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賃貸物件の賃料や管理費に消費税はかかっているのか?

2018.9.16

アパートやマンションなどの賃貸物件にお住まいになっている人は、毎月大家に賃料を支払っていますよね。

賃料だけでなく、管理費や共益費も併せて支払うのが一般的です。

しかし、その賃料や管理費に消費税がかかっているのかどうか、ご存知ですか。

今回は、賃貸物件における消費税の取り扱いについてお話しします。

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アパートの賃料・消費税はどうなっている?

アパートやマンションなどの賃貸物件に住んだことのある人は多いと思います。

賃貸物件というと、発生するのが賃料や管理費です。

毎月支払わなければならないこれらの費用ですが、何かおかしいと思いませんか。

支払いに必ず付いてくる「消費税」がありません。

「内税」なのでしょうか。

いいえ、内税ではありません。

賃貸住宅の賃料や管理費は、非課税なのです。

個人で借りていても法人で借りていても、目的が「住居」であれば非課税になります。

「法人だと消費税がかかって、個人だと消費税がかからない」という勘違いをしている人も見かけますが、それは間違いです。

法人か個人かは関係ありません。

「住居」であれば非課税になるのです。

「賃料に消費税がない」ことはすでに当たり前のこととして世間にも認識されていますが、消費税がかからないことは当たり前のことではありません。

賃料が非課税であることが特別なことなのです。

日本で消費税が導入されたのは、平成元年です。

はじめは、住宅の賃料も課税対象でした。

賃料にも消費税が課税されていたのです。

しかし、平成3年に社会政策の一環として非課税となりました。

「住宅の賃料は、もともとは課税されていたものが特別に非課税になっている」、ということなのです。

管理費などはどうなる?消費税の課税・非課税の区分

住居目的の賃貸物件が特別に非課税になっているということは、それ以外の賃貸物件には消費税がかかるということです。

つまり、事務所や会社などの事業用物件の賃料は、消費税が課税されます。

消費税がかかるかどうかは、消費税法によってすべて定められています。

簡単に、賃料の課税と非課税がどのように分類されているのかご紹介します。

▼課税

・事務所
・店舗
・倉庫
・工場

上記の賃料

上記の管理費、共益費、礼金、保証金の償却費

ただし、保証金や敷金などの預託金は非課税となります。

しかし預託金から引かれる償却費や敷引金には消費税がかかります。

▼非課税

・住居の賃料
・住居用物件の共益費、管理費、敷金、礼金

課税になるか非課税になるかは、賃貸借契約書によって決定されます。

例えば、「はじめは住居として使っていたけれど、途中で事業用として使うようになった」、というような場合は、消費税を支払う必要があります。

その場合は、契約書において事業用に変更しなければなりません。

契約書で変更が確認できなければ、消費税は課税されないのです。

つまり、実態がどうであれ、契約書に従って課税・非課税が決定されますので、目的が変更された場合は契約をし直す必要があるということになります。

特殊な賃貸物件の賃料に消費税はかかる?

管理費や共益費まで非課税になっているとは、知らなかった人もいるのではないでしょうか。

ここで気になるのが、前項でご紹介した物件以外で、賃料が非課税になる物件です。

いくつか例を見てみましょう。

●社宅

「会社がアパートやマンションなどの物件を借り上げて社員に貸す」ということがあります。

貸主と契約しているのは会社ですので、消費税がかかると思われがちですが、課税されるのは目的が事業用の場合です。

この場合は、住居が目的ですので非課税になります。

社員に賃料ありで貸していても賃料なしで貸していても、消費税は非課税です。

●住居兼事務所

これは面積比で区分されることになります。

住居用の部分は非課税となり、事務所の部分は課税されます。

●下宿

部屋代は非課税です。

しかし、まかない付きであった場合、まかないの部分に消費税がかかります。

●駐車場

通常は課税されますが、住宅に付随したもので契約上同一の場合は非課税となります。

例えば、「アパートの賃料に駐車場代が含まれている場合などは非課税」ということです。

しかし、マンションなどで「住宅と別に駐車場を契約するような場合は、課税対象」となります。

管理費などは賃料と同様に扱われる

賃料と同様に、共益費や管理費も非課税になります。

なぜ共益費や管理費も非課税になるのでしょう。

こういった費用は、マンションやアパートの清掃や維持管理の費用に充当されるものであり、建物にとって必要なものです。

住んでいる人はその費用を負担しなければなりませんので、賃料と同様に必要なものと考えられ、非課税として扱われるのです。

このように、賃料と同様に扱われるものがほかにもあります。

住居用のマンションやアパートには、家具や家電がもともとついているタイプのものもあります。

欧米のマンションなどでは家具家電付きは一般的ですが、日本でもそのようなタイプの賃貸住宅が増えつつあります。

家具や家電の使用料について契約書に「賃料に含む」と記載があった場合、消費税は非課税になります。

しかし、賃料とは別に「使用料」という名目で料金が発生するのであれば、それは消費税が課税されます。

契約の内容で、課税か非課税かが決定されるのです。

また、電気・ガス・水道料金が賃料に含まれているという賃貸物件もあります。

契約書において「電気・ガス・水道料金は賃料に含む」という内容が記載され、使用実績が問われない場合は消費税が非課税になります。

しかし、賃料とは別に定額の電気・ガス・水道料金を請求する契約や使用実績によって料金を請求する契約であれば、消費税が課税されます。

分譲マンションの管理費は課税されるの?

賃料のかからないマンションもありますよね。

それは、分譲マンションです。

分譲マンションといっても、自分のローンの支払いだけでなく、管理費や共益費を毎月支払っていますよね。

毎月支払っている管理費や修繕積立金は、消費税が課税されるのでしょうか。

課税されるものと非課税のものを見てみましょう。

▼課税

・共用部分にかかる光熱費(電気や水道代)
・敷地内駐車場を区分所有者以外の第三者へ貸与した際の使用料
・屋上や外壁などに看板を設置した際の広告収入
・管理会社へ支払う業務委託費

▼非課税

・管理組合へ支払う管理費や修繕積立金
・大規模修繕工事にかかる費用として行なった借入(ローン)
・敷地内駐車場や専用庭・ルーフバルコニーなどの使用料
・共用部分にかかる火災保険などの保険料
・修繕積立金などから生じる預貯金利息

ただし、修繕積立金から生じる預貯金利息は所得税が課税されます。

このように、基本的に管理組合には非課税となっています。

課税される場合の納税義務者は「管理組合」です。

消費税を支払う場合は、管理費会計から支払われることになります。

管理組合は利潤を追求する企業ではありません。

非収益事業所得に対しては、消費税は課税されないということになります。

事業用でも消費税がかからないとは?

これまで、賃貸物件の賃料における消費税の取り扱いについてお話ししてきました。

管理費や、管理組合なども非課税になることがわかりましたね。

また、家具家電の使用量や光熱費さえ非課税になることもあるということもわかりました。

事業用の賃貸物件は消費税が課税されるともお話しましたよね。

しかし、実は事業用の賃貸物件でも、消費税を納める必要がない場合があります。

それは、事業用の賃貸物件において、大家の賃料収入が年間1,000万円未満の場合です。

課税売上高が1,000万円を超えた場合に、消費税は納税する義務が発生します。

つまり、事業用の賃貸物件による賃料収入の総額が、年間1,000万円を超えなければ大家に納税義務はないのです。

反対に考えると、課税取引による賃料収入が1,000万円を超えた場合、翌々年から消費税を納めなければなりません。

「賃料収入が1,000万円を超えるのは、やり手の大家だけだ」と思うかもしれませんが、立地条件や賃料によってはあり得る話です。

事業目的として会社に貸していれば、賃料がひと月30万円を超えることも珍しい話ではないですよね。

この賃料収入は、事務所だけでなく工場や駐車場の賃料も含まれます。

課税は翌々年から始まります。

つまり、2018年の収入が1,000万円を超えると、2020年から課税事業者となります。

納付する消費税は、2020年の課税売上高に対して計算が行われます。

2年の猶予期間があるということですね。

消費税の知識を活用しよう

賃貸物件の賃料は、事業用か住居用かによって課税・非課税かが違います。

同じような条件でも、契約内容によっても課税対象になるもの・非課税となるものがあります。

消費税についての知識があると、消費税を納税するかしないかの判断もできるようになります。

今回の記事をぜひ参考にしてみてください。

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