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賃貸物件の名義変更を同居人に変更することは可能?

2019.9.29

賃貸物件に住んでいる場合、離婚や同棲などにより、契約した人から同居人へと名義変更することはできるのでしょうか。

できるとしたらどういった手続きが必要で、費用は発生するのでしょうか。

今回は賃貸物件の同居人への名義変更について詳しくご紹介します。

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単身者用の賃貸物件は同居人に名義変更できない

単身者用の賃貸物件では、借主の同居人への名義変更はできません。

というより、「そもそも名義変更の概念がない」といったほうがいいでしょう。

本来は借主が一人で住む部屋です。

ですから貸主からすれば、今の名義人である借主との契約を解除した後、別の借主と新規契約を結ぶということになります。

しかも、一人で住むべき部屋に同居人がいること自体、契約違反になります。

二人で住めばそれだけ部屋の劣化のスピードが速まりますし、話し声が隣の部屋の人に漏れ聞こえ、苦情につながるかもしれません。

さらに火災の心配もあります。

契約を結ぶ際に借主は火災保険に入りますが、大家さんからみれば見知らぬ同居人は保険に入っていません。

一人で住むべき部屋に二人で住んだ場合、退去を言い渡されても仕方がないことなのです。

名義変更は本来二人以上が住む物件において行われるのであり、単身者物件では起こりえません。

ですから友人や恋人に名義変更したい場合には、契約解除後新規契約の形をとるしかないのです。

賃貸物件で同居人への名義変更をするには?

単身者向けの賃貸でも広いワンルームや1LDK、2Kなどでは最初から二人入居可の物件もあります。

こうしたところでは、契約時に同居人がいる場合、大家さんに対し、その氏名の明示が求められます。

トラブルを未然に防ぐためにもどういった人が一緒に住むのか、大家さんは知っておく必要があるからです。

しかし同居人に対しては、家賃支払いの義務がありませんから、借主のような厳しい審査はありません。

学生であろうと無職であろうとかまわないのです。

こうした賃貸物件に同棲カップルが住んでいて、やがて同棲が解消されたとします。

借主が出ていき、同居人が引き続きこの物件に住み続ける場合、名義変更が必要ですよね。

この場合、借主側からみれば単に名義を借主Aから同居人Bに変更すれば済む簡単なことに見えますが、貸主側からみるともっと重いものになるのです。

一緒に住んでいたとはいえ、借主と同居人とではまるで異なります。

借主には毎月家賃を払う義務があるため収入や財産がないといけません。

そのため保証会社の審査や連帯保証人を立てる必要があります。

一方、同居人にはそうした義務の履行がないため、前述したように学生でも無職でも構わないのです。

その同居人に名義が変更されるとなるとどうでしょう。

毎月家賃が払えるのか、貸主側としては不安ですよね。

そのため同居人に名義変更する際は、いったん元の借主との契約を解除し、改めて同居人だった方と契約を結び直すことになります。

つまり、名義変更とは契約解除後の新規契約に他ならないのです。

ですから契約に伴う初期費用が発生すると思っておいたほうがいいでしょう。

賃貸物件の名義人の姓が変わった場合も名義変更が必要

賃貸物件の名義変更は、旧名義人との契約解除をした後、新名義人との新規契約をするのが原則です。

同居人に名義変更をするといっても貸主側からみれば、同居人が新規契約者としてふさわしいだけの、つまり家賃がきちんと支払えるだけの収入があるか、審査の必要があると考えるのが当然です。

ただし、以下のような場合は単なる名義の変更だけで済みます。

【結婚・離婚して姓が変わる】

名義人が結婚または離婚して姓が変わり、引き続きその物件に住む場合は、同じ人物であっても名義変更が必要です。

管理会社や大家さんにはその旨必ず伝えましょう。

ただし、同居人と結婚・離婚して名義人が変わる場合は、単なる名義変更にとどまらないのが普通です。

いったん契約解除してから新規に契約を結び直すことになりますが、実際はその人の事情次第のようです。

同居人と離婚した場合の賃貸物件の名義変更は?

賃貸物件に住んでいた夫婦が離婚して、同居人だった元妻/元夫が引き続きその物件に住む場合の名義変更は、ケースバイケースになります。

たとえば名義人だった夫が出ていき、妻がそのまま残って住み続ける場合を考えてみましょう。

①原則は契約解除後の新規契約

夫との契約解除後、妻との新規契約が基本です。

夫が契約した時の敷金は原状回復費用を引いた残りが夫に返還され、妻には敷金や礼金といった初期費用が必要になります。

②事務手数料だけでOKの場合

妻側に金銭面での大きな負担がのしかかるため、大家さんによっては名義手続き変更に関わる事務手数料だけでOKしてくれる場合があります。

事務手数料は10,000円から家賃1~2ヶ月分まで幅があり、契約書に明記されていない場合は交渉によって値段が引き下がる可能性がありますから、ぜひ事情をお話しください。

ただし、事務手数料だけでOKとなった場合でも、今後家賃が支払えるだけの収入や財産があるかどうか、審査が必要になります。

その結果、家賃の支払い能力がないと見なされれば名義変更が認められません。

また、連帯保証人も重要になります。

夫が契約した時の連帯保証人が引き続き保証人でいてくれればいいのですが、もし夫側の父や兄が連帯保証人であったのなら、そのまま引き継いでくれるとは思えませんよね。

その場合には新たに連帯保証人を立てなければなりません。

いずれにせよ、速やかに管理会社や大家さんに連絡して判断してもらうしかありません。

そのまま住み続けられないと判断されたら、もっと安い家賃のところへ引っ越さざるを得ないでしょう。

賃貸物件をルームシェアする場合の名義人は一人、残りは同居人

賃貸物件をルームシェアして住む場合、ルームシェア可の物件か、あらかじめ大家さんに申し出ておかなくてはなりません。

契約時の名義は代表一人になっていて、そのほかの人は同居人として契約書に氏名を記載することになっています。

そして後々のトラブルを防ぐためにも、できればシェアメンバーひとりひとりに保証人を立てておいた方が安心です。

入居してからシェアメンバーが変わったら、面倒でもその都度貸主側に連絡を入れましょう。

大家さんは契約した時のメンバーしかわかっていませんから、実態がそれと違うことが発覚するとトラブルになる可能性があり、最悪退去を申し渡されることもあるからです。

また同居人のうちの一人と名義変更する場合も、早めに連絡を入れましょう。

前述したように名義変更の基本は、契約解除後の新規契約です。

ルームシェアとはいえ新名義人が家賃を払えるかどうか審査が必要になりますし、諸手続きが必要です。

シェアメンバーにより家賃負担の割合はまちまちでしょうが、書面上は名義人が金銭面での責任を担う役目を持っています。

重い立場であることを踏まえて契約に臨むべきでしょう。

名義変更に限らず契約時と変更があれば連絡が必要

離婚や結婚、死別、ルームシェアメンバーの変更など、賃貸物件契約時と実態が変わったら、何にせよ速やかに管理会社や大家さんに連絡を入れましょう。

同居人に名義変更する場合も、面倒だからとそのまま放っておくと後々発覚した時に契約違反となってトラブルになる可能性があります。

確かに名義変更はただ名前を書き換えるだけではなく、さまざまな書類や手続き、さらには金銭が必要となるため面倒ではあります。

不動産会社によっても異なりますが、新名義人の身分証明書や在職証明書、所得証明書などが必要ですし、事務手数料もかかります。

手数料は10,000円から家賃1~2ヶ月分などまちまちです。

お金はかかりますが、もともとが貸主の持ち物を借りるのです。

いくらかでも住んでいれば汚れやキズが発生しますし、部屋も劣化します。

費用がかかるのは仕方がないことととらえ、早めの連絡を入れましょう。

名義変更は契約解除後の新規契約が基本

賃貸物件の同居人への名義変更は、旧名義人との契約解除後の新名義人との新規契約、が基本です。

そのため特に新名義人には初期費用が発生することになります。

しかし、名義人であった夫との死別や離婚による妻への名義変更などでは、事情を汲んで事務手数料のみでOKとなることもあります。

全て貸主側の判断次第ですので、早めに連絡を入れるようにしましょう。

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