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契約書に書いてある敷金償却って何?賃貸用語の意味を知ろう

2018.9.11

アパートなどを借りるときは、賃貸契約書を交わします。

契約書のなかには、専門用語がズラリ。

全ての意味を理解している人は、おそらく少ないことでしょう。

大切な用語を知らないと、最悪の場合トラブルにも発展します。

今回は、敷金償却の意味や、賃貸物件にまつわる専門用語をご紹介します。

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敷金など入居に関わる用語の意味

敷金償却とは何か気になるところですが、まず一般的な賃貸用語からお話します。

多くの賃貸住宅情報には、敷金や礼金、仲介手数料などがかかると記載されています。

これらの意味を見ていきましょう。

【敷金】

契約を交わす際に、大家さんに支払うお金のことです。

地域によっては、保証金と呼ばれていることもあります。

敷金は賃借人が退去をするまでの間、何かあったときのために預けておくお金です。

家賃の未払いに充てたり、退室時の現状回復などに使われています。

【礼金】

大家さんに対してのお礼金です。

昔からの名残ですが、近ごろでは空き家も目立っていることから、礼金を取らない大家さんが多いようです。

【仲介手数料】

契約者と大家さんを仲介をしてくれた不動産会社などに支払う手数料です。

宅地建物取引業法で、借主か貸主どちらかが家賃の1ヶ月分を支払うと定められています。

ただし、双方の合計金額は1ヶ月分(家賃)を超えてはいけないとされています。

【手付金】

申込金や仮契約金とも呼ばれています。

賃貸住宅の契約を交わす前に物件を押さえておく、いわば予約金のような扱いになります。

賃貸に関する用語の意味を理解しよう

【契約期間】

文字通り、契約する期間のことです。

首都圏を中心に、賃貸契約期間は2年間が一般的とされています。

期間を迎えると、更新する手続きが必要です。

【更新料】

契約期間の満了を迎え、引き続き住むときに支払います。

相場としては、家賃の1ヶ月分が一般的です。

しかし、住宅金融公庫融資物件の場合は更新料が不要になったり、事務手数料として契約者と大家さんの双方から、数万円程度の費用を負担してもらうケースもあります。

【前家賃】

翌月に支払うべき家賃を、当月に払うことを意味します。

家賃の支払方法や、支払期日などは、契約書に記載されています。

【日割り家賃】

契約するときや、退去をするとき、月の途中の場合は、日割りで家賃計算されることを意味します。

【共益費】

管理費ともいわれています。

共用灯やエレベーターなどの、建物の共用部分に充てられる費用のことです。

基準がないため、物件によって金額は様々です。

契約時には、家賃と共益費を足した金額が物件を借りる賃料と考えるとスムーズです。

【火災保険料】

万が一、火災や水漏れが起こったときに備える保証のことで、主に契約期間内を対象にしています。

保険の契約内容は様々なので、どんな内容なのかを確かめましょう。

では、今回のテーマである敷金償却について、お話しします。

知らない人も多い?!敷金償却の意味

ここまでご紹介してきた用語は、一度は目にしたことがあるかもしれません。

契約を交わすとき、意味が分かっている用語が使われている中、知らない用語がひとつふたつ入っていても、そこまで気になりませんよね。

しかし、意味が分からないまま契約をしてしまうと、後に後悔することになってしまいます。

しっかりと把握しておくことで、トラブルを避けることができますよ。

物件を探しているとき、敷金の横に「償却」といった文字が書かれている場合、上記でご紹介した敷金とは大きく意味が異なってきます。

敷金償却は、入居時に支払った敷金が戻ってこないことを意味するのです。

では、支払ったお金はどこに行ってしまうのでしょうか。

大家さんのお礼金として支払う礼金とは違い、敷金としての扱いになるため、退去時にかかる費用の清算や原状回復に必要な費用として充てられます。

償却と記載されている場合、使わずにあまった金額があったとしても、多くの場合は返却がされないことが多いのが現状なのです。

敷金償却の場合足りない費用はどうなる?

敷金償却は退去時にかかる費用や原状回復費用などに使われますが、反対に敷金償却した金額だけでは足りないといったケースもあります。

この場合、別で退去費用を支払うことになります。

例として、家賃が7万円で、敷金1ヶ月(償却)、礼金は0ヶ月の物件に入居すると仮定しましょう。

入居時に支払う敷金の金額は家賃1ヶ月分となるため、7万円を払います。

2年後、退去することになったあなたは、大家さん立ち合いの元、退去時にかかる費用は6万円と伝えられました。

すでに入居時に7万円を支払っているため、本来であればその7万円から6万円指し引いた1万円が口座に返金されます。

しかし、償却が付いている場合、余った1万円が口座に返金はされることは、ほとんどありません。

逆に、退去にかかる費用が8万円の場合、入居時に支払った7万円が使われるため、追加で1万円を大家さんに支払うことになります。

こちらの環境であれば、「償却だから返却はない」といった意味や感覚ではなくなりますね。

敷金償却は退去費用として使われますが、場合によっては返却されるはずのお金が戻ってこなかったり、プラスで支払う場合もあるということを、覚えておきましょう。

償却契約でも戻ってくる?

なかには、償却契約でも満額返納してもらえるケースもあります。

貸主が賃貸物件の建築する際に、平成19年4月1日以前に住宅金融支援機構にて融資を受け、今現在も住宅金融支援機構に返済中である場合です。

近くの法務局で、建物の登記簿謄本を確認することで、住宅金融支援機構から借り入れをしているかどうかが分かります。

そして、事前に一定額を償却する取り決めや、短い期間内に退去した際、敷金の全額を返却しないとする契約は禁止されているのです。

敷金償却と同じ意味として使われている「敷引き」や「退去引金」と呼ばれることもありますので、注意して契約書を見てみましょう。

また、礼金を支払っているケースでも、全額支払わなくても良い場合もあります。

2年契約で入居して1年程度で退去をする場合、入居時に支払った礼金も半額戻ってくる事例もあるのです。

原状回復の本当の意味

敷金償却は退去時の現状回復に使われますが、みなさんはどこまでが現状回復に値するのか、ご存知でしょうか。

借主も貸主も、さらに不動産会社においても、間違った意味のまま解釈しているかたが少なからずいらっしゃいます。

原状回復義務とは、借主が住む前の状態に戻すことではありません。

主に、以下の内容をガイドラインでは原状回復の義務としているのです。

●通常の使用による損耗以外の損耗

普通に生活をする上での損耗や汚れではなく、通常使用を超えるような汚損や破損、このほかの汚れや損耗は借主の負担としています。

●善管注意義務違反による損耗(故意・過失)

借主が怠ってできた汚れやカビ、シミなどは借主の負担になります。

このように、通常で考えられる損耗などは借主に原状回復義務はなく、賃貸人の負担となる判例となっています。

ひと昔前では、クロスの全面張り替えなどが請求されていました。

しかし、国交省ガイドラインでは原状回復において、クロスを含む建物などの価値は、入居年数によって減少していく考えを取り入れています。

例えば、クロスが新品の状態で入居したとしても、入居年数に伴ってクロスの価値はどんどん下がっていきます。

6年以上住んでいれば、驚くことに残存する価値は1円となります。

極端にいえば、クロス代が10万円でも、6年以上住んでいればクロスの価値は1円になるのです。

この減価償却の考えを取り入れていることを知らないことで、支払う必要のない金額を請求されてしまうこともあるのです。

損をしないためにも意味を理解する

支払うべき費用は支払いに応じる義務がありますが、実際には支払わなくても良い費用も混在しています。

専門用語を知っていることで、こうした無駄な請求を回避することができますよ。

分からないことはそのまま承諾するのではなく、理解した上で契約をしましょう。

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