賃貸経営をしていると、やむを得ず、賃料の値上げをしなければいけない場合があります。
契約更新の際に検討することができますが、どのように進めたらいいのでしょうか。
また、その逆に、入居者から値下げを要求されたら、どう対処すればいいのでしょうか。
契約更新時にトラブルにならないために役立つ情報をお伝えします。
契約更新で賃料の値上げが可能なケース
賃貸物件の契約更新で、賃料を値上げしたい時には、どんな理由が考えられるでしょうか。
ここでは、借家法32条から見てみましょう。
まず、土地や建物の租税が上がり、土地自体の値段や建物の価格が上がってしまった場合です。
それまでの家賃では経営が難しい、赤字が続いてしまう、というケースですね。
税金が上がるのは、オーナー側が意図して起こしたことではありませんので、これは正当な理由として認められています。
また、経済事情が変わり、賃料が不相当になったり、周りの同じような賃貸物件と比較して安すぎる場合には、値上げを検討してもいいことになっています。
このどれにも当てはまらない場合は、最初の契約で決められた賃料をむやみに変えることは、認められません。
また、当てはまったとしても、大幅な値上げなどは通らないことが多いでしょう。
賃料を値上げしたいなら根拠を明確にして話し合おう
先ほどの例に当てはまり、賃料の値上げを考えることができるとしても、入居者や管理会社とよく話し合ったうえで、決定することが求められます。
更新時だからといって、いきなり勝手に賃料を値上げしたりしたら、苦情が殺到することはわかりきっていますし、値上げに応じてくれないことでしょう。
必要であれば、しかるべき場所で、所有物件の価値が上がったという証拠になる「固定資産税支払通知書」の提示をしなければいけません。
また、今は情報化社会ですから、借主側が居住地域の賃料を調査したり、近隣の賃貸物件の賃料を調べて交渉してくることも考えられます。
本当に、値上げするほどの税金上昇や価格変動があるのかどうかを確認してから、値上げの提案をすることが必要です。
入居者側は、損をするわけですから感情的になっていることもあります。
近くの家賃事情や、税金事情などは入居者には分からないものですから、簡単には納得できないのも無理はないことです。
こちらもつられて感情的になったりせずに、冷静に話し合いに応じましょう。
きちんと納得してもらうまで説得してから値上げしないと、弁護士に相談されて、トラブルが大きくなる可能性もありますので、慎重にことを進めてください。
賃料の値上げに納得する入居者は少ない
契約更新の際に賃料の値上げをすることは、それ相応の理由があれば許されてはいますが、残念ながら、「納得してくれる入居者ばかりではない」と言えます。
多くの人は、「値上げしたからすぐに引っ越す」とまではいかないかもしれませんが、もともと引っ越したい理由が他にもあった場合は、決断する引き金になってしまうこともあります。
住んでみてわかった生活環境の不便さなどに不満を持っていて、「値上げするなら絶対に引っ越す」と思う人もいるでしょう。
所有物件に駐車場が無かったり、騒音があったり、古かったりする場合には、多くの入居者がそのような気持ちを抱いてしまうことも考えられます。
物件の魅力度について客観的に見ることができないと、不動産経営で成功することはできません。
値上げしても空室ばかりになってしまったら、回収すらできませんよね。
また、引っ越さないとしても、値上げには応じないかもしれません。
賃料の値上げの場合には、入居者に「拒否する権利」がありますので、早めに説得を始めるのが吉になります。
更新時に値下げ交渉される場合も
契約更新時に、賃料を値上げするどころか、入居者から値下げ交渉をされる場合もあるかもしれません。
生活態度が模範的で家賃の延滞も無く、人柄もいい優良契約者からの申し出の場合は、すぐに却下するわけにもいきません。
先ほどもお伝えしましたが、客観的に自分の所有物件の魅力度を推し量ることが重要です。
もし、古すぎたり、生活環境が悪くなってしまったのなら、値下げに応じることも検討してみましょう。
「優良契約者を失うと損になるだろう」と判断して、値下げに応じることにしたオーナーもいます。
よく状況を見極めてから、話し合ってみてください。
もちろん、優良契約者というほどの入居者ではなかったとしても、更新時の申し出をすぐに断るのは、その後の関係悪化にもつながるので、おすすめはできません。
値下げするつもりが絶対に無かったとしても、いったんは検討する姿勢を示してから、冷静に話し合っていくことをおすすめします。
更新時に値下げ交渉されたらどうする？
本来は賃料を値上げしたいところなのに、入居者のためを思ってそのままにしようとした場合に、「値下げしてほしい」なんて言われたら困ってしまいますよね。
更新時に、賃料だけではなく、管理費や共益費などの値下げを願い出てくる入居者もいます。
契約時から不備があった部分を、この時とばかりに並べ立てて要求してくると、頭に来てしまうオーナーもいることでしょう。
しかし、ここで感情的になって、ぶつかってしまったり無視したりしたら、入居者の間で噂が広がるかもしれませんし、トラブルが起こるかもしれません。
管理費や共益費の値下げを要求されているのなら、その使われ方が詳細にまとめられた書類を見せるなどして、対応しましょう。
また、共有部分の清掃や設備の不備に対しての正しい対応も約束し、はっきりと「値下げはできない」ということを伝えなければいけません。
その入居者の日頃の振る舞いや経済事情などを考えて、厳しく対応するか、優しく対応するか判断するのも大切です。
はじめが肝心！更新時のトラブルを避けよう
契約更新時のトラブルの多くは、賃料と関係しています。
賃料の値上げに納得できない入居者との対立だけではなく、「更新手数料自体払いたくない」、という入居者の説得をしなくてはいけないこともあります。
はじめの契約時に、更新手数料のことも伝えてあるにもかかわらず、いざとなると支払いを拒否する人もいるようです。
そんな困ったケースでも、「借主保護」の法律があるので、簡単に出ていってもらうことはできません。
もめているうちに更新期間が過ぎてしまうと、契約内容を変えられない期間に、切り替わってしまうのです。
やはり、最初の契約時に、その人柄や経済状態の見極めをすることや、契約内容についてしっかりと説明しておくことが重要です。
細かい点でも、必ず契約書に記載しておきましょう。
契約更新時の流れや設備の状態・保険や禁止事項・原状回復についてなど、大切な契約内容をしっかり記載しておけば、いざというときに付け入る隙はありません。
「契約内容はおおまかに決めておいて、後々変えていけばいいだろう」なんて思っていたら、足をすくわれて大損することもありますので、ご注意ください。
失敗のない賃貸不動産経営を！
賃料の値上げ理由や、値下げ交渉への考え方をご紹介しました。
多くの場合は、管理会社が仲介業務や契約業務を行ってくれるようになっていると思いますが、オーナーとして基本的な知識や対応のコツを知っておくことは役に立ちます。
特にお金のことは、大きなトラブルになりがちですので、十分気をつけてください。
