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中古物件で不動産投資!DIYで経費削減&経験値を上げよう!

2018.11.25

不動産投資は、大きな資金がないとなかなか始められないものだと思いますよね。

しかし、中古の物件であればいい立地に建てられていてもそこまで高額ではなく、お手頃な価格で購入できるかもしれません。

そこで、当記事では費用を最小限に抑えるため、また、今後の不動産投資を見据えて自分の経験値を上げるために、中古の物件をDIYで魅力的に変貌させるための方法をご紹介していきます。

不動産投資にご興味のある方、必見ですよ。

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中古物件を購入する際のポイントとは?

不動産投資をするにあたって、どのような物件を購入するといいのでしょうか。

中古の物件では、購入する際に注意していただきたいポイントがいくつかあります。

・基礎に大きなダメージがありそうなヒビがないこと

・不同沈下していないこと

・事故物件ではないこと

・シロアリの被害に遭っていないこと

・周辺の平均価格より安価であること

基礎に大きなダメージがありそうなヒビがあるということは、その建物が建っている土地が軟弱のため、それが原因でヒビが入った可能性があります。

不同沈下も同様の理由です。

基礎に大きなダメージがありそうなヒビがあったり、家が不同沈下している物件は購入しないようにしましょう。

さらに、事故物件やシロアリ被害に遭っているような物件であると、誰でも気持ちよく住めるものではありません。

ですから、事故物件やシロアリ被害のある物件も避ける方がいいでしょう。

また、周辺の物件の平均価格より高いものであると、中古物件として購入するメリットが減ってしまいます。

基本的に、周辺の相場より安価であることをチェックしましょう。

逆に、中古の物件では多少の妥協も必要となります。

・古い
・汚れ
・雨漏り

このようなことであれば、リフォームやリノベーションをすることで新築同様に変貌させることも可能です。

リフォームやリノベーションを業者に頼むのは簡単です。

しかし、経費削減のため、さらには今後の不動産投資を見据えて自分の経験値を上げるため、自分でできるところはDIYをして中古物件を魅力的に変貌させてみましょう。

中古物件をDIYするメリット

リフォームやリノベーションを業者に依頼すると、DIYに取られる時間を削減することができます。

また、代金を支払って工事してもらうので、ある程度の保証をしてもらうことができますよね。

さらには、複数の業者で相見積もりをして、そこから一番安い見積もりを提示してきた業者を選ぶことができます。

このように、業者にリフォームやリノベーション工事を依頼することにもメリットはあります。

それでは、中古物件のリフォームやリノベーションでDIYするには、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

まず第一に、経費削減につながります。

業者に依頼すると作業費がかさみますので、作業を自分ですることによって経費を削減できるのです。

そして、DIYをすることで得られるものは経費の削減だけではありません。

なかなか気がつきにくいですが、自分でいろいろなところを直して作業することで、その部分の構造を改めてしっかりと認識することができます。

また、作業工程や、資材の原価のことを知ることもできます。

そうすると、今後業者にリフォームやリノベーションを依頼するようなことがある際に、適正な価格で作業してもらっているのかをチェックできるのです。

今は投資のための不動産を一棟しか持っていなくても、今後は複数所有することになるかもしれません。

そうすると、時間的にも物理的にもすべての物件をDIYすることが難しくなります。

DIYすることが難しいということになると、業者に工事を依頼しなくてはなりませんよね。

ですから、今後の不動産投資を見据えて、DIYを通して自分の経験値を上げておくことも大切なことなのです。

中古物件をDIYでリフォーム&リノベーション!まずは屋根から!

中古物件を手に入れたなら、まずはどこから工事を始めるのか、優先順位を決めます。

例えば、家の中の工事から始めたとしても屋根から雨漏りしているようであれば、せっかく綺麗にした家の中が水浸しになってしまうということにもなりかねません。

このようなときは、まずは屋根からDIYしていきます。

屋根に関して少し説明しておきましょう。

古い家の屋根であれば、もしかしたら防水シートの劣化が原因で硬くなってしまい、割れてきてしまうかもしれません。

そのようなときは、新しい防水シートをつける際に、古い防水シートを誤って破いてしまわないようによく注意するようにしてください。

防水シートは、比較的大きめのホームセンターであれば市販されていますので、雨漏りしている物件をDIYする際にはチェックしてみてください。

中古物件をDIYでリフォーム&リノベーション!床はどうやる?

中古物件では、床を綺麗にすることでがらっと部屋の雰囲気が変わるものです。

そこで、床のリフォームやリノベーションのDIY方法についてご説明していきます。

床は、フローリングであると経年により日焼けなどが目立ちます。

それなら、「いっそのことフローリング全体を張り替えてしまうといいだろう」と思うかもしれませんね。

しかし、フローリング全体の張り替えはコストや時間がかかります。

そこで、おすすめなのが「上張り」です。

上張りとは、今あるフローリングの上にフローリングを重ねて張るという手法です。

もともとあるフローリングを剥がす必要がないので、手間や時間、ゴミも減らすことができます。

また、簡単にできるというのもいい点です。

ただし、上張りにはデメリットもあるのでその点は注意が必要です。

そのデメリットとは「段差」ができてしまうことです。

もともとのフローリングの上にさらにフローリングを張ることになるので、段差ができてしまうのです。

人によってはそのわずかな段差でも気になる方もいます。

いろいろな方に受け入れられやすい物件にしたいなら、この段差問題については慎重に考えた方がいいかもしれません。

中古物件をDIYでリフォーム&リノベーション!壁も重要!

築年数が古い中古の物件であると、壁にカレンダーなどが貼ってあった跡がわかるほど日焼けしていることがあります。

そのような壁に何も手を加えない状態では、物件の内覧者から敬遠されてしまうかもしれません。

ですから、壁が明らかに古く汚れている場合には、壁紙を貼り替えてしまいましょう。

壁紙の貼り替えもDIYで簡単に行うことができますよ。

今は、糊が最初から壁紙についているタイプのものが売られているので活用してみてください。

方法としては、

①もともとの壁紙を剥がします。

②糊がついている壁紙を壁に貼り付けて、刷毛で圧着します。

③へらのようなもので、壁の角をしっかりと入れこみます。

④余分な壁紙をカットして、糊を綺麗に拭き取ります。

⑤ローラーでさらに圧着します。

これで、壁紙の貼り替えは完了です。

最近では、一ヶ所の壁だけを違う色にする「アクセントクロス」が流行っていますよね。

ですから、全体をホワイトの壁紙、一ヶ所だけグレーやパステルカラーなどの壁紙にしてみると、より一層おしゃれな部屋に見えることでしょう。

不動産投資の心得とは?

これまで、中古物件をDIYでリフォームやリノベーションすることについてご紹介してきましたが、最後に、不動産投資を行う上での心得についてお話ししておきます。

まず、不動産投資を行う際には、総額の費用に対して、どれだけの家賃収入を得られるか利回りを計算しておくようにしましょう。

また、作業的にDIYだけでは難しい部分が実際あります。

DIYでできないとなると、業者に作業を依頼することになります。

ですから、DIYにかかる資材費と業者に依頼する費用を分けて考え、かつ、なるべくその費用を抑えるように気をつけましょう。

そして、何と言っても、物件はできるだけ安い価格で購入するようにしましょう。

そうしないと、リフォームやリノベーションに使える費用がぐんと減ってしまうためです。

それなりにリフォームやリノベーションをしないと、結局入居者が現れずに家賃収入を見込めないなんてことにもなりかねません。

多くの資金がないとできないと思われがちな不動産投資ですが、工夫次第でそこまで資金を必要とせずに投資することも可能です。

ご興味のある方はいろいろ調べてみて、ぜひ不動産投資にチャレンジしてみてくださいね。

中古物件をDIYで蘇らせて入居者を呼び込もう

不動産投資をしてみようと物件を探しているとき、立地条件がよく、価格もお手頃な中古物件を見つけたら、それはいいめぐり逢いかもしれません。

基礎にダメージがあったり、事故物件などであれば避けた方がいいですが、古くて汚いくらいであれば、DIYで新築のように綺麗な物件に生まれ変わらせることができるかもしれません。

DIYすることで経費削減だけではなく、自分の経験値を上げることにもなります。

自分でできないことは業者に依頼し、できるところはぜひDIYをしてみましょう!

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