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ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY│オルタナティブ投資の大学

不動産契約する場所によりクーリングオフは可能になる?

2018.6.5

不動産の契約は、動く金額が大きいだけに、誰しも慎重になるものです。

「そのとき、その場の雰囲気や、ふとした衝動がきっかけで勢い申し込んでしまった。」
「冷静であれば、こんな申し込みしなかった。」

なんてことが、この先あるかもしれません。

契約や申し込んだ場所は、どこでしょうか?
不動産会社、宅地建物取引業者から直接買い受ける物件でしょうか?

条件が揃えば、その契約、クーリングオフできるかもしれません。

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『不動産会社から直接買い受けること』と『契約をした場所』

『クーリングオフ』

この制度について、ご存知の方もいらっしゃると思います。

訪問営業販売や催し会場などで不意を突かれたように、誰かに相談する間もなく、検討を十分にしないまま購入をした、消費者のための救済制度です。

これは、そんな消費者に無条件で、申し込みや契約をはじめから『なかったこと』にしたり、『取り止めること』を認める制度です。

宅地や建物を、十分に検討する余地もない状況のもとで購入を申し込み、契約をしてしまった消費者にも、この制度が認められる場合があります。

それでは、どのような場合であれば、認められるのでしょうか?

宅地や建物の購入でクーリングオフが認められるためには、不動産会社から直接買い受けること、契約をした場所など、いくつか重要なポイントがあります。

ひとつずつ確認していきましょう。

契約場所の確認前に不動産会社が自ら売主

契約場所がどこであれ、ひとつ確かめなければなりません。

まず、不動産会社が不動産業者でない、誰かの仲介や代理で、売買を行う物件でないこと。
つまり、不動産会社自身が持っている物件を買い受ける、これが重要です。

不動産会社が売主であること、これがクーリングオフが認められる、大前提となります。

例えば、ある不動産会社が建てたマンションを別の不動産会社が代理委託され、分譲販売し、申し込みや契約を行う場合です。

そういった場合は、その委託された不動産会社が設置する案内所には、売主である者の社名や商号などを記した標識を掲げることが、法律で決められています。

代理不動産会社から、もちろん説明を受けますが、標識を見てもわかります。

このケースで買い受ける場合も、マンションを建てた不動産会社から、直接買い受けるという条件に当てはまります。

また、不動産会社が売主で、買主の代理人が不動産業者の場合も、直接買い受けることに当てはまります。

売主が一般の方で、不動産会社はあくまで仲介をする、あいだに入って取り持つだけ。
この場合、不動産会社から直接買い受けることには、当てはまりません。

売主が不動産会社かどうか、これが判断する基準となります。

申し込みや契約を行う場所・行わない場所

申し込みや契約をする場所は、状況によっては不動産会社の事務所のみとは限りません。

・モデルルーム
・モデルハウス
・不動産フェアや抽選会の会場
・買い換え、住み替え相談会会場
・物件の近くに設置された簡単なテント張りの案内所
・自宅
・ホテルのカフェ

などで、行うことがあるかもしれません。

クーリングオフの可否の基準は、申し込みや契約をする場所と予定して、設置されているかどうかによるのです。

申し込みや契約を行う場所を設置する際、業者はしかるべきところに届け出をすることが義務付けられています。

また、その場所には、専任の宅地建物取引士を必ず設置する制度も義務付けられています。

そのため、事務所・モデルルーム・モデルハウス・不動産フェアなどの会場で届け出がしてあり、専任の宅地建物取引士が義務付けられている場所であれば、クーリングオフができないことになります。

宣伝や見学だけなど、案内のみの目的で設置された場所や一時的に設置されたテント、ホテルやカフェなどで行う申し込みや契約は、クーリングオフの対象となります。

これらは申し込みや契約をする予定がない場所、つまり不動産会社が『この場所で宅地や建物の契約行為をします』という届け出をしていない場所であるとも言えます。

自ら申し出た場所に不動産会社を呼び出した場合

届け出をしていない場所でも、クーリングオフできない例外があります。

それは買主が自ら申し出て『契約するなら家でやりたい』『時間がないから仕事場に来てほしい』など、買主の自宅や仕事場などで申し込みや契約をした場合です。

これは、不動産会社が届け出をしていない場所であったとしても、クーリングオフできません。

なぜなら、買主が自らの意思で、不動産会社の社員を自宅や仕事場まで呼び、申し込みをしているからです。

そのため、「十分に検討する時間がなかった」「不意を突かれて決断をしたから救済する」というクーリングオフの趣旨が、当てはまらないのです。

これらは、あくまで買主が申し出た自宅や勤務先のことです。
いくら買主が申し出たとしても、自宅や勤務先でなければ当てはまりません。

取引先銀行や知人宅、知人の不動産屋などは、クーリングオフできます。
考えてみれば当然という感じもしますが、ここはひとつ、厳密に判断が必要です。

本当に自ら望んで自宅まで不動産会社を呼び出したのか、不動産会社から買主宅へ来訪すると申し出たのか。
申し込みの際、契約書をよく確認してみましょう。

クーリングオフできる場所で告げられること

クーリングオフできる場所で申し込み・契約を行った場合、不動産会社から申し込みの撤回・解除をすることができることと、その方法を書面で告げられます。

その書面で告げられた日から数えて、8日間のあいだ、クーリングオフできます。
不動産会社から書面で告げられないあいだは、何日経ったとしても、クーリングオフできます。

クーリングオフは申し込み、契約を『なかったことにします』『取り止めます』という意思表示です。

この意思表示を書面で行うと、申し込みや契約は初めからなかったことになるので、違約金・手数料は発生しません。

不動産会社は、申込金や手付金を受け取っていた場合、速やかに返さなければなりません。

その意思表示は、必ず書面で行う必要があります。

配達証明付きの内容証明郵便を不動産会社へ送ることで、その意思を証明したことになります。

送付先の不動産会社が移転し、実際に受け取らなくとも、発信記録が期間内であれば、クーリングオフしたことになります。

確認をするのは不動産申込書や契約書だけではない

「契約はお互いの自己責任だということはわかるけど、専門的な知識がないために、イニシアティブが不動産会社にあるような気がする」

宅地や建物の購入の場合、多くの方は、そう何度も経験することではないかもしれません。
その不安感は当然のことです。

ただ、すべての不動産会社や宅地建物取引業者が、あなたやあなたの身近な人にとって誠実だとは限りません。

騙すつもりはなくとも、不勉強の社員がいるかもしれません。

あなたや身近な人が、クーリングオフできるのに、言われるがままに違約金・手付金を払わないために、ほんの少し知識を取り入れておきましょう。

確認するのは、契約書の内容はもちろんですが、状況によっては申し込んだ場所、契約をした場所をお互い確認しておきましょう。

不要なひとつのトラブルを、防ぐ手立てになるかもしれませんね。

不動産を購入する際は契約場所などもチェック!

不本意な不動産購入申し込み・契約をしないために、あらかじめ確認しておきましょう。

売主が不動産会社(業者)であること。

<クーリングオフができる場所>
テント張りの案内所
宣伝・見学のために設置された案内所
不動産会社が申し出た場合の買主の自宅・勤務先

<クーリングオフできる期間>
不動産会社から、クーリングオフができる旨を書面で告げられてから8日間
(告げられた日を含みます)

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