アパート経営は、毎月決まった家賃収入が得られるため、人気のある投資の一つです。
しかし、特に建物の外壁のメンテナンスを怠っていると、ひび割れや色落ちが目立ってしまって入居率に影響が出てくる恐れがあります。
そのような事態を避けるために、建物の定期的なメンテナンス費用をあらかじめ投資コストとして計算しておく必要があります。
ここでは外壁のメンテナンスに関わるサイディング屋とその施工単価について解説します。
アパート経営の投資コスト
アパート経営を始めようと考えている人が「アパート購入費のローン返済が終われば、管理委託費を引いた家賃収入はまるまる利益になる」と見込んでいるとしたら、それは甘い考えです。
まずここでは、アパート経営に必要な初期費用以外の投資コストを見直してみましょう。
まず、入居者が退去した空き部屋は、新しい入居者が決まるまでの間は家賃収入が発生しません。
家賃収入がなくなる一定の期間は、ローン返済の不足分は持ち出しになることは計算に入れておいた方がいいでしょう。
また、退去者が出た時は原状回復を行わなければいけませんから、ここにもコストがかかるかもしれません。
もし次の入居者がなかなか決まらなければ、広告費用を支払って追加の募集が必要になる場合もあるかもしれません。
更に、建物の外壁や内装の設備は経年劣化がありますから、定期的なメンテナンスも必要です。
そのうえで、竣工からある程度の年数が経過したら建物の設備自体が流行りのものではなくなってしまいますから、家賃に見合ったリノベーションが必要になるかもしれません。
これらの費用を忘れずに検討しておかないと、見込み違いのアパート経営になりかねないでしょう。
次の項から、外壁のメンテナンスを発注するサイディング屋の施工単価の解説を通して、投資コストの理解を深めておきましょう。
軽視できないメンテナンス
アパート経営では、空室になっている間は家賃収入が入ってこないので、退去者が出た後のリフォームはできるだけ早く済ませて、新しい入居者に入ってもらうことが大事です。
退去者が出たときに、壁クロスや床フローリングなどの内装修繕をしたり、設備を流行に合わせて入れ替えたりすることは、空室対策として必要なことですが、忘れていけないのが定期的な外壁のメンテナンスです。
建物は、年数が経つと劣化が進んでいきます。
特に外壁は、常に直射日光や雨、風にさらされているので、劣化が進みやすい箇所です。
しかし、外壁は居住性に直接関わるものではないため、不具合が出てきてもメンテナンスが先送りになりがちです。
とはいえ、外壁にひび割れや塗装の色落ちがあったとしたら、物件内覧のときに悪い印象を与えてしまいます。
そのため、実は外壁のメンテナンスは、空室対策の点で大事なものと言えるのです。
外壁のメンテンナンスのプロが、サイディング屋と呼ばれる業者です。
サイディングは種類も様々で、施工単価はサイディング屋によって違います。
施工単価が適正かどうかを判断するには、まずサイディングの基本から押さえることが必要です。
サイディング屋に依頼する前の予備知識
サイディングというのは、建物の外壁の仕上げに使う外壁材のことです。
窯業系、金属系、樹脂系、木質系の4つの種類があり、サイディングボードという板状にした部材を貼り付けて施工します。
サイディングは耐震、防火、断熱といった効果とともに、外観の印象をよくする役割も持っています。
それぞれのサイディングには特徴があって、建物の規模や用途によって使い分けされます。
サイディング屋に見積りを依頼するにあたって、それぞれのサイディングの特徴は予備知識として持っておく方がいいでしょう。
まず、窯業系はセメントを主原料としたもので、耐震性と耐火性に優れ、デザインも豊富にあり、もっとも一般なものです。
次に、金属系はアルミやステンレスなどの金属からつくられているもので、軽量で耐久性に優れ、高級感のある外観になります。
樹脂系は塩化ビニルを原料にしたもので、軽量で耐久性に優れていますが国内ではあまりポピュラーでなく、主に海外で主流のものです。
最後に、木質系は木材を原料として防火処理をしたもので、断熱性が高く、木材特有の温かみが特徴です。
以上、4種の中からどのようなサイディングを選ぶかや、どこのサイディング屋に施工を頼むかで施工の単価が違ってきます。
そこで、サイディングの中身についてもう少し詳しく見ていきましょう。
サイディング屋によって単価が違う理由
外壁のメンテナンスやリフォームには、サイディングと塗装の二つの方法があります。
サイディング屋には塗装を得意にしている業者もあり、サイディング塗装と称している場合もあります。
しかしここでは、塗装とサイディングは別のモノとして見ていき、サイディングについて取り上げていくことにします。
サイディングの工法には二つの方法があります。
一つは、外壁の元のサイディングボードを取り除いて、新たにサイディングボードを貼り付けていく方法です。
もう一つは、元のサイディングボードの上から新しいサイディングボードを貼り付けていく方法です。
外観の印象を変えたいリフォームであれば、傷み具合によっても変わってきますが、塗装か元のサイディングボードを残すサイディングの方が費用は安く済みます。
一言にサイディングと言っても、目的、用途、状態によってサイディングの選択肢はいくつかありますから、見積りを取る前段階からサイディング屋に相談しながら進めるのがいいでしょう。
サイディングは、どのくらいの面積の施工を行うかで費用が決まります。
広い面積の作業であれば、時間工賃も材料費もかかるため、費用は大きくなります。
見積りを比較するときは、面積当たりの単価を見ることが大事です。
サイディング屋の単価を比較する
サイディングの見積りの出し方は、サイディング屋それぞれで違っています。
そのため前項で述べたように、サイディングは面積当たりの単価を比較するようにしましょう。
単純に総額だけでサイディング屋を選ぶことはないと思いますが、作業範囲も調べずに、サイディング費用の総額の安さをアピールしてくるサイディング屋は注意した方がいいでしょう。
同じサイディング内容でも、見積り金額が大きく違って出てくることがあります。
見積りはできるだけ内訳を詳しく出してもらい、しっかりと比較するようにしましょう。
内訳を比較できれば、足場を組む費用が入っていなかったり、養生シートや飛散防止シートの費用が入っていなかったりするかもしれません。
また、コーキング処理や取り除いた古いサイディングボードの処分費用が見積りに含まれていないこともあるかもしれません。
サイディングは、施工面積にもよりますが100万円を超える費用がかかる追加投資です。
良心的なサイディング屋を見分けるためには、いくつかの店で見積りを取り、見積りの内容について詳しく説明を求めるといいでしょう。
サイディング屋選びで単価よりも大事なこと
見積りを頼んだサイディング屋それぞれの提案が同じ種類のサイディングであれば、見積り単価の内訳の比較で適正な価格かどうかが判断できます。
しかし、それぞれが別の種類のサイディングを提案してきた場合は、単純には比較ができないためサイディング屋選びはとても難しくなります。
サイディングには定価というものがないので「適正な価格というものはない」ということになります。
良心的なサイディング屋かどうかを判断するには、見積りの内訳をていねいに説明してくれるかどうかで見るといいでしょう。
例えば、サイディングの施工では必ずコーキングが必要です。
コーキングというのは、サイディングボードとサイディングボードのつなぎ目などの隙間を埋めることです。
コーキングは雨水の侵入を防いだり、サイディングボード同士がぶつかるときのクッションになったり、重要な役割を持っています。
コーキングの耐用年数がサイディングボードの耐用年数よりも短いと、次にサイディング施工を行う前に必ずコーキングの補修が必要になります。
こういう説明があるかないかは、サイディングの単価以上に大事なことです。
良心的なサイディング屋を見極める大きな判断材料になるでしょう。
上手なアパート経営には入居率に影響する外観への投資も必要！
土地の有効活用の手段としてアパート経営を考えたときは、投資コストと入居率を十分に検討するべきです。
その時忘れがちなコストが、外装のメンテナンス費用です。
外装のメンテナンスが行き届いていない物件は、人気が低くなり入居率も下がってしまう可能性があります。
入居率を上げるためにもサイディング屋を比較し、適正な単価で施工してくれる業者に依頼して、定期的に外装のメンテナンスを行うようにしましょう。
