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登記をやり直す!?持分変更にはどれくらいの費用がかかる?

2019.8.23

不動産の所有は単独のことも多いのですが、夫婦で共同購入する場合などは持分を登記し、複数人で所有することもあります。

しかし、この持分をしっかり考えずに登記してしまうと、後に持分変更の登記が必要となる場合があります。

登記事項を変更する時には必ず費用がかかってしまうものですが、持分変更の登記にはどれくらいの費用がかかってしまうものなのでしょうか?

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持分変更の登記ができるのはどんな時?

不動産を新たに取得すると、所有者を登記します。

これは不動産の持ち主を明確にするためです。

この時に行われる不動産登記では、持分割合と言う所有割合を明らかにする必要があります。

例えば夫婦が4,000万円の物件を2,000万円ずつお金を出し合って購入した場合、夫が2分の1、妻が2分の1の持分を持つことになります。

持分として所有権を登記しなければ、実際に2,000万円を支払っていたとしても証明することができず、所有権を主張することができません。

この所有権の持分変更はいつでも行うことができますが、費用を負担すればどんな場合でも出来るというわけではありません。

一定の条件があり、既に登記されている所有者の持分のみを更正する場合にのみ認められることとなっています。

例えば「現在夫のみで登記されているが、妻も持分を持つ必要がある」時、「現在夫婦2人で登記されているが親から援助があり、3人の持分変更としたい」時などは可能です。

しかし、現在の所有者と全く異なる場合、例えば「夫名義の不動産を妻と子どもに持分変更する」などは認められていないので注意しましょう。

持分変更の登記で注意することは?

持分変更の登記は条件を満たしていればいつでもすることが出来ますが、該当不動産に抵当権がついている場合には注意してください。

マイホームの多くは銀行からの融資により住宅ローンを組んで購入するかと思いますが、持分変更の登記をする際に金融機関の承諾を得る必要は基本的にはありません。

しかし、住宅ローンの契約により契約事項などに変更がある場合は連絡が必要となっていることがほとんどです。

この場合には抵当権者である金融機関の承諾がないと住宅ローンの継続ができなくなってしまう恐れがありますので、注意しましょう。

持分変更の登記に際して金融機関に支払う費用など特別なものはありませんが、事前に相談しておくと安心です。

また、住宅ローンを組んでいることで受けられる減税は所有権の持分割合によって対象となる金額の割合が決まっています。

持分変更の登記をすることで住宅ローン控除を受けられなくなるケースもあるので、十分に検討してください。

持分変更の登記をする時にかかる費用はどれくらい?

持分変更の登記にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか?

この費用は「自分で行う」か「依頼する」かどうかによって大きく変わってきます。

持分変更の登記を依頼する場合の依頼先は司法書士となり、当然自分で行うよりも高額となります。

まずは持分変更のために必要な書類をご紹介しましょう。

【必要書類】

・錯誤による1番所有権更正の登記申請書

・登記原因証明情報

・登記識別情報通知

・印鑑証明書

・登録免許税分の収入印紙

司法書士へ依頼する場合には委任状も追加されます。

この中で費用がかかるものは印鑑証明書、登録免許税です。

印鑑証明書は持分が減る人の分が必要で、役所で300円支払えば取得できます。

登録免許税とは登記にかかる費用のことで、持分変更の場合は不動産一つにつき1,000円となっています。

土地と建物を同時に持分変更する場合には2,000円が必要です。

持分変更の登記を自分でする時には数千円の費用しかかかりませんが、これを司法書士に依頼するとなると司法書士への報酬を追加で支払わなければなりません。

司法書士への報酬は司法書士によりけりですが、一般的に持分変更の場合は3~5万円程度となることが多いでしょう。

安易な持分変更の登記は贈与の対象に!?

共有の不動産について持分変更はいつでも可能ですが、安易な持分変更は贈与とみなされることがあるため注意が必要です。

本来、所有権の持分割合は「出したお金の金額」によって決定されなければなりません。

例えば夫婦で4,000万円の不動産を購入した場合、頭金を夫が1,000万、残りを1,500万ずつ夫と妻が借入したとしたら夫の持分が8分の5、妻の持分は8分の3となります。

もし安易に持分割合を夫と妻で2分の1ずつと登記すると、8分の1の割合について贈与があったものとみなされ贈与税が発生してしまいます。

夫婦間贈与について20年連れ添っている夫婦は年間2,110万まで非課税枠がありますが、それ以外はわずか年間110万の非課税枠しかありません。

非課税枠を超えてしまえば、夫婦であっても贈与税は支払わなければなりません。

持分割合を誤って登記してしまった場合、登録免許税などの費用を支払っても持分変更をする方が贈与税より安価で済むことが多いでしょう。

持分変更ではなく名義変更の時にかかる費用は?

持分変更の登記では、現在の所有者と全く別の人にすることはできません。

このような場合には持分変更の登記ではなく、名義変更の登記が必要となります。

そして名義変更の登記にかかる費用は、持分変更の登記にかかる費用とは全く異なります。

持分変更の時の登録免許税は不動産一つにつき1,000円でしたが、名義変更の登録免許税は登記原因によって変わります。

相続の場合には1,000分の4、贈与や離婚、売買の場合には1,000分の20を固定資産評価額にかけたものが登録免許税となります。

固定資産評価額が2,000万の土地を相続により名義変更する場合の登録免許税は8万円、贈与により名義変更する場合の登録免許税は40万となり、持分変更の時とは大きな違いがでてきます。

さらに登記原因によって必要な書類が変わってくるので、費用ももちろん変わってきます。

この他に、名義変更を司法書士へ依頼すると司法書士への報酬が発生します。

費用は司法書士によって異なるため一概には言えませんが、登記原因によって金額が異なることが多いようです。

持分変更では不動産取得税などの費用もかかる?

不動産を購入すると、不動産取得税などを支払わなければなりません。

では、持分変更の登記をしたら不動産取得税などの費用を支払う必要があるのでしょうか?

結論から言えば、錯誤による持分変更の時には不動産取得税を支払う必要はありません。

錯誤とはいわゆる勘違いのことなので、「間違えて登記してしまいましたので変更します」とのイメージなのです。

しかし、贈与による場合には不動産取得税などの費用がかかりますので、注意しましょう。

さらに夫婦で共有持分がある場合、離婚が理由で相手の持分を買い取る場合にも不動産取得税などの費用がかかります。

固定資産税については、元々共有持分割合の大きい人や代表者に全額請求されることになっています。

持分によって按分されることはないので、あまり変わりないことが多いでしょう。

持分の登記は慎重に!

不動産を購入する時に共同で資金を出し合う場合、持分の登記をします。

これが実際の資金の出所と大きくかけ離れてしまっていると、夫婦間であっても贈与とみなされ贈与税の対象となります。

持分変更の登記は一定の条件のもと、することができますが、費用がかかってしまうためできればしないに越したことはありません。

持分の登記の際には資金の出所をはっきりさせ、安易な考えで登記しないように気をつけましょう。

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