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不動産登記は2種類ある?新築で住民票を移すタイミング

2019.3.30

新築したら不動産登記をする必要があります。

「登記」という言葉は耳にする機会は多いですが、実際にどのような手順で行っていくのか分からない人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、新築の際の不動産登記についてくわしくお話ししていきます。

また、住民票を移すタイミングなどについてもお話ししていきましょう。

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新築の不動産登記とは?

まず、新築の際の不動産登記がどのようなものなのかご説明していきましょう。

土地や住宅などの大きな不動産を購入した際に、他人に悪用されたり取られてしまうことを防ぐため、所有者登録を行うことができます。

この所有者登録を「登記」と呼び、購入した不動産が誰のものなのかを明確にさせる手続きになります。

登記の手続きには住民票や本人確認書類など、さまざまな書類を必要とします。

そして不動産購入後に登記を完了させると、法務局にある「不動産登記簿」に保管されて、誰であっても閲覧可能となります。

このように、不動産の所有者をはっきりさせるために、不動産を購入したら登記は必ず行わなければなりません。

また、登記の手続きは専門的な知識が必要となります。

不動産の契約者本人が行うことも可能ですが、司法書士などの専門家に依頼した方がスムーズに手続きが行われるでしょう。

司法書士に依頼すると報酬という形で費用がかかります。

なお、報酬の内訳ですが、「登録免許税」と「司法書士に支払う報酬」の合計になります。

登録免許税に関しては、住宅ローンの金額や固定資産税で決定されるので変動することはまずありません。

司法書士に支払う報酬に関しては、司法書士によって開きがあります。

そのため、事前に司法書士にコンタクトを取り、費用について確認しておくことをおすすめします。

所有権登記が行われるタイミング!新築の場合は?

所有権登記は「所有権保存登記」と「所有権移転登記」の2つに分けることができます。

所有権保存登記は、誰も所持していない新しい不動産を購入した際に行うものです。

購入後、すぐに登記を行う必要があります。

一方の所有権移転登記は、すでに他人が所有している不動産を購入した際に行う登記です。

購入後、すぐに登記をし直す形になります。

新築した場合は、土地を他人から購入することになりますから、まず土地の所有権移転登記を行います。

そして建物は新しく建てたため、所有権保存登記が必要となるのです。

では、建売住宅や中古住宅の場合の登記はどうなるのでしょうか。

建売住宅や中古住宅の場合は、販売している会社の所有した不動産を購入する形になります。

よって、所有権移転登記を行う必要があるのです。

ところで、前項で新築の登記には住民票や本人確認書類など、さまざまな書類が必要になるとお話しさせていただきました。

それを踏まえて次項では、新築登記に必要な書類を見ていきましょう。

住民票や委任状が必要!新築の登記に必要な書類は?

ここでは新築の登記を行う際に必要な書類についてご紹介していきましょう。

新築の登記には、以下の書類をすべてそろえる必要があります。

【契約者の必要な書類】

●住民票

新築登記の名義人になる方の住民票が必要となります。

世帯全員の情報が記載されたものを用意しておきましょう。

●本人確認書類

本人を確認できる書類のコピーが必要となります。

運転免許証、パスポート、健康保険証、住民基本台帳カードなどで確認ができます。

●委任状

司法書士が代わりに手続きする場合は、登記の名義人の委任状が必要になります。

署名、捺印、欄外にも押印を行います。

【住宅メーカーで用意してもらう書類】

●建築確認

原本での提出が原則となります。

無事に申請が通ったのち、返却されます。

●検査済証

こちらも原本の提出が必要となります。

申請後は建築確認と同様、返却されます。

●工事完了引渡証明書

検査済証が用意できない場合は工事完了引渡証明書が必要になります。

住宅メーカーで発行することが可能です。

住民票を移すタイミングはいつがベスト?

先の通り、新築登記の必要な書類の中の1つに住民票があります。

新築する土地と現在の住まいが離れていて、同じ町でない場合は住民票を移す手続きが必要になってきます。

では、住民票を移すタイミングはいつが良いのでしょうか。

それは「住宅ローン」の審査が通った後がベストだと考えられます。

新築する場合、住宅ローンを組む方がほとんどですよね。

ローンは誰にでもすぐに組める訳ではなく、金融機関にて事前審査が必要となります。

審査が無事に通ったら、金融機関と契約者の間で「金銭消費賃借契約」つまり住宅ローンを結ぶ形となります。

その際の契約で、「新しい住所での住民票」が必要となってくるのです。

そのため、住宅ローンの審査が下りたら、住所変更を行って住民票を移しておきましょう。

万が一、旧住所のままで不動産登記を行った場合、所有権登記の際に住所変更の登記も一緒にする必要があります。

その結果、余分な費用がかかってしまうのです。

住宅ローンにはなぜ新住所の住民票が必要?

ところで、住宅ローンの契約の際に必要な住民票は、なぜ新しい住所でなければいけないのでしょうか。

まだ家も建っていない、引っ越しもしていない土地に、住所を移すことは不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

金融機関が住宅ローンを組む際に新住所の住民票の提出を求める理由は以下になります。

・住宅ローンの契約者が居住を目的とすることの証明

・新築登記にかかる費用と時間を減らすことが可能

・登録免許税の軽減待遇を受けることが可能

通常、金融機関はさまざまな融資(ローン)を行っています。

中でも住宅ローンは金利が低く設定されているのです。

そのため、契約者が「住宅ローンに融資を使用しているか」を明確にするため、新たな住所での住民票が必要となってくるのです。

また、先ほどもお話ししましたが、新築登記の際に新しい住所に変更する、住所変更の登記をすることも可能です。

しかし、それには費用が伴いますので、余計な出費が増えてしまうのです。

住宅ローンには抵当権設定登記が必要

先ほど住宅ローンを契約する際には、新住所での住民票が必要になるとお話しさせていただきました。

新築する際、ほとんどの方が住宅ローンを組むこととなりますよね。

そして住宅ローンを組む際に、忘れてはいけないのが「抵当権設定登記」です。

抵当権とは、万が一住宅ローンの支払いが滞った際、金融機関側は新居を「担保」として確保することができる権利を指します。

住宅ローン契約者に支払い能力がないと判断された場合、金融機関側は担保不動産を差し押さえて競売にかけることが可能なのです。

そうして、住宅ローンの費用を回収する仕組みになります。

金融機関側も、この制度がないと融資を行うことも難しくなってしまうでしょう。

一般的に、抵当権設定登記は最初にお話しした、所有権登記と一緒に行われることがほとんどです。

抵当権設定登記は契約者が自分で行うこともできますが、手続きが複雑で専門的な知識を必要とします。

そのため、所有権登記と同じく、司法書士に依頼して進めてもらうと良いでしょう。

新築登記は重要な手続き

新築の際の不動産登記とは、購入した土地や住宅などの不動産が、自分の私産であるということの証明になります。

新築の際に必要な登記は、土地の所有権移転登記と、建物の所有権保存登記です。

さらに住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登記も必要となるでしょう。

いずれも新住所での住民票が必要となるため、スムーズに手続きを進めるためにも、住宅ローンの審査が通ったタイミングで住民票を移しておきましょう。

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