ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY

SOCIAL MEDIA

ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY│オルタナティブ投資の大学

賃料の値上げをしたい!値下げ要求への対処法【契約更新時】

2018.7.21

賃貸経営をしていると、やむを得ず、賃料の値上げをしなければいけない場合があります。

契約更新の際に検討することができますが、どのように進めたらいいのでしょうか。

また、その逆に、入居者から値下げを要求されたら、どう対処すればいいのでしょうか。

契約更新時にトラブルにならないために役立つ情報をお伝えします。

スポンサーリンク

こんな記事もよく読まれています

エアコンで快適な暮らしを実現!温度センサーの活用

エアコンを上手に使えば、電気代の節約を実現しながら快適に暮らせるようになります。 賃貸物件を探...

建築構造のRC造ってなに?壁厚に注目しよう

賃貸物件などでは、構造欄に「RC造」や「木造」など記載されています。 一体これらは何を表しているの...

工事現場の看板にある建築主の名前は必ず書くべきなのか?

近所の空き地に家を建てている場合など、工事現場の道沿いに看板が掲げてあるのをご存知でしょうか。 そ...

口座開設のときの印鑑を忘れた!印鑑に関する困ったを解決

銀行で口座を開設するとき、不動産を売買するとき、大切な場面で必ず必要になるのが印鑑です。 口座開設...

【アパート経営】エアコン等・設備の修理代は絶対貸主負担?

アパート経営を始めてまもない新米オーナーさんにとって、高額な設備の修理代や交換費用などの出費は悩まし...

アパートを建てるときに気にしてほしい値段とそのリスク

アパート経営は、安定した収入が得られるとして人気が高まっています。 そのためにはアパートの...

家賃収入で得た勘定科目の仕分け!個人と法人で異なるの?

家賃収入や賃貸収入があるかたの勘定科目にスポットを当ててお話します。 個人で経営をしているのか、法...

署名と記名、捺印と押印の違いとは?外国人にもお願いする?

公的機関で証明書を発行してもらう際、「こちらに署名捺印を」と、お願いされた経験をお持ちの方は多いでし...

簿価単価?ドル・コスト平均法?持株会の疑問を解決!

従業員持株会制度を実際に利用している人の中には、実は詳しいことはわからないという方が多いのではな...

会社の代表取締役とは?職業欄の書き方や伝え方もご紹介!

突然ですが、皆さんは、「会社を作って代表取締役になりたい!」と思ったことはありませんか? しかし、...

雷が落ちたら家はどうなる?知っているようで知らない雷対策

ゴロゴロと轟音を轟かせる雷。 雷の音や光が苦手という人は、少なくありません。 しかし、本当に怖い...

アパートのネットを無料化!ルーター設置はどうすれば良い?

アパートでのネット利用料は、家賃に含まれて無料で提供されることが多くなってきました。 入居者も「ネ...

会社役員として働くメリットと使用人兼務役員制度について

社員として働いている会社で、「役員にならないか?」と声を掛けられたら、誰でも戸惑いますよね。 その...

大家さんと不動産会社の関係は?様々な契約の内容で異なる?

本業としても、副業としても、アパートやマンション経営をお考えになっている人は、いらっしゃるかと思いま...

九州の面積の約2倍!広大な北海道の人々の生活実態を学ぶ

日本の最北端に位置する北海道は、九州の約2倍の面積を誇る、日本一大きな都道府県です。 よく、「北海...

スポンサーリンク

契約更新で賃料の値上げが可能なケース

賃貸物件の契約更新で、賃料を値上げしたい時には、どんな理由が考えられるでしょうか。

ここでは、借家法32条から見てみましょう。

まず、土地や建物の租税が上がり、土地自体の値段や建物の価格が上がってしまった場合です。

それまでの家賃では経営が難しい、赤字が続いてしまう、というケースですね。

税金が上がるのは、オーナー側が意図して起こしたことではありませんので、これは正当な理由として認められています。

また、経済事情が変わり、賃料が不相当になったり、周りの同じような賃貸物件と比較して安すぎる場合には、値上げを検討してもいいことになっています。

このどれにも当てはまらない場合は、最初の契約で決められた賃料をむやみに変えることは、認められません。

また、当てはまったとしても、大幅な値上げなどは通らないことが多いでしょう。

賃料を値上げしたいなら根拠を明確にして話し合おう

先ほどの例に当てはまり、賃料の値上げを考えることができるとしても、入居者や管理会社とよく話し合ったうえで、決定することが求められます。

更新時だからといって、いきなり勝手に賃料を値上げしたりしたら、苦情が殺到することはわかりきっていますし、値上げに応じてくれないことでしょう。

必要であれば、しかるべき場所で、所有物件の価値が上がったという証拠になる「固定資産税支払通知書」の提示をしなければいけません。

また、今は情報化社会ですから、借主側が居住地域の賃料を調査したり、近隣の賃貸物件の賃料を調べて交渉してくることも考えられます。

本当に、値上げするほどの税金上昇や価格変動があるのかどうかを確認してから、値上げの提案をすることが必要です。

入居者側は、損をするわけですから感情的になっていることもあります。

近くの家賃事情や、税金事情などは入居者には分からないものですから、簡単には納得できないのも無理はないことです。

こちらもつられて感情的になったりせずに、冷静に話し合いに応じましょう。

きちんと納得してもらうまで説得してから値上げしないと、弁護士に相談されて、トラブルが大きくなる可能性もありますので、慎重にことを進めてください。

賃料の値上げに納得する入居者は少ない

契約更新の際に賃料の値上げをすることは、それ相応の理由があれば許されてはいますが、残念ながら、「納得してくれる入居者ばかりではない」と言えます。

多くの人は、「値上げしたからすぐに引っ越す」とまではいかないかもしれませんが、もともと引っ越したい理由が他にもあった場合は、決断する引き金になってしまうこともあります。

住んでみてわかった生活環境の不便さなどに不満を持っていて、「値上げするなら絶対に引っ越す」と思う人もいるでしょう。

所有物件に駐車場が無かったり、騒音があったり、古かったりする場合には、多くの入居者がそのような気持ちを抱いてしまうことも考えられます。

物件の魅力度について客観的に見ることができないと、不動産経営で成功することはできません。

値上げしても空室ばかりになってしまったら、回収すらできませんよね。

また、引っ越さないとしても、値上げには応じないかもしれません。

賃料の値上げの場合には、入居者に「拒否する権利」がありますので、早めに説得を始めるのが吉になります。

更新時に値下げ交渉される場合も

契約更新時に、賃料を値上げするどころか、入居者から値下げ交渉をされる場合もあるかもしれません。

生活態度が模範的で家賃の延滞も無く、人柄もいい優良契約者からの申し出の場合は、すぐに却下するわけにもいきません。

先ほどもお伝えしましたが、客観的に自分の所有物件の魅力度を推し量ることが重要です。

もし、古すぎたり、生活環境が悪くなってしまったのなら、値下げに応じることも検討してみましょう。

「優良契約者を失うと損になるだろう」と判断して、値下げに応じることにしたオーナーもいます。

よく状況を見極めてから、話し合ってみてください。

もちろん、優良契約者というほどの入居者ではなかったとしても、更新時の申し出をすぐに断るのは、その後の関係悪化にもつながるので、おすすめはできません。

値下げするつもりが絶対に無かったとしても、いったんは検討する姿勢を示してから、冷静に話し合っていくことをおすすめします。

更新時に値下げ交渉されたらどうする?

本来は賃料を値上げしたいところなのに、入居者のためを思ってそのままにしようとした場合に、「値下げしてほしい」なんて言われたら困ってしまいますよね。

更新時に、賃料だけではなく、管理費や共益費などの値下げを願い出てくる入居者もいます。

契約時から不備があった部分を、この時とばかりに並べ立てて要求してくると、頭に来てしまうオーナーもいることでしょう。

しかし、ここで感情的になって、ぶつかってしまったり無視したりしたら、入居者の間で噂が広がるかもしれませんし、トラブルが起こるかもしれません。

管理費や共益費の値下げを要求されているのなら、その使われ方が詳細にまとめられた書類を見せるなどして、対応しましょう。

また、共有部分の清掃や設備の不備に対しての正しい対応も約束し、はっきりと「値下げはできない」ということを伝えなければいけません。

その入居者の日頃の振る舞いや経済事情などを考えて、厳しく対応するか、優しく対応するか判断するのも大切です。

はじめが肝心!更新時のトラブルを避けよう

契約更新時のトラブルの多くは、賃料と関係しています。

賃料の値上げに納得できない入居者との対立だけではなく、「更新手数料自体払いたくない」、という入居者の説得をしなくてはいけないこともあります。

はじめの契約時に、更新手数料のことも伝えてあるにもかかわらず、いざとなると支払いを拒否する人もいるようです。

そんな困ったケースでも、「借主保護」の法律があるので、簡単に出ていってもらうことはできません。

もめているうちに更新期間が過ぎてしまうと、契約内容を変えられない期間に、切り替わってしまうのです。

やはり、最初の契約時に、その人柄や経済状態の見極めをすることや、契約内容についてしっかりと説明しておくことが重要です。

細かい点でも、必ず契約書に記載しておきましょう。

契約更新時の流れや設備の状態・保険や禁止事項・原状回復についてなど、大切な契約内容をしっかり記載しておけば、いざというときに付け入る隙はありません。

「契約内容はおおまかに決めておいて、後々変えていけばいいだろう」なんて思っていたら、足をすくわれて大損することもありますので、ご注意ください。

失敗のない賃貸不動産経営を!

賃料の値上げ理由や、値下げ交渉への考え方をご紹介しました。

多くの場合は、管理会社が仲介業務や契約業務を行ってくれるようになっていると思いますが、オーナーとして基本的な知識や対応のコツを知っておくことは役に立ちます。

特にお金のことは、大きなトラブルになりがちですので、十分気をつけてください。

 - 経営