ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY

SOCIAL MEDIA

ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY│オルタナティブ投資の大学

農地転用して家を建てる!分筆のやり方とその流れについて

2019.8.2

「高齢になって農業ができなくなった」「農業の跡継ぎがいない」など、農地を持て余している方は少なくありません。

しかし、農地を勝手に転用するわけにはいきません。

では、農地転用するには、どのような手続きが必要なのでしょうか。

また、子ども世代が家を建てるために、農地転用した土地を「分筆」するにはどうしたらよいのでしょうか。

そんな、農地転用の手続きの流れなどを、わかりやすくまとめました。

スポンサーリンク

こんな記事もよく読まれています

家賃4万で一人暮らしのコツ!収入と支出を把握し物件選びを

今まで実家などに住んでいた場合、一人暮らしにかかる費用は気になるでしょう。 家賃以外にも初期費...

窓の気密性はゴムパッキンが重要!交換時期を見極めよう!

窓にあるゴムパッキンは直射日光や雨にさらされ、だんだんと経年劣化していきます。 劣化すると窓の...

敷金の返金はいつ頃なのか?その問題点とは!?

賃貸の敷金はかなり負担となります。 しかし礼金とは異なり、退去時には返還されるものだからと、安...

共同住宅の階段の寸法は?蹴上げと踏面次第で登りやすくなる

共同住宅の中でも、メゾネット物件が人気です。 メゾネットは1階から2階までを1住居としていて、中に...

bsが映らないときの対処法…アンテナやケーブルをチェック!

地上波放送に加え、bs放送も視聴できるとテレビの番組の幅が広がります。 しかし、bs視聴者の中には...

学生寮付きの高校を東京で探すときはココに注意しよう!

地方から東京の高校へ進学する場合、場所にもよりますが実家から高校への毎日の通学は困難です。 そ...

賃貸の畳の交換するときの費用は借主と貸し主どちらの負担?

賃貸物件にお住まいの方で、和室がある方もいらっしゃいますよね。 近年では、フローリング人気に押...

私道の道路では通行料を請求されることも!相場はいくら?

購入しようか検討している土地の中に、まれに私道を通らざる負えない土地もあります。 その場合...

独身時代の貯金は結婚後そのまま?それなら投資がおすすめ!

独身時代、しっかりと貯金をされていた方も多いのではないでしょうか。 その貯金、結婚後はどうされてい...

冷暖房効率を上げたい人必見!窓に正しい断熱対策をしよう!

どんな住宅にも窓はありますよね。 窓は室内に熱を取り入れたり、放出したりと、重要な役割を担って...

窓に貼ったステッカーで車検が通らない!車検証がいる時とは

車の窓ガラスにルールがあるのをご存知でしょうか。 窓ガラスだけでなく、車には意外と知られていな...

不快!窓を開閉する度に音がキーとなる原因とその対処法とは

窓を開閉する度に、キーと不快な音がすることがあります。 そうすると、その音を聞きたくないがため...

フローリングにシールが!キレイにはがす方法をご紹介!

一人暮らしであっても、友人の子どもや甥っ子・姪っ子が遊びにくることもありますよね。 子ども...

bsの契約をしよう!nhkのbs放送を見るために

bs放送はアンテナが設置しているのであれば、無料で一部の放送を見ることが可能です。 ですが、有料...

不動産を登記!住所欄はマンション名を省略して書いてもOK?

マンションやビルなどを取得したとき、不動産の登記を行うことになりますね。 いざ登記をする際、ビ...

スポンサーリンク

農地転用とは?

農地転用とは、文字通り「農地をその目的以外に転用すること」です。

日本では、土地の権利を持っている者が農地転用をする場合には「農地法第4条」に基づいて行います。

また、権利の移転や貸借などで他者の農地転用をする場合は「農地法第5条」に基づいて定められています。

原則として広さが4ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣の許可が必要とされており、4ヘクタール以下の場合は、都道府県知事の許可が必要です。

こういった農地転用の規制は、食糧の自給用地を確保するためで、特に水田の場合は、農地以外の転用はとても厳しく制限されています。

また、対象の土地が農地かどうかは現状で判断され、登記簿の上での地目とは関係がありません。

一時的な転用の場合も同じで、後に農地に戻すのであっても規制の対象になります。

農地転用に関しては、さまざまな種類があり、手続きの流れや添付書類が複雑なことから、次に挙げる資格者が代理して行うことができます。

・行政書士
・弁護士
・司法書士
・土地家屋調査士
・建築士(一級建築士・二級建築士・木造建築士)

ここから分かるように、農地転用をして家を建てる、あるいは「分筆」するには、さまざまな手続きをしなくてはなりません。

「分筆」と「分割」の違いとは?

あまり聞き慣れない「分筆」とは何でしょうか?

「分筆」とは、登記簿上でひとつになっている土地を分割して登記し直すことで、その登記簿上の土地を一筆(いっぴつ)、二筆(にひつ)と数えることから、「分筆」と言われるようになりました。

「分筆」を行う際の目的は、次のような場合があります。

・土地の一部を処分する場合

・相続した土地を分ける場合

・隣地との境界問題などで、分筆して清算する場合

・融資を受ける場合に、分筆して担保にする場合

・節税対策をする場合

このように「分筆」の理由はさまざまです。

また、原則としてひとつの土地には1軒しか家を建てられないので、別棟を建てる場合には「分筆」しなければなりません。

次に「分筆」に似たもので「分割」があります。

この違いは何なのでしょうか?

先程「分筆」は、「登記簿上で土地を分割すること」とお話ししました。

「分割」は、登記簿上は変わらず、便宜上、机上の線を引くことを言います。

したがって、土地の売却や相続など、権利関係をはっきりさせたい場合は、「分割」ではなく「分筆」する方がよいと言うことになります。

そして、農地転用し、「分筆」をする場合には、確認しておかなくてはならないことがあります。

それは、その農地が「青地」か「白地」かということです。

この「青地」か「白地」かの違いで、農地転用の流れは大きく変わってきます。

農地転用の具体的な流れとは?

それでは、農地転用の手続きについて、具体的な流れを見ていきましょう。

【現状の確認】

農地転用の手続きをするには、現在、農地がどのように利用されているのか確認する必要があります。

法務局で農地の登記簿や公図の写しなど、必要な書類を入手しましょう。

【事前相談】

まずは、申請に必要な情報を集めるために、農業委員会に相談に行きましょう。

その農地の現状を把握し、どのような申請になるのか、申請書の作成に必要な書類をリストアップします。

ここで、その農地が「青地」か「白地」かという問題がでてきますが、それについては次項で説明します。

【申請】

必要書類を集めて、申請をします。

受理されれば、あとはひたすら許可が出るのを待つしかありません。

都道府県知事許可や農林水産大臣許可を必要とするので、許可が下りるまで1か月半ほどかかります。

書類を集めることを考えると、申請までの準備期間は数ケ月かかる場合もあります。

許可が下りれば、「分筆」など、家を建てる準備に入ることができます。

農地転用の分筆の前に「その農地は青地か?白地か?」

それでは、農地転用の「分筆」に重要な、農地の「青地」と「白地」についてご紹介しましょう。

役所の農政課に行き、農地について調べていると、その流れで担当者は当然のように「青地」や「白地」について話してきます。

不動産の知識があれば知っていて当然のことですが、いきなり「青地」や「白地」と言われても、一般にはわかりません。

「青地」や「白地」は、農振法(=農業振興地域に関する法律)による区域のことを言います。

農振法は、農業振興を促進することを目的として指定される「農業振興地域」についての法律です。

「青地」や「白地」は、市町村の農業振興地域の整備計画に基づいて、土地利用計画区分で定められています。

そして、農業振興地域内の農業用区域のことを「青地」と言い、そうでない区域が「白地」です。

農業用区域以外の「白地」には、特別な制限はありません。

しかし、農業用区域の「青地」は、農地転用や開発などの行為が制限されていて、原則として農業以外への転用は禁止されてます。

単純に「分筆」するだけなら問題はありませんが、農地転用は難しくなります。

「青地」を農地転用するための流れ

では、自分の農地が「青地」だった場合、「今後も農地転用することはできないのか?」というと、そうではありません。

農用地区域からの「除外の手続き」を申請するという方法があります。

「青地」をやむを得ず農業以外へ転用する必要があるときには、農振法によって決められた条件に従い、農業振興地域整備計画を変更し、「青地」を農用地区域から除外することができるのです。

各市町村の窓口に「整備計画の変更」の申請をするのですが、受付期間が決まっていて、年に1~2回ほどしか行われません。

申請の流れとしては次の通りです。

1.除外の条件に合っているか確認

2.必要書類を作成

3.書類を提出

4.審議

5.結果通知

書類作成と提出は、土地の所有者であれば作成・提出できますが、行政書士に依頼して作成・提出してもらうこともできます。

また、土地の所有者が複数人いる場合は、全員の同意が必要になります。

このような申請をし、農地転用が認められた場合には、必要な手続きを踏み、「分筆」して家を建てることができるようになります。

家を建てるときの注意点と分筆登記の流れ

最後に農地転用をし、家を建てるための「分筆」の流れをご紹介しましょう。

家を建てるときに注意しなければならないのは、原則として「ひとつの土地にはひとつの建物しか建てられない」ということです。

これは、建築基準法で決められています。

したがって、農地転用をして「子ども世代の家を建てる」「親子で新築をする」など、家を2棟以上建てる場合には「分筆」する必要があります。

【分筆登記の流れ】

通常、分筆登記は確定測量が完了してから行われます。

1.法務局での事前調査

2.確定測量時の境界の状態を確認

3.分筆する際の作成案

4.分筆した際の境界標の設置

5.登記申請用の書類と図面の作成

6.法務局に申請

7.登記完了

「分筆」にかかる期間は、境界線の確定測量が終了しているかどうかで変わってきます。

確定測量が終了している場合は、14~30日ほどですが、終了していないと30~120日ほどかかる場合があります。

また、相続が絡んでいる場合は、相続税の申告期限に注意し、費用と時間の節約のために「分筆」してから相続登記をすることをおすすめします。

農地転用と分筆には手間と時間がかかる

農地転用して家を建てようとしたときには、多くの書類を作成し、申請しなければなりません。

自分の農地がどのようなものなのか、現状はどのようになっているのかなど、書類で明らかにする必要があります。

準備期間を含めると数ケ月かかってしまいます。

この手続きは、自分で行うこともできますが、専門家が行った方が時間もかからずスムーズに手続きできるので、必要に応じて専門家の手を借りることをおすすめします。

 - 暮らし, 登記