アパートやマンションの経営で、頭を悩ませるのが家賃です。
高くもなく、安くもなく、ちょうど良い金額設定にするのは難しいですよね。
特に、値上げの際は大変です。
入居者に拒否されることも、考えておかなければなりません。
今回は、家賃の値上げ交渉をスムーズに進めるためのアイデアをご紹介します。
家賃の値上げ交渉は時期が大事
アパートやマンションの大家さんは、経営を成り立たせなければなりませんから、家賃の設定について、悩んでいると思います。
高すぎては入居者が入らなくなりますし、安すぎてはアパート運営に影響を及ぼしてしまいます。
物価の変動や、地価の変動によって、家賃も変動することがあります。
その影響で、家賃の値上げに踏み切ることもあるかと思います。
入居者にとってみると、家賃の値上げは大きな問題です。
なかなか交渉が、うまくいかないこともありますよね。
家賃の値上げは、どのように行えばスムーズにいくのでしょうか。
まず、家賃の値上げを交渉する時期です。
多くの大家さんが、賃貸契約更新の時期に値上げの交渉を行おうとします。
しかし、これには、大きな欠陥があります。
契約更新時期には、『更新事務の期限』が設けられています。
これは、賃貸契約の契約期限が過ぎるまでに契約更新ができなかった場合、『法定更新』されることを意味します。
この『法廷更新』は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるうえ、契約期間の定めもありません。
これは、大家さんにとっては、不利な条件になります。
家賃の値上げ交渉が、うまくいけば問題はありませんが、交渉が長引いたり、拒否されることも十分考えられます。
こういったことを考えると、契約更新の時期に家賃の値上げ交渉をすることは、あまりおすすめしません。
大家さんが一方的に契約を拒否することはできない
家賃の値上げは、大家さんと入居者、両方の合意がなければ成立しません。
大家さんの決めた家賃の金額を、入居者に通知するだけで、契約成立とはならないのです。
その金額を、入居者が了承して、はじめて成立します。
ですから、拒否されれば不成立です。
通知したから来月から値上げ、とはなりません。
くれぐれも強制できるものではない、ということを覚えておきましょう。
家賃の値上げに応じないのであれば、賃貸契約の更新をこちらが拒否すればよい、とお考えになる大家さんもいますが、これはできません。
大家さんは、そのような一方的な権利を持っていません。
では、どのようにすれば良いのでしょう。
家賃の値上げ交渉には、根拠が必要になります。
値上げに対する、正当な理由をきちんと示しましょう。
例えば、このような理由です。
・土地もしくは建物に対する租税などの負担の増減
・土地もしくは建物の価額の上昇、もしくは定価その他の経済事情の変動
・近隣の同種の建物の賃料に比較して、不相当
このような具体的な根拠を示し、入居者が納得してはじめて、交渉することができるのです。
根拠を示して家賃の値上げ交渉をしよう
前項でお話した通り、家賃の値上げ交渉には根拠が必要です。
まずは情報を集めましょう。
ここ最近の、周辺の家賃相場を調べます。
同じような規模のアパートの家賃がいくらなのかを、不動産屋や他の大家さんから聞きとります。
そして、その平均家賃の金額と、現在の家賃の金額の差額を出しましょう。
また、周辺の平均的な家賃の金額が分かれば、入居者と交渉しやすくなります。
この根拠による家賃の金額は、入居者が拒否した場合の説得材料になります。
また、訴訟になった場合には、大家さんの根拠にもなります。
現在、家賃は6万円にしているけれど、平均が6万5千円だったとします。
5千円の差額があります。
だから、今回は5千円値上げします、と示しやすいですよね。
入居者に通知する際にも、こういった明確な根拠を盛り込むと、交渉しやすくなります。
値上げを拒否されても冷静に対応する
しかし、どんなにしっかり準備をして値上げ交渉をしたとしても、拒否する入居者がいるかもしれません。
先ほどお伝えした通り、どのような入居者であっても、大家さんが一方的な理由で入居者を追い出すことはできません。
家賃の値上げは、法的な強制力があるわけではありませんので、その場合は話し合いということになります。
金銭の絡む交渉は簡単ではありませんが、冷静にお願いをする、という姿勢で臨みます。
アパートの全体的な値上げであること、1部屋だけ安い家賃のままにできないことを、冷静にお伝えします。
このとき、決して感情的な交渉にならないように注意しましょう。
こちらが感情的になってしまいますと、入居者も感情的になってしまいます。
そうなると、その後どんなにこちらが理性的な対応をしても、相手が応じなくなってしまうことがあります。
1部屋、交渉がうまくいかないだけで、他の入居者にも悪影響を及ぼしてしまうことになりかねませんので、ここは十分に注意しましょう。
家賃の値上げ交渉を完全拒否されたら
丁寧に説明して、根拠を示したとしても、家賃の値上げを完全に拒否されることもあります。
そのような場合は、法的な手続きも考慮に入れる必要があります。
この場合の法的な手続きとは、調停と訴訟です。
調停は、裁判所において、当事者同士が話合いを持つことになります。
当事者間にて合意に達した場合は、「調停調書」という公的な和解書類を作成します。
訴訟は、裁判所に対して、訴えを起こすことです。
裁判において、裁判官が法に照らし合わせて、どちらの言い分が正しいのか判断します。
調停も訴訟も、当事者間で争いが解決しなかったときに利用できる制度です。
どちらとも、決定したことは、お互いに守らなければなりません。
裁判所で行われるのですから、法的な効力が生じます。
もし、こういった調停や訴訟になった場合、必要なのは証明や根拠です。
「言った」「言わない」という意思のすれ違いから、大きくこじれて行ってしまうこともあります。
大家さんは、法的手続きを取る前に、配達証明付きの内容証明郵便で「家賃を○○円に値上げする」という意思表示をしておきましょう。
しかし、やはり、法的手続きは最終手段です。
法的手続きを取る前に、最後まで話し合いでの解決を試みましょう。
契約に家賃の値上げを盛り込んでおくのもひとつの手段
家賃の値上げは、簡単ではありませんね。
訴訟を起こすのは費用が掛かりますので、大家さんにとって、採算が合わなくなってしまうこともあります。
それでは、家賃の値上げをするための、ほかの方法を考えてみましょう。
それは、賃貸契約に特約を盛り込むことです。
「自動増額条項」という特約があります。
この特約は、一定期間ごとに低率で、家賃が増額するという内容になっています。
前の項で、大家さんによる一方的な家賃の値上げは、認められていないとお伝えしました。
それは、特約があったとしても、認められないことがあります。
しかし、この特約では増額率が固定資産税の上昇率によって決められるような、合理的な内容であれば有効とみなされる、ということになるのです。
このような特約を、契約書に盛り込むのも、ひとつの手段です。
この特約があることで、入居者が家賃の値上げを拒否することは減少するでしょう。
ですから、一定の効果は見込めるでしょう。
このように、家賃の値上げに関して、前もって対策をしておくことも考えておきましょう。
人と人との付き合いを大切に
どのような交渉であっても、人と人との付き合いが大切です。
値上げの交渉は難しい交渉ですが、日ごろから入居者とコミュニケーションを取っておくと、スムーズに進むこともあります。
人付き合いが希薄になった昨今ですが、日ごろの対応が、こういったときに結果となって現れます。
ぜひ、心掛けてみてはいかがでしょうか。
