分筆した土地は評価が下がる?分筆について知識を深めよう

大きな土地を所有していたり、相続するとなった際、頭をよぎるのが「分筆(ぶんぴつ)」でしょう。

分筆にはさまざまなメリットがありますが、分筆をすることで、その土地の評価が変わる可能性もあります。

これにより、どのような影響が出てくるのでしょうか。

今回は分筆について、くわしくお話ししていきましょう。

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分筆とはどのようなもの?

まず、分筆がどのようなものなのか、くわしくお話ししていきましょう。

分筆とは、すでに登記されている1つの土地を、複数に分けて再び登記することを言います。

土地は、一筆(いっぴつ)、二筆(にひつ)、三筆(さんぴつ)…というように、筆という数え方をするため、一筆を分けることを「分筆する」という表現になるのです。

土地を分筆すると、土地の価格や評価が変わってくることがあります。

また、分筆と同じような言葉で「分割」という言葉が使われますが、分筆と意味合いは同じになります。

違いは、登記されているか、いないかという点です。

分筆は土地を複数に分け登記をし直すことを言いますが、分割は土地はそのままで、建築基準法の基準を満たした建物を建てる際に、土地を線引きして分けることを指します。

実際に線を引くわけではないですが、同じ土地で2つ以上の建物を建てる場合の「表現」となります。

土地を分けるという意味では一緒ですが、登記するかどうかで、言葉に違いが出るのです。

同じ土地に家族の家を建てる時は、分筆するか分割するか、メリットをよく検討してから選ぶと良いでしょう。

土地を分筆するメリット・デメリットとは?

続いて、土地を分筆することで生まれる、メリット・デメリットについてお話ししていきましょう。

まずは、メリットからです。

●メリット

・権利関係を登記できる

例えば、親から相続した土地を兄弟で2つに分筆すれば、それぞれの所有になり、新築するも土地を売却するも個人の自由になります。

また、住宅ローンの抵当権として土地を設定する際、分筆してリスクを少なくするということもできます。

・土地の1部のみ地目変更できる

地目が畑の土地に新築をする場合、分筆して1部のみ宅地に地目変更することができます。

残りの土地は、今まで通り畑として使用できます。

・税金が安くなる

分筆することで土地の評価額が下がり、固定資産税が安くなることがあります。

これは、土地に面している道路の大きさや、分筆の仕方によって差が出ます。

●デメリット

・土地の使い勝手が悪くなる

分筆することで土地の間口が狭くなり、建物が建てられない土地になってしまう可能性があります。

また、のちのちリフォームがしづらくなってしまう可能性も考えられます。

・税金が上がる可能性がある

まれに、分筆することで土地の評価が上がることがあり、それに伴い固定資産税などの税金が上がってしまうことがあります。

また、単純に登記するものが2つに増えるため、手間も増えてしまうでしょう。

分筆の流れを知ろう

続いては、分筆の大まかな流れをご紹介していきましょう。

分筆は法務局で行うこととなりますが、一般的に土地家屋調査士に依頼し、代理申請してもらうことがほとんどです。

というのも、分筆は高い精度で測量や境界標の設置などを行う必要があるため、素人には難しいのです。

費用はかかりますが、専門家に依頼し、スムーズに手続きを行いましょう。

【分筆の流れ】

①土地家屋調査士に依頼する

②法務局、役所が調査する(確定測量図、登記事項証明書、地積測量図、公図)

③土地の予備調査

④現地で立会いし境界を確認する

⑤境界画定測量(済んでいない場合)

⑥分筆案の作成

⑦土地に境界標を設置する

⑧登記の書類を作成する

⑨分筆登記を申請する

⑩登記完了

分筆が無事完了するまでは、2週間~4週間ほどかかります。

境界線画定測量が済んでいない方は、1か月~4か月ほどかかるため、注意しましょう。

続いては、分筆することで土地の評価に影響が出るお話をしていきましょう。

土地を分筆すると評価が下がる?

先ほど、分筆のメリットのご紹介で、「土地を分筆すると固定資産税が下がる」というお話をしました。

これは土地の評価額が減少したことが原因となります。

例えば、評価額が「100」の土地があるとします。

その土地を2つに分筆したとします。

100の土地を2つに分けると、単純に考えれば「50」と「50」になると考えますが、この時、分筆した土地の評価額はそれぞれ「40」と「50」となり、合算した金額が元の土地と同じでないことがあるのです。

これは、土地の評価額の計算が非常に複雑であるためです。

道路には路線価というものが存在し、1m²あたりの価額が決まっています。

さらに路線価に土地の面積を乗じますが、その際に土地が台形であったり三角であったり、いびつな形をしていると、補正率というものが加わります。

補正率は土地の利便性も関係しており、それが土地の評価に大きく関わってくるのです。

分筆したことで2つの土地の利便性が低くなれば、結果として元の土地よりも評価額は下がることになります。

評価が下がる土地の分筆例

土地を分筆することで評価が下がり、結果として節税することへ繋がります。

では、土地をどのように分筆すると、その土地の評価は下がるのでしょうか。

以下で2つ例をご紹介しましょう。

①奥行きのある土地にする

旗竿地のように、土地の間口が狭く、奥行きのある土地は「不整形地」と見なされ、評価が低くなる傾向があります。

旗竿地でなくとも、極端に細長い土地に関しても同じことが言えます。

②路線価の高い道路と低い道路で分ける

元の土地が、路線価の高い道路と低い道路に接していたとします。

この場合、路線価の高い道路で土地の評価を計算されることが一般的です。

しかし、分筆の際に「路線価の高い道路に接する土地」と「路線価の低い道路に接する土地」で完全に分けてしまうのです。

こうすることで、路線価の低い道路に接している方の土地の評価をかなり下げることができるでしょう。

節税のための分筆は土地の評価が下がらない場合がある

大きな土地を相続する際、税金もそれなりにかかることになります。

税金対策のために分筆をする方がまれにいらっしゃいますが、やりすぎには注意が必要です。

例えば、1,000m²ある土地を900m²と100m²に分筆する程度なら問題はないでしょう。

しかし以下の場合、分筆したとしても土地の評価額は下がりません。

【極端な分筆例】

・100m²の土地を95m²と5m²に分筆する

・いびつな形の狭い土地をいくつも分筆する

・無道道路(道路に面していない道路)を作る

上記のように、合理的な理由もなしに分筆を行い、土地の評価額を下げようとすることがまれにあります。

しかし、このようなあきらかな節税目的の無理な分筆は、分筆前の状態で評価をし直すことになるため、注意が必要です。

土地を分筆すると節税対策になる

土地を分筆すると土地の評価が下がることがありますが、それは悪いこととは言い切れません。

固定資産税などの税金は土地の利便性が関係しているため、分筆することで土地の評価額を下げることにより、節税に繋がるのです。

しかし、分筆の仕方によっては土地の評価が逆に上がってしまうことも考えられます。

土地を分筆する際は、土地家屋調査士によく相談し、きちんとメリットがあるのかを見極めてから実行しましょう。