不動産登記は新住所で!?旧住所での登記のデメリットとは?

不動産売買においては登記の住所を新住所にするか旧住所にするか尋ねられることがあります。

一般的には決済と同日に登記をすることになっているので、通常ならその時に住んでいる住所、いわゆる旧住所で登記することになるでしょう。

しかし実際には新住所での登記の方が圧倒的に多くなっています。

旧住所で登記するメリットやデメリットについてしっかり確認しておきましょう。

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不動産登記は新住所?旧住所?

不動産売買の実務においては仲介の不動産会社や銀行から「新住所で契約するか、旧住所で契約するか」尋ねられることはよくあることです。

不動産の売買契約に住宅ローンを利用する場合、本審査に通ると銀行と金銭消費貸借契約を結ぶことになります。

この金銭消費貸借契約をする際に、住所は新住所か旧住所のどちらで契約するかは気をつけなければなりません。

マイホームを購入した際には登記という手続きをします。

この登記は強制ではないものの、ないと所有権を主張できないため、住宅ローンを利用する際は大抵条件としてつけられていることでしょう。

登記簿謄本には土地や建物の所在、面積、地積など以外にも所有者の氏名や住所も登録されるようになっています。

そして、この登記の住所は必ず銀行と契約した住所で行う必要があるのです。

銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ時点では、もちろんマイホームの引き渡しは終わっていないため、旧住所のまま契約するのが当然の解釈ですが、デメリットもあるため注意しましょう。

新住所での登記は法律違反!?

本来は新住所で金銭消費貸借契約や不動産登記をすることは、法律的には禁じられています。

これは住民基本台帳法に違反しているからです。

住民基本台帳法第二十二条には「引越しの日から14日以内に住所変更手続きをしなければならない」と明記されています。

実際、役所で「引越しはまだだけれど、住民票だけ新しい住所に移したい」と申し出ても、取り合ってもらえません。

この住民基本台帳法に違反すれば、5万円以下の過料という行政罰が適用されます。

したがって、引越し前の金銭消費貸借契約の段階では住民票は移せず、旧住所で契約する他ないはずなのです。

しかし先程もお話しした通り、不動産の実務においては新住所か旧住所か選べることが多く、一般的には旧住所より新住所で取引されています。

法律上新住所での登記は認められていないのに新住所での手続きの方が多いのは、旧住所での登記にはデメリットが多いからに他なりません。

旧住所で登記するデメリットは?

では不動産登記を旧住所でする時のデメリットとは何でしょうか?

デメリットの1つめは費用の面です。

旧住所で登記をしても銀行の決済が終わり引き渡しが済めば、新しい住所に引っ越すことになります。

登記は本来してもしなくても良いものですが、未登記の場合第三者に所有権を主張することができません。

したがって、不動産を売却する時や住宅ローンの借り換えをする時などは、住所変更登記を行う必要があります。

住所変更登記の登録免許税については1件につき1,000円で、土地と建物でも2,000円ですが、新住所で登記しておけば必要のない出費です。

過去に遡って住所変更登記をする時には、住民票や戸籍の附表によって連続性を証明しなければならず、それなりに手間もかかります。

もちろん自分で行う場合は登録免許税だけで済みますが、住所変更登記の手続きを司法書士へ依頼する時には別途1~2万円程度の費用がかかってくるでしょう。

旧住所で登記すると減税措置が受けられないというデメリットもある

旧住所で登記をするデメリットの2つめは登録免許税の減税措置を受けられない可能性があることです。

登録免許税というのは登記にかかる税金のことですが、居住用不動産の場合は負担を軽くするために減税措置という制度が定められています。

具体的な内容としては、

【減税措置なし】

所有権移転登記…固定資産評価額の2%
抵当権設定登記…設定金額の0.4%

【減税措置あり】

所有権移転登記…固定資産評価額の0.3%
抵当権設定登記…設定金額の0.1%

となっており、かなり安くなっているのが分かります。

この減税措置を受けるためには住宅用家屋証明書が必要となります。

その時に必要になる書類は売買契約書、建物の登記簿、住民票です。

しかし住宅用家屋証明書は自己の居住用でなければ発行されないため、住民票が旧住所だと発行してもらえません。

これはデメリットというより完全な矛盾点となるのですが、現状はこの通りです。

自治体によっては上記の必要書類に加えて、申立書や疎明資料などで住宅用家屋証明書を発行してくれるところもありますが、自治体の判断によるため問い合わせてみないと分かりません。

仮に、固定資産評価額が250万、住宅ローンが1500万円の不動産の登記にかかる費用は

【減税措置なし】
250万×2%+1500万×0.4%=110,000

【減税措置あり】
250万×0.3%+1500万×0.1%=22,500

となり、なんと87500円もの差が出てきます。

これだけ大きな差が出てきてしまうのは、旧住所で登記をするデメリットだと言わざるを得ないでしょう。

新住所で登記するデメリットは?

旧住所で登記するよりも新住所で登記する方がメリットが多く、デメリットが少ないような気がしますが、新住所で登記するデメリットはないのでしょうか?

新住所で登記するためには住宅ローンの本審査通過後、銀行との金銭消費貸借契約までに住民票と印鑑証明書を新住所へ移す必要があります。

状況にもよりますが、その間の期間は1週間から1ヶ月半ほどとなります。

平日お休みが取れる人は問題ないスケジュールですが、そうでないとバタバタすることになるでしょう。

しかも転入届は引越しの日から14日以内にと決められていますので、役所で「引越しはまだです」というようなことを言ってしまうと、住民票の移動は受け付けてもらえません。

役所職員も住宅用家屋証明書の事情は分かっており、深く追求することはほとんどないのですが、このような事情から住民票の移動は受け付けてもらえなかったら、やはり気分が良いものではありませんよね。

さらに引越し前に住民票を移したことが判明すると、5万円以下の過料となります。

不動産業界では慣例として転居前の届け出は行われていますが、このようなデメリットもしっかり把握しておきましょう。

旧住所でなく新住所で登記しないと住宅ローンは借りられない!?

銀行の中には住宅ローンの金銭消費貸借契約の際の契約住所は、新住所でないと認められないこともあるようです。

これは住宅ローンが、居住用不動産のために低金利で貸し出している商品であるためです。

もちろん居住用ではない、不動産投資用の物件には住宅ローンは使えません。

だからこそ引き渡し前に住民票を旧住所から新住所に移し、金銭消費貸借契約を結ぶのです。

銀行にとって金利収入は大きな収入源となるので、投資用不動産に金利が低い住宅ローンが使われないための対策の1つでしょう。

デメリットを理解した上で、登記は旧住所でしたいと考える場合は1度銀行に相談してみるのが良いでしょう。

最近では旧住所でも住宅ローンが借りられる銀行は増えてきています。

旧住所で登記する時はデメリットを理解した上で!

基本的には不動産登記を行う場合、旧住所で登記するのがセオリーであり、理論上でいけばそうするより他ありません。

しかし旧住所での登記には少なからずデメリットが存在します。

だからこそ多くの人は新住所での登記をするのです。

不動産登記をする際には「新住所でするのか旧住所でするのか」そのメリットやデメリットについて、よく考えて決めるようにしましょう。