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賃貸物件退去時の「敷金の敷引き」「保証金の償却」って何?

2019.6.13

家を借りる時、初めに必要な費用として、仲介手数料、賃料と共益費、それに加えて礼金・敷金・保証金等が発生します。

「敷金・保証金は、退去する時に全部返ってくるのでは?」とお考えではないでしょうか?

しかし、地域の特性や家主さんによって、契約内容(敷引き・保証金償却の取り扱い方)が違いますので、必ずチェックする必要があります。

退去の時に「聞いてないよ!」とならないように、チェックしておくべき内容をご説明していきます。

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入居時に必要な初期費用(仲介手数料・賃料・礼金・敷金・保証金等)とは?

家を借りる時、以下の初期費用が発生します。

【初期費用】

・仲介手数料

仲介業者へ支払う手数料で、最大賃料の1ヶ月分です。(物件によって賃料の0~1ヶ月分の間で設定されます。)

・賃料及び共益費

入居する月の日割り賃料と翌月の賃料です。(共益費が賃料に含まれる場合もあります。)

・礼金
・敷金
・保証金

・保証料
・火災保険料
・駐車場使用料
・水道料金

これらは物件によって条件が違いますので、発生しない費用もあります。

礼金、敷金、保証金、保証料は、複数発生する場合もありますし、償却される場合もあります。(詳しくは、以下で説明していきます。)

【例】

・礼金:賃料の1ヶ月分、敷金:賃料の1ヶ月分

・礼金:賃料の1ヶ月分、敷金:賃料の1ヶ月分(敷引き1ヶ月分)

・礼金:賃料の0ヶ月分、保証金:賃料の2ヶ月分(償却1ヶ月分)

・礼金:賃料の1ヶ月分、保証料:賃料の1ヶ月分

上の4種類は、全て賃料の2ヶ月分を支払う必要があります。

また、「保証料」とは、家主さんが、借主の債務(賃料や原状回復費の支払い等)を担保したいとき、保証会社へ依頼する場合がありますが、その際に発生する費用です。

「礼金」、「敷金」、「保証金」の違いは?

仲介手数料、賃料・共益費等は、イメージしやすい費用ですが、「礼金」、「敷金」、「保証金」は、はじめて家を借りる人にとっては、馴染みがない言葉かもしれません。

「礼金」、「敷金」、「保証金」の定義・性質・違いを確認していきましょう。

【礼金】

・「家主さん。貸してくれてありがとう。」という意味合いのお金です。

・返ってきません。

・賃料の0~3ヶ月分程度が一般的です。(家主さんの考え方にもよります。)

【礼金】

・借主の債務(賃料・共益費、退去するときに発生する原状回復費等の支払い)を担保する目的で、家主へ預けておくお金です。

・基本的には、償却が無ければ、契約が終了するとき、利息を付けることなく返還されます。

・賃料の0~3ヶ月分程度が一般的です。(家主さんの考え方にもよります。)

【保証金】

・敷金とほぼおなじ目的のお金です。

なぜ、「敷金」、「保証金」は返還前に引かれる(償却される)の?

「敷金」も「保証金」も、借主が、家主さんに預け入れているお金なので、退去するときは返還してもらうのが当然です。

一方、家主さんから見ると、「敷金」も「保証金」も借主の債務を担保するのが目的であるので、退去時に借主に債務があれば、そのお金からその費用を差し引くのが当然と考えられます。

契約書上、家主さんは、借主の未払い賃料がある場合、預け入れているお金を未払い賃料に充てることが出来るようになっているケースが多いです。

原状回復費は、敷金を一度全額返還してもらい、家主さんと合意した額を支払うケースもありますが、振込で支払う場合は振込手数料が発生するので、預けていたお金から引いてもらう方が合理的です。

また、返還前に引かれる(償却される)金額が、予め契約書で決められている場合があります。

例えば、「賃料の2ヶ月分を預け入れて、退去時に1ヶ月分を償却して返還する」となっている場合、家主さんにしてみれば、賃料1ヶ月分の収入が確定する訳ですがから、礼金と同じ性質だと考えることもできます。

これが、「敷金の敷引き」や「保証金の償却」になります。

「敷金の敷引き」とは?

家を借りるときに預け入れた敷金のうち、退去する時に一定の金額を無条件で差し引く(償却する)ことを「敷引き」と言います。

賃貸借契約書に「敷引き」が決められている場合は、その金額を引いた金額が返還されることになります。

しかし、「敷引き」の方法は様々で、「賃料の何か月分」と決まっている場合や、「1年経過すると10%2年経過すると20%」と段階的に増えていく場合もあります。

また、敷金から敷引きされた後、別途借主の原状回復費が発生する場合があります。

原状回復費の金額によっては、敷金から引き切れないことになり、引き切れない分を追加で請求されるケースも出てきます。

原状回復費が固定されている契約もありますので、契約書を確り確認するようにしましょう。

次は、「保証金の償却」についてご説明します。

「保証金の償却」とは?

「保証金」とは、既にご説明した通り、「敷金」とほぼ同じ性質のものです。

一般的に、関東地方では「敷金」、関西地方では「保証金」と呼ばれているようです。

よって、「保証金の償却」も「敷金の敷引き」と同じ性質のものになります。

「敷金の敷引き」も「保証金の償却」も、関西地方の商慣習のため、関東から関西へ引っ越しされる時は、特に気を付けて頂きたいと思います。

少し話はそれますが、関西の中でも京都や滋賀のエリアにおいては、「更新料」と言い、契約が更新されるタイミングで、賃料の1ヶ月分程度を支払うことが決められている契約もあります。

最近の契約は、関東の商慣習にならうことが増えてきましたが、昔から家主業をされている家主さんは、「取れるもんは取る。」というスタンスの方も多いようです。

「敷金の敷引き」、「保証金の償却」について気を付けること

表現の違いはあるものの、「礼金」、「敷引き」、「保証金償却」は、どれも同じような性質で、結局返ってこないお金になります。

「敷金の敷引き」や「保証金の償却」(以下まとめて「敷金償却」と言います)は、家主さんにとっては当然の行為であるため、物件を選ぶ際、条件として改めて説明されないケースがあるかもしれません。

つまり、敷金償却により「思っていたよりも返金額が少なかった」という場合があるのです。

また、いくら賃料が安くても礼金や敷金償却が高額な場合には、これから住むであろう期間で礼金や敷金償却額を均す(ならす)と、結果的に割高な賃料を支払うことになるかもしれません。

そのため、賃料と礼金や敷金償却のバランスをしっかり見極める必要があります。

条件を比較する時は、

「正味賃料=月額賃料(共益費含む)+(礼金+敷金償却)÷入居期間(月数)」

を算出するようにしましょう。

しかし、物件を内覧しながら計算するのは困難です。

内覧の前に物件の立地、設備のスペック、賃料の条件に加えて、礼金や敷金償却もしっかり検討しておきましょう。

「敷金の敷引き」「保証金の償却」を確り理解して、いい物件を見極めよう!

いかがでしたか?

最近は、賃料保証会社を利用する家主さんが増えてきています。

賃料保証会社を利用すれば、借主の債務を敷金や保証金で担保する必要性が減りますので、敷金や保証金の設定を安くしたり、0円にしたりする家主さんが増えてきています。

仕組みが分かれば、「礼金」も「敷金償却」も取る物件や、「保証金」も「保証料」も取る物件であれば、賃料などの条件交渉が出来るかもしれませんね。

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