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家賃滞納による強制退去について!滞納が何ヶ月も続く場合は

2018.5.15

家賃滞納者がいると、その分家賃収入が減ってしまうことになります。

家賃滞納をする人は、様々な理由がありますが、いずれにせよ大家は頭を抱えてしまう問題になるでしょう。

もし、何ヶ月も滞納していた場合、強制退去してもらうことはできるのでしょうか?

今回は、強制退去できるのかについてと、家賃滞納の対策方法についても、ご紹介していきます!

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なぜ家賃滞納は起こる?

家賃滞納が起こるのは、様々な理由が考えられます。

まず、忘れているパターンです。

銀行に引き落としにされている場合でしたら、決められた支払い期日に引き落とされることになりますから、忘れてしまうことは防ぐことができます。

しかし、銀行振込みや大家に手渡しの場合、決められた日に家賃の支払いを忘れてしまうということも多いです。

ただ単に忘れてしまっているだけなら、入居者に家賃を催促すれば良いだけの問題になりますが、払うお金が無い場合や、払う気が無いという困った入居者も存在してしまうのが事実です。

また、旅行に出かけていて留守にしていたり、急な病気で入院してしまっていたり、音信不通で行方が分からなくなってしまうパターンもあります。

どれにせよ、家賃滞納は大家を悩ませてしまう問題になってしまうので、早めに対処していきたい問題になります。

家賃滞納を何度も繰り返してしまったり、何ヶ月も滞納を続けてしまう場合、どのように対応していけば良いのか、また強制退去を行うことはできるのか、次にご説明していきます。

何ヶ月も家賃滞納を繰り返す入居者の対処法

決められた期日に、家賃の支払いをしなかったり、何ヶ月も家賃滞納をしてしまう入居者には、早めの対処が大切になります。

期日を過ぎても家賃が支払われない場合、まず電話で確認を取ってみましょう。

その際、強めの口調で伝えてしまうと、入居者とのトラブルのもとになりかねません。
優しいトーンで伝えるよう心がけてください。

電話で伝えても、支払いをされない場合は、次に内容証明郵便で通知しましょう。
その際、「家賃の支払いに応じない場合には、裁判手続をとる」というような通知をしてください。

内容証明郵便とは、どんな内容で、誰にいつ出したのか、郵便局が証明してくれるものです。

ですので、入居者が「手紙は受け取っていない」とシラを切るのを防ぐことができます。

それでも、家賃が支払われない場合、実際のお部屋に訪問してみましょう。

訪問するということは、家賃滞納を注意するという意味もありますが、室内で入居者が倒れていないか等の確認をする意味でも行います。

それでも支払いがされない場合は、強制退去を考えていきます。
では、家賃滞納は何ヶ月を目安に、どのような流れで行えば良いのでしょうか。

強制退去は何ヶ月が目安?

一般的に、強制退去までの条件が揃うには、何ヶ月という、期限は決まっていません。
大体の目安でお伝えすると、2~3ヶ月以上の家賃滞納と考えて良いでしょう。

家賃の未払いについて注意をしても、2~3ヶ月以上家賃滞納をし続けた場合は、重大な契約違反にあたります。
その際、債務不履行で一方的に契約を解除し、強制退去してもらうことが可能です。

ただ、ここで問題が起こる場合があります。

入居者が「出て行かない!」と立ち退きを拒否する場合です。

強制退去できるといっても、貸し主は借地借家法や消費者契約法、消費者保護法など多くの法的に保護されている面が多いですので、入居者のお部屋の鍵を勝手に交換したり、脅迫したりすることは、かえって損害賠償を請求されることにもなりかねません。

ですので、貸し主は、借主に「建物明渡」を求める訴えを起こさなければならず、最終的に裁判で決着をつけなければなりません。

滞納期間が何ヶ月なら訴訟できる?

裁判を行う上で、滞納が何ヶ月続いたか、というのも重要な資料になります。
ただ裁判の判決では、1~2ヶ月の家賃滞納で即、強制退去ということが認められることはほとんどありません。

強制退去が認められるのは、「信頼関係が破壊」されたということが重要なポイントとなります。

仮に、家賃滞納が1ヵ月の場合や、支払いが少し遅れたくらいでは、「信頼関係が破壊」されたこととみなされるのは難しいようです。

強制退去が認められるのは、「信頼関係が破壊」が認められた上、4ヶ月を超えた場合が判断基準となる場合が多いです。

何度もお話しているように、実際に裁判になったときには、あくまでも「信頼関係が破壊」されているかどうかが焦点になります。

今まで滞納家賃の催告や、定めた期日に支払われないなどの記録は裁判で大事な資料となりますので、きちんと記録として残しておきましょう。

強制退去になる前に!家賃滞納を防ぐポイント①

何ヶ月も続けて滞納され、強制退去を申し付けたとしても、入居者が立ち退きを拒否した場合、裁判で決着をつけなければなりません。

そうなると、費用も時間も手間もかかってしまいます。

このような相手に対しては、先ほど申し上げたような対策を早めに行動し、家賃滞納の問題が大きく膨れ上がらないように対処していきましょう。

未然にトラブルを防ぐためには、入居者と貸し主との人間関係も、意外と重要となります。

例えば、隣の隣人が騒音を出していたとしても、親しい仲だった場合、トラブルに発展することも少ないように、人間関係がある程度出来ている間柄では「他人行儀な行動」が取りにくくなるものです。

しかし、近年では、貸し主と入居者が一度も会わないということも良くあるようです。
このように一度も合わない場合は、入居者としても家賃に対する意識が薄れていきます。

そこで、貸し主である大家は、どんな形でも良いので入居者に話しかけることが大切です。

挨拶を交わすようになれば、赤の他人ではなくなるわけですから、家賃滞納のようなトラブルを防ぐことにも繋がります。

また、当たり前ですが、貸し主も約束事はきちんと守ることも大切なことです。
例えば、管理や掃除等ですね。

入居者は、そういったところも見ています。

自らきちんとしておくことは、意外にも効果があるものです。
入居者とのトラブルを防ぐために、相手とのコミュニケーションを進んでとっていきましょう。

強制退去になる前に!家賃滞納を防ぐポイント②

続いて、家賃滞納を防ぐための対策についてご紹介していきます。

ここでは、入居前の対策になりますが、今後悪質な滞納者の入居を防ぐための参考にしてみてください。

・入居者の審査は念入りに

入居者が入居する前に、審査を行いますが、「安定した収入はあるのか」「転職・離職は多くないか」「 居住期間が短いかどうか」、などよく見極め、契約を進めることが重要になります。

・連帯保証人の支払い能力を見定める

入居者が家賃を支払わない場合、連帯保証人に代わりに家賃を払ってもらうことになります。

ですので、連帯保証人にも、きちんと支払い能力があるのか見定めることが大切です。
連帯保証人は財産や収入がどれほどあるのか、をしっかりと調査しておきましょう。

また、賃貸借契約の契約期間が長くなる場合、連帯保証人が定年を迎えたり、転職を行っていて財産や収入も変化していることがあります。

賃貸借契約の更新時には、連帯保証人の勤務先や収入に変動がないか、確認を取るようにしましょう。

・「保証会社」を活用する

一般的に、連帯保証人になる人は、親族の方が多いですが、家賃保証を専門的に扱う「保証会社」に保証人となってもらうことも可能です。

入居者が家賃滞納した場合、入居者に代わって保証会社が家賃を支払ってくれるというものです。

家賃滞納は貸し主にとって、大きなリスクとなってしまいます。
入居者の審査では、様々な視点から見定めていきましょう。

何ヶ月も滞納されたり、最悪、強制退去となるような悪質滞納者はできるだけ、避けたいものですからね。

家賃滞納者を未然に防ぐ

家賃滞納は、経営をする貸し主にとっては大きな悩みの種となってしまいます。

そして、家賃滞納者は、何度も滞納を繰り返してしまう傾向があります。

そうならないためにも、早め早めの対策をしていきましょう。

また、入居者を審査等で見極めることも大切です。
トラブルを避けるためにも、慎重に行動していってください。

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