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中古物件は値引きができる!?どこまでなら安くなるの?

2019.8.18

気に入った中古物件に出会えるかどうかは、一期一会だと言われています。

そのため、機会を逃すと後悔してしまうことになりかねません。

しかし予算オーバーで即決できないこともあるでしょう。

そうでなくても、できるだけ安く購入したいと思うのは当然のことです。

一般的に中古物件は値引きの可能性が高いと言われていますが、どこまでの値引きであれば可能なのでしょうか?

中古住宅の値引きについてご紹介します。

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中古物件は値引きができるって本当?

「家を買う時に値引きなんてできるの?」と思われる方も多いかもしれません。

生活する中で「つけられた値段」に対して値引き交渉をする機会は、あまり多いものではありません。

ましてやマイホームの購入は一世一代の買い物だと言っても過言ではないわけですから、値引き交渉すら頭にない方もいるでしょう。

「もう少し安くなったらな…」と思ったとしても、値引き交渉をすること自体が失礼にあたると考える人も多いようです。

しかし中古物件の売買では、日常的に値引き交渉が行われています。

当初から値引き交渉を考慮した上で、価格決定がされている中古住宅もあるくらいです。

そのため、中古住宅を購入する際に値引き交渉をすること自体は、おかしいことでもありません。

もちろん失礼にあたるわけでもありません。

重要なのは「値引き交渉をすること」よりも「どこまでの値引きを交渉するか」という点です。

売主からしてみれば、できるだけ高く売りたいと考えているはずです。

「どこまでの金額だったら値引きできるのか」見極めることが、値引き交渉には大切なのです。

中古物件の値引きを成功させるコツは?

全ての中古物件の売買において、値引き交渉が成功するとは限りません。

中古物件が売り出しに出ている期間や引き合いの件数、売主の状況などによって「値引き交渉ができるのか」「どこまでの値引き交渉ができるのか」変わってきます。

例えば売り出しに出してすぐの期間では、値引き交渉が成功する可能性は極めて低いと言わざるをえません。

これは「できるだけ高く売りたいから売り出してすぐは様子を見たい」という心情が働くためです。

逆を言えば、長い期間売り出しに出されている中古物件は値引き交渉に応じやすいということになります。

さらに人気のあるエリアでは値引きをしなくても売却が可能なため、なかなか値引きに応じてくれないでしょう。

また、売主の資産状況も値引き交渉に深く関わってきます。

例えば住宅ローンの残債がある場合、大幅に残債を割り込むような値引きには応じられないことが多いでしょう。

このように様々な状況が値引き交渉に影響します。

どのような状況で売り出されているか見極めることで、どこまで値引きができるのか分かると言えるでしょう。

強気の値引き交渉は失敗しやすい!

一方で、どんなに値引き交渉が可能な中古物件でも、強気の値引き交渉は仇となる場合があります。

基本的に、値引き交渉をする際には希望価格より少し安めから交渉を始めるのが、値引き交渉を成功させる秘訣と言われています。

しかし、相場価格からあまりにかけ離れた値引き交渉をすると、売主側は取り合おうとはしてくれません。

売主の希望は少しでも高く売ることです。

多かれ少なかれ愛着のある自宅を値下げ交渉されるのは、気分が良いものではないからです。

さらに、市場価値や相場価格について知識のある売主ばかりではありません。

もし提示した値引き交渉後の価格が正当性のあるものであったとしても、売主が「買い叩かれた」と感じていれば値引き交渉に応じる可能性は極めて低いでしょう。

実際に値引き交渉に応じるかどうかは売主によるという部分があります。

「どこまで値引きできるのか」を考える前に値引き交渉できる売主なのか見極めることが必要でしょう。

そしてどんなに値引き交渉が可能であっても、相場価格を大幅に下回るような値引き交渉はするべきではありません。

中古物件の値引きはどこまで可能?

値引き交渉をするとして、一体どこまでの値引きが可能なのか気になるところでしょう。

中古物件では、値引きを前提として売り出し価格を決定している物件も多く存在しています。

だからと言ってどこまででも値引き交渉できるかと言えば、そうではありません。

どこまでの値引き交渉ならスムーズに進むのか「相場」というものが存在します。

よく物件価格の5%~10%が値引き交渉の相場と言われたりしますが、物件価格によるのであまり一般的ではありません。

また、50万円~100万円が値引き交渉の相場とも言われていますが、中古物件の売買でよく行われるのは「端数値引き」です。

例えば、1,980万円の中古物件なら80万円の値引き、2,550万の中古住宅なら50万円の値引きというように、100万円以下を値引きする形です。

100万円以上の値引き交渉が成功するかどうかは売主の状況にもよるので、慎重に進めるようにしましょう。

どこまでの値引きが可能か見極めるために適正価格を知ろう!

どこまで値引きできるのか、値引き交渉を有利に進めていくためには「適正価格」を知っておく必要があります。

とはいえ、実は中古物件に明確な適正価格というものは存在しません。

売主の希望価格と買主の希望価格が合致した価格が適正価格となるからです。

売主の希望価格は、不動産業者が行う査定価格をもとに決定されることがほとんどです。

査定価格は様々な条件を勘案し算出されますが、売り出し価格と適正価格に差があれば値引き交渉しやすくなることは明白です。

中古物件の適正価格を考える場合、まず土地と建物を分けて計算してください。

土地のおおまかな価格は

相続税路線価÷0.7

という数式でてきます。

相続税路線価は国税庁のホームページで調べられるようになっています。

さらに「角地」や「旗竿地」などの条件も加味します。

建物のおおまかな価格は

再調達価格×(耐用年数-経過年数)÷耐用年数

という数式で出すことができます。

これらで出した価格を合わせたものが、中古物件のおおまかな適正価格と言えるでしょう。

価格をマイナスする要因があれば、この時に勘案します。

例えば、騒音や日当たり、内装の劣化などです。

このように価格を査定し、売り出し価格との差で値引き交渉をすると良いでしょう。

不動産業者の対応でどこまで値引きができるか分かる!?

「どこまでの値引き交渉が可能か」は不動産業者の対応で、ある程度予測できます。

そのために売主側についている不動産業者の対応をよく見ておくと良いでしょう。

一般的に中古物件に限らず、買主側の不動産業者より売主側の不動産業者の方が値引き交渉の権限を持っています。

あくまで価格決定は売主がするので、当然といえば当然ですね。

だからこそ、内覧時には不動産業者から情報を引き出しておきたいところです。

例えば、売り出し期間や引き合いの有無は値引き交渉に直接関わってくる情報なので、確認しておきましょう。

また売却の理由によっては大幅な値引きが可能となりますから、ぜひ聞いておきたいところです。

しかしあまりしつこく聞くと逆効果なので、さりげなく聞くようにしましょう。

さらに物件価格の値引きを考えるのなら、仲介手数料の値引きはしない方が良いでしょう。

不動産業者の立場によって値引き交渉のし易さは変わってきます。

不動産業者の様子を見ながら、値引き交渉を進めていくようにしてください。

値引き交渉は慎重に!

中古物件の売買において、値引き交渉は当たり前のように行われています。

大切なのは「値引き交渉をするか」よりも「どこまでの値引きを交渉するか」という点です。

本当に購入したいのであれば、少しでも安くしたいからと強気の値引き交渉をすることはおすすめできません。

中古物件の相場価格などをリサーチした上で、適正だと考えられる価格を提示するようにしましょう。

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