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自宅を増築したい!登記が必要な時と不要な時がある!?

2019.8.20

ライフプランは年々変わっていくものです。

家族構成が変わるのに合わせて家族が暮らしやすい家を創るために、時には増築や改築を考えることが出てくるでしょう。

増築は全て好きなようにできるわけではありませんし、家の面積が増えるので登記などの変更も必要となってきます。

どの程度までであれば登記が不要になるのかについてご紹介します。

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増築の登記が不要なのはどんな時?

家族構成が変わることにより、「あと一部屋増築したい」と考える人も多いでしょう。

一戸建ての場合、土地に余裕があれば増築し家のスペースを増やすことができます。

増築すると当然家自体の延床面積が増えるわけですが、延床面積は建築時に登記されているため登記事項証明書に記載されています。

そして、登記事項証明書の表題部に記載されている事項に変更があった場合は、1ヶ月以内に申請しなければならないと不動産登記法で定められています。

「1ヶ月以内に登記しなければ10万円以下の過料となる」と、不動産登記法164条に記載されています。

「一定の条件であれば増築時の登記は不要!」というような噂も巷で流れているようですが、実はそんな例外は存在しません。

増築すれば必ず延床面積の数値が変わりますので、登記は必要です。

ただし、「建物表題登記」ではなく「建物表題変更登記」となります。

増築していなかったらどんな時でも建物表題変更登記は不要?

増築する時は増築面積によって登記が不要となることはありません。

増築をしたら必ず「建物表題変更登記」という登記が必要になります。

しかし増築しない場合でも、建物表題変更登記が必要になる場合があります。

建物表題変更登記が必要となるのは、登記事項証明書の表題部に記載されている事項に変更があった場合です。

登記事項証明書の表題部には物理的現況が記載されており、土地の場合だと所在、地番、地目、地積取得原因とその日付が記録されています。

建物の場合には所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、取得原因とその日付が記載されています。

これらの事項に変更にあった時には建物表題変更登記が必要となるので、増築時だけとは限りません。

家屋の一部を取り壊し、床面積が小さくなった時にも登記しなければなりません。

他にも家屋に付随する車庫や物置などを作った時も建物表題変更登記が必要です。

ただし、離れに居宅を作るような場合には、元々あった家屋と主従の関係がないので建物表題変更登記は不要です。

その代わりに、離れの建物表題登記の申請が必要となります。

増築では建築確認が不要となるケースがある!

ではなぜ「一定条件下では増築の登記は不要」という噂があるのでしょうか?

これは「一定条件までは建築確認申請が不要」という建築基準法と混同してしまっているのではないかと考えられます。

建築基準法では無秩序な建築物の建築を防ぐために、基準に適合しているかどうか建築確認申請をする必要があります。

この建築確認申請は増築時にも当然必要です。

しかし、一定の条件下では建築確認申請が不要となります。

建築確認申請が不要となる基準は

①10m²以下の増築であること

②防火地域、準防火地域外であること

という二つの要件をどちらも満たしていることが条件となります。

建築確認申請のためには書類作成のために時間も費用もかかります。

役所に提出するので1~2週間ほど期間も必要です。

増築部分が登記されていないとどうなる?

増築したら建物表題変更登記が必ず必要となりますが、不要と勘違いしていたりして未登記であるとどうなるのでしょうか?

不動産登記法では変更があってから1ヶ月以内に申請をしないと10万円以下の過料と定められていますが、実際に過料を支払ったという話は聞いたことがありません。

しかし過料がないから申請しなくていいのかと言われれば、そういうわけでもありません。

登記をしないということは、その増築部分について所有者がはっきりしないということになります。

あまり有り得ない事案ではありますが、増築部分の所有者だと名乗る人物が出てきても証明することができないのです。

また現実的な問題としては売却時に困るという問題があります。

住宅ローンの契約では現況が登記事項証明書と一致していることが条件となっているため、登記しないと融資が受けられません。

融資が受けられないとなると、買主が限定されるため売却しづらくなってしまいます。

何より未登記部分があると、買主のリスクが上がってしまうため登記を求められることが多いでしょう。

さらに勘違いしている人が多いのですが、未登記だからと言って固定資産税が安くなったりすることはありません。

固定資産税は現況主義のため、未登記でも課税されます。

ごくまれに増築の事実が把握されておらず、課税されていないことがありますが、この場合発覚時に追加徴収されることになりますので、やはり登記はしておいたほうが良いでしょう。

増築の登記に必要な書類は?

増築部分の未登記は、様々なリスクを考えると避けたいところです。

そこで次は増築部分についてどのように登記をするのか、その流れや手続き方法についてご紹介していきましょう。

増築では建物表題変更登記を行いますが、実は新築時に行う建物表題登記の際に必要な書類とあまり違いがありません。

建物表題変更登記では次のような書類が必要となります。

・所有権証明書
・建物表題変更登記の申請書
・増築後の建物図面
・増築後の各階平面図

新築時に行う建物表題登記では上記の書類のほかに住民票も必要となりますが、増築の登記では不要です。

所有権証明書については建築確認通知書や検査済証、工事完了引渡証明書、固定資産税の納税通知書などを用いることができます。

どれを選択するにしても、増築部分についての証明書であることが分かる書類でなければならないので注意しましょう。

増築の登記にかかる費用は?

増築部分を登記する時に気になるのが、費用についての問題です。

登記と聞くと専門的な分野になり、どのように進めていけばいいのか迷ってしまう人も多いでしょう。

そんな時には専門家に全て任せてしまうのも一つの方法です。

建物表題変更登記を専門家に依頼する場合には、家屋調査士に依頼することになります。

しかし家屋調査士に依頼する場合には、新築時に行う建物表題登記と同じくらいの費用がかかることが多いです。

これは新築時に行う建物表題登記も、増築時に行う建物表題変更登記も、どちらも手間としては変わらないからです。

増築であっても、建物の現地調査や増築部分の寸法を調査する必要があります。

必要な書類に関しても、住民票が不要なだけで、後は変わらないわけですからその分費用はかかってしまいます。

家屋調査士には依頼せず自分で行うという場合の費用は、家屋調査士へ支払う報酬が不要となりますので数千円程度でおさまるはずです。

しかし、その分時間や手間がかかることは頭に入れておきましょう。

増築する時は登記が必要!

「増築部分について一定の広さまでは登記が不要」という風に思い込んでいる方が多いのですが、これは誤った情報です。

どんな時でも増築部分について登記をしなければならないので、注意しましょう。

また増築以外でも登記が必要となるケースがありますので、気をつけてください。

未登記は将来的に困ることになりますので、きちんと登記をするようにしてくださいね。

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