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敷金礼金なしの物件の契約書で注意すべきこととは?

2019.9.12

一般的に賃貸物件に入居する場合、契約書を交わし、敷金や礼金を支払います。

しかし、最近では、敷金礼金なしの「ゼロゼロ物件」と呼ばれるものがあります。

入居を決める際に、敷金礼金がありかなしか、どちらが良いのか迷ってしまう方も多いでしょう。

今回は、敷金と礼金の意味と、ゼロゼロ物件の契約書で注意すべきことについてお伝えしていきます。

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契約書にある「敷金」「礼金」とはなに?

賃貸物件の契約書に記載されている、「敷金」や「礼金」とは、どういうものなのでしょうか?

敷金とは、借りていた部屋から退去するときに、生活をしていてできてしまった傷などを直すための原状回復費用のことです。

そのためのお金を、入居前に預けておくと考えると良いでしょう。

基本的に敷金は戻ってくるお金ですが、原状回復にかかった費用を差し引いた分が戻ってくることになります。

しかし、原状回復に費用が掛かり過ぎた場合には、追加金を求められる場合もあるので注意しましょう。

また、家賃の滞納などが起こったときには、この敷金をあてることもあるので、管理会社に預けておく補償金の意味もあります。

金額の目安は、家賃の1か月です。

同じように事前に支払う「礼金」ですが、これは賃貸物件のオーナーに文字通りお礼の意味で支払うもので、戻ってきません。

こちらも、金額の目安は、家賃の1か月です。

「敷金礼金なし」の物件は、この費用がかからないということです。

賃貸物件の契約書で注意すべきこと

敷金礼金なしの「ゼロゼロ物件」についてご紹介する前に、通常の契約書について見ていきましょう。

契約書の文章は専門用語も多く、理解しにくい場合が多いので、なんとなく理解したつもりになってしまう方もいると思います。

しかし、契約書を交わしてしまうと変更はできないので、内容を理解し、納得できるまで不動産会社や管理会社の担当者に説明してもらいましょう。

まずは、勘違いしてしまいやすい「設備」についてお話します。

【設備について】

賃貸物件にはじめからついている、以下のようなものは、オーナーからすべて借りていることになります。

・給湯やシャワー
・トイレのウォシュレット
・エアコンや照明器具などの電化製品
・インターネット(ケーブルテレビ対応)など

一般的に、故意に壊したのでなければ、借りているものの修理や修繕は、オーナーが負担してくれます。

ここで気をつけたいのは、契約書にそのことが明記されているかどうかです。

もしかしたら、「いかなる場合も入居者が全て負担」と書かれているかもしれません。

しっかりチェックしましょう。

また、エアコンなど、前の入居者が置いていったものがある場合は、要注意です。

契約書に設備として記載されていなければ、修理や修繕、あるいは処分する場合に自己負担になる場合があります。

前の入居者が置いていったものか、元々ついている設備なのかを勘違いしてしまうと、思わぬ出費が掛かる場合があります。

誰のものなのか、壊れた場合などはどうするのか、事前に確認しておきましょう。

敷金礼金が絡む契約書のチェック項目

次に直接お金が絡んでくる、契約書の項目について見てみましょう。

【契約解除】

一般的に賃貸物件の更新は2年です。

これは、2年間住まなくてはいけないということではないので、契約期間が残っていても契約解除はできますし、ほとんどの場合違約金を取られることはありません。

もちろん、そう書かれているかどうか、契約書の内容をしっかり確認することは必要です。

しかし、契約解除でもっとも注意しなければならないのは、敷金礼金なしのゼロゼロ物件の場合です。

通常、取るべきお金をを取らないで貸しているということは、それなりの理由があるのです。

敷金礼金なしのゼロゼロ物件には、契約書に「短期解約違約金」という項目があります。

それは、「1年に満たない場合の解約は家賃の2ヶ月分、1年以上2年に満たない場合の解約は家賃の1か月支払う」といったものです。

つまり、ゼロゼロ物件は、「初期費用を安くするので、2年間住み続ける」ことを前提とした物件なので、期間前の解約には厳しくなります。

【解約通知】

契約期間が満了する前に、そのまま更新して住み続けるのか、退去するのか、管理会社に通知をしなければなりません。

一般的には、1か月前ですが、なかには2~3か月前に通知しないといけない場合もあります。

入居時に退去のことまで考えが及ばないかもしれませんが、大切なことなので契約時に確認しておきましょう。

敷金礼金なしのゼロゼロ物件の仕組み

東京近郊では、敷金と礼金をそれぞれ2ヶ月分とすることが一般的でした。

しかし、現在では、入居者の確保に苦労する時代になってきました。

そこで、敷金や礼金をなしにし、初期費用を抑えることで入居しやすくしたのです。

入居しやすくなり、空き部屋もなくなり、一見、オーナーにとっては良いことばかりに見えます。

しかし、敷金なしですと、オーナーとしては家賃の滞納が起きた場合、家賃を補填するお金を預かっていないので、困った状況になります。

そのため、その分を毎月の家賃に上乗せして、更新までの2年間で敷金分をペイできるようにしている場合があります。

また、家賃の上乗せがないかわりに、違約金について厳しかったり、他の名目の費用がかかってきたりすることもあるので、契約書の内容には注意しましょう。

そして、敷金には前述したように、「原状回復費用」という意味合いが強いので、退去時の部屋のクリーニング代や修繕費などがかかり、敷金や礼金を支払うよりも高くなってしまう場合もあります。

今まで慣例になってきているものには、意味があるのです。

礼金はまだしも、敷金については使い道がはっきりしているので、どこかで帳尻を合わせなければなりません。

敷金礼金なしのゼロゼロ物件には、このような仕組みが隠されているので、契約書を交わすときによく確認しましょう。

敷金礼金なしでも初期費用がなしになるわけではない!

これまでお話ししてきたように、敷金礼金なしのゼロゼロ物件には注意すべきことがたくさんあります。

そして、勘違いしやすいのが、「敷金礼金なしなので初期費用もなしになる」ということです。

基本的に「初期費用なし」ということはありません。

よく「初期費用なし!」と謳っている広告がありますが、「敷金礼金に関しての初期費用はなし」と思ってください。

賃貸物件に入居する際には、家賃は基本的に前払いなので、入居と同時に家賃がかかります。

したがって、契約時に当月分の日割り家賃と前払いの家賃が必要です。

また、火災保険料もかかります。

「保険なので加入するのは自由だろう」と思われがちですが、一般的に火災保険に加入することを契約書に明記している場合が多いです。

もし、火災を起こしてしまったときのことを考えても、加入することをおすすめします。

この他にも、仲介手数料や保証料などが発生する場合もあります。

仲介手数料は、仲介業者や不動産会社に支払うもので、家賃の0.5~1か月分+消費税が相場です。

管理会社やオーナーが必要と感じて、家賃保証会社を使う場合には、その保証料もかかります。

敷金礼金なしは誰のためのもの?

日本では当たり前になっている、敷金や礼金ですが、欧米ではほとんど見らません。

それは、不動産の賃貸借契約では、借地借家法などで入居者が保護されるようになっているからです。

これまでの判例ですと、入居者が家賃を滞納しても、オーナーとの間の信頼関係がなくなるほどでなければ、入居者はそのまま賃貸物件に住み続けることができる、と法的にも許されています。

ケースバイケースではありますが、具体的には半年以上家賃を滞納しなければ、オーナーが入居者を立ち退かせることはできません。

このようなことから、契約書を交わす際、オーナーが入居者から敷金としてお金を預かり、家賃滞納の時には、敷金で家賃を補填することで、法的に弱いオーナーの権利を守ることにしたのです。

しかし、敷金礼金なしのゼロゼロ物件では、このオーナーの権利は守られないので、オーナーにとっては入居しやすくなり、空部屋がなくなるというメリットしかありません。

では、誰にとって一番メリットがあるのでしょうか。

それは、入居者とオーナー、それぞれから仲介手数料を取れる仲介会社です。

敷金礼金なしのゼロゼロ物件の方が、まとまったお金を用意できない方も入居可能なので、入居者集めが楽になり、成約も早くなるので、手間をかけずに仲介手数料が手に入るということです。

敷金礼金なしの物件は契約書をよく理解すること

これまでご紹介してきたように、敷金礼金なし物件でも、どこかでその分の費用はかかってきます。

しかし、初期費用を抑えられるというメリットはあります。

契約書の内容をよく理解し、自分にとってメリットがあるのかどうか、しっかり見極めることが大切です。

また、賃貸物件は、いずれ退去するときが来ます。

入居の契約時に、退去するときのことも考えておきましょう。

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