は物件によって異なりますが、もし家賃に水道代などが含まれている場合には非課税となります。
敷地内の駐車場やプールなどを第三者に貸与・使用させた場合に発生する使用料については課税対象となります。
それぞれの部屋でかかる費用や、個人的に第三者に貸与した場合の使用料、その他賃貸物件を利用して得た収入などは課税対象となります。
非課税となる料金
では、管理費や家賃の他に消費税がかからない料金をまとめてご紹介します。
・修繕積立費用
賃貸物件の外装の塗り替え、手すりなど鉄部分の塗装、排水管などの工事、電気設備やエレベーターの修繕など共用部分の大規模な修繕をするために積み立てている費用です。
・大規模な修繕工事が必要となった場合に発生した修繕費のローン
・共有スペースの火災保険などの保険料
・修繕積立費から生じる預貯金の利息
・衛星放送共同アンテナ使用料
・CATV使用料
・空調施設利用料
・敷地内の駐車場や庭などの使用料
・管理料
・警備料
共同アンテナや、CATVも、もともと設備されていた場合、非課税となります。
一般的に、共同スペースの維持や管理にかかる費用は非課税となります。
特例の場合の消費税
居住用の家賃と管理費は非課税、事業用の家賃と管理費は課税対象でしたが、例外の場合もあります。
その特例のケースをまとめて紹介します。
・住居兼オフィスとして使用している場合
よくある例外のケースですが、この場合には、住居部分は非課税、事業として使用する部分は課税されることになります。
使用している部屋の割合から税金が算出されます。
・まかないつきの下宿
原則として、部屋の部分は非課税ですが、食事（まかない）の部分は課税対象となります。
・借り上げ社宅
法人が貸主となり、従業員に社宅として居住させているのが明らかである場合には、従業員から法人への賃料、法人から管理会社への賃料ともに非課税となります。
・長期利用できる民宿
まかないつきの下宿と違い、事業用になるので部屋も食事も全て課税対象となります。
このように、特例のケースでも、それぞれ消費税がかかる場合とかからない場合があります。
家賃と管理費の他にも課税について細かい定義がある
居住用の賃貸の家賃と管理費は非課税ということがわかりましたが、その背景には消費税について、様々な議論がなされていました。
家賃や管理費以外にも、細かい使用料などは課税されることがあるため、賃貸物件を借りる前に、しっかり確認をしておきましょう。
