賃貸住宅に住むと、毎月支払わなければいけないのが家賃です。
しかし、家賃の支払いは引き落としだと明細も出ず、実際にいつの分を払っているのか少しわかりづらいものです。
今回は、家賃の支払い方と家賃引き落としのルールを、部屋の契約時から退去まで場面ごとに区切ってご説明いたします。
家賃とは基本、先払いで計算され引き落としされる！
前提として知っていただきたいのは、家賃とは「先払い」で計算して請求しているということです。
例えば、5月30日に借主の銀行口座から家賃が引き落としされたら、これはいつの分でしょうか。
これは来月分の家賃、つまり6月1日から6月30日の30日分の家賃を払った、ということになります。
ですが、5月30日時点の借主は、5月30日と31日の2日間、その家に住むことが既に認められています。
では、5月30日、31日分の家賃はいつ払っているのでしょうか。
これは借主に家賃の滞納がなければ、5月の残り2日分の家賃は4月30日までのどこかで既に払っています。
これが5月30日の時点で、借主がその部屋を使ってよいという根拠になります。
常に、その日の家賃は大家さんに既に支払った状態になっているのが家賃のルールで、これはその物件を退去する時まで一定です。
そのため、物件から退去する時は借主が退去日までの家賃を払うのではなく、大家さんや不動産屋さんが払った分から余分に貰っていた分を返すことになります。
退去時に一部お金が返ってくるのは、借主が家賃を先払いしているからなのですね。
家賃がいつの分でも一定の金額の理由は？
毎月引き落としされる家賃は、来月分の家賃であるというのが基本的なルールです。
ではもう一つ、家賃の基本的な考えをご紹介します。
月によって日数は一定ではありませんよね。
1月は31日あり、2月は通常28日です。
このように月の日数には差があるのに、家賃は毎月一定額を支払います。
ですが、どうして家賃が一定なのか、疑問に思ったことはないでしょうか。
これは、家賃は常に「日割り」で計算されているからです。
例えば、ある借主が家賃84，000円の物件を借りているとします。
月の日数が30日ある4月にこの物件を借りると、1日あたりの家賃は84000÷30=2800円です。
これを2月の日数、28日で日割りにすると、1日あたり84000÷28=3000円になります。
1日で見たら200円、家賃が変わります。
ですが、これを月に一括で払うと、2800×30と3000×28は同じ84，000になります。
この考え方が、いつの分の家賃でも月で家賃が変動しない理由です。
つまり、借主が住んでいる部屋は月ごとに1日分の家賃が変わっています。
ですが、一括で払うとどの月も同じになるというわけです。
毎月払う家賃とは「日割り家賃を一括払いしたもの」なのですね。
基本的に、家賃は月割りや年割りの計算をすることはありません。
全てにおいて日割り計算が行われるのです。
「前家賃」とはいつの分の家賃なのか？
その日の家賃を先に払っておかないと、大家さんは住むことを許可してくれないのが賃貸不動産のルールです。
ということは、借主は部屋を借りる時点で、大家さんに最初に家賃を払わなければいけません。
それを払うのは最初の契約の時です。
ここでは、初期契約の際の明細項目にある「前家賃」についてご説明いたします。
これはその名の通り、契約時の初期費用で家賃の支払いに充てられる支払いになります。
いつの分の家賃かと言えば、これが借主が入居する最初の月の家賃となります。
具体的な例で見ていきます。
例えば、借主が6月15日に、入居日を定めて賃貸契約を完了したとしましょう。
この場合、前家賃で支払うのはいつの分までになるでしょうか。
契約の際、前家賃は特例がない限り「1ヶ月分と入居する月の月末までの日割り賃料」です。
先述の例のように、6月16日に入居をした場合、前家賃として
・6月15日から6月30日までの16日分
・7月1日から7月31日までの31日分
の合計47日分を請求されます。
この場合、7月の引き落とし日に借主の口座から8月分の家賃が引き落とされ、これが初めての家賃の引き落としということになります。
では、この入居日が、6月30日だった場合はどうなるでしょうか。
前家賃は、
・6月30日分の1日分
・7月1日から7月31日の31日分
の合計32日分です。
この場合も最初に家賃が引き落とされるのは、7月の引き落とし日になります。
最後に、入居日が7月1日になった場合はどうでしょうか。
前家賃はこのようになります。
・7月1日から7月31日までの31日分
・8月1日から8月31日までの31日分
この場合、合計62日分が初期費用の前家賃に乗ってしまいます。
ただし、この場合は家賃の引き落としが開始されるのが8月の引き落とし日になり、そこで9月分の家賃を支払うことになります。
つまり、入居日の設定によって、初期費用が丸々家賃1ヶ月分変わってしまうわけです。
初期費用の予算として家賃1ヶ月分だけを設定している方は、入居日によって家賃1ヶ月分が乗るため、入居日には注意した方がよいでしょう。
退去時には引き落としされた家賃が返還される
前章では、入居日によって、いつの分の家賃をどれだけ支払うかに違いが出てくるということをご説明しました。
では、退去の場合はどうでしょうか。
退去を決め、退去予定日を連絡しても、最後の月の家賃は、既に引き落としによって前払いされています。
ではもし、ある月の1日に退去した場合、先に払った残りの丸1ヶ月分の家賃はどうなるのでしょうか。
この場合は大抵、退去日に払った家賃を日割りで返還してもらえることになります。
例として、借主が5月25日を退去日に定めた場合で考えます。
この場合、借主は5月31日までの家賃を4月30日までに払っています。
5月25日に退去してしまうと、5月26日から31日までの6日間の間の家賃が無駄になってしまうような気がしますよね。
しかし、この場合は退去時に、退去の立ち合いに来た不動産屋さんが部屋の汚れや破損等の確認後、敷金などと共に償却し、6日分の日割り家賃が返還されることになります。
退去の場合は入居時と違い、住んだ日数分で変動がないため特にデメリットはありません。
ただし、次の入居先の入居日と重なってしまうと、その日数分はふたつの部屋の家賃を払うことになるので、そこだけは注意が必要です。
引き落とし予定日に家賃分の預金が口座になかった時
ここまでの章で、家賃、前家賃含めていつの分を支払っているかはある程度ご理解いただけたと思います。
では、この章では家賃引き落とし日に口座に家賃分のお金がなかった場合についてご説明いたします。
まず、引き落としのルールですが、引き落とし日ギリギリにお金を口座に入れても引き落としはできません。
引き落とし日の前日の夜間に口座にお金を入れても、その時には引き落とし手続きは既に終わっていることもあります。
引き落とし日は決まっているので、日数と金額に余裕を持って口座にお金を入れておきましょう。
それでも口座のお金が足りなかった場合、どうなるでしょうか。
一番簡単なのは、銀行の自動融資です。
「自動融資」とは、口座残高が引き落とし額より不足している時、銀行が自動で不足分を貸し付け、引き落としを完遂させてくれるサービスです。
面倒なリスクを避けたい場合は、自動融資を設定しておくとよいでしょう。
しかし、そのような備えがない場合、その支払いは不動産屋さんとの契約や支払い方式によって若干変化します。
主な対処法はふたつです。
ひとつは、後日コンビニ支払いの代行収納用紙が届き、それを使って支払う形です。
もうひとつは、葉書などで督促が来てから、葉書に記載されている口座に自分でATMから家賃を振り込む形です。
前者はキャッシュカードから引き落とす契約をしている場合、後者はクレジットカードで引き落とす契約をしている場合が多いです。
どちらにしても、前者は支払用紙作成料や手数料、後者は振込手数料などが自腹になり、余計なお金がかかります。
契約によっては、遅延金が請求されることもあります。
割高になるので、引き落としのミスはできる限り避けましょう。
ちなみに、不動産会社との間に保証人ではなく保証会社を入れている場合は、家賃の引き落としが確認されなかった場合、即滞納扱いになり、滞納履歴にも記録されてしまいます。
保証会社を利用している方は、引き落としができないということがないように、特に注意しましょう。
いつの分まで家賃を払うか、気にしなくていい場合もある？
初期費用のうち、敷金や礼金は大家さんが決めた額で一定のため、減らすことはできません。
ですが、前家賃だけは借主の入居日次第で減らせます。
初期費用を安く抑えたいというのは、誰もが思うことでしょう。
そのためには、できるだけ月末に引っ越すことが初期費用を安くする一番簡単な方法と言えます。
ですが、初期費用の中で前家賃は多くなっても損をしていない場合があります。
それは、今の賃貸物件からもっと家賃の安い物件に引っ越す場合です。
例として、家賃100，000円の部屋Aから80，000円の部屋Bに引っ越したとします。
まず、Aの退去日とBの入居日を同じ7月1日に定めた場合で考えてみましょう
この場合、Bと契約した時に支払う前家賃はいつの分を支払うでしょうか。
前述のルールに当てはめると7月1日から8月31日の62日分です。
これは2ヶ月分の満額ということなので、160，000円がこの時支払う前家賃になります。
また、これは7月1日から8月31日までで借主が支払う家賃とイコールになります。
では、Aの退去日とBの退去日を同じ7月31日に定めた場合はどうでしょうか。
前家賃は7月31日から8月31日までの32日分なので、計算式にするとこうなります。
80，000÷31（7月31日分）＋80，000（8月分満額）＝8，2581（端数切り上げ）
前家賃は8，2581円なので、7月1日入居からほぼ半額に減っています。
初期費用が約80，000円安くなるので、一見かなりお得です。
ですが、7月31日まで借主はAに住んでいるので、7月分の家賃が既に100，000円引き落としされていることを忘れてはいけません。
この場合、7月31日に前の物件の退去日を設定していれば7月分の家賃から、7月31日の1日分の家賃が返却されます。
その条件を踏まえ、7月31日に退去＆入居した場合、7月1日から8月31日までのトータル家賃は以下の式で算出されます。
10，0000（Aに払った7月分の家賃）－10，0000÷31（Aの7月31日分の家賃払い戻し）＋82581（8月31日分までとして支払う前家賃）＝17，9355（端数切り上げ）
これを見ると、初期費用は7月1日入居の方が約80，000円も多く払っており、損しているように見えますね。
ですが、7月1日から8月31日までの家賃のトータルで見れば、前家賃が高い方が支払い額が少ないのです。
初期費用として払う前家賃が、「初めは高くても結果としてお得になる」というのは、こういう場面でのことです。
割安物件に引っ越す場合は、初期費用は無視して、できる限り早期に引っ越した方がお得です。
逆に実家など、現時点で家賃のかかっていない家から賃貸物件に引っ越す場合は、家具なども入り用な分、初期費用を抑えたい方が多いでしょう。
このような方は、月末の入居がおすすめです。
家賃の引き落としは便利な反面、滞納すると面倒！
引き落としされる家賃は、常に来月分を先払いしています。
引き落としは、わざわざ銀行に行かずに振り込みをしてくれる点では便利なシステムです。
ですが、残高のチェックを怠り、「うっかり預金残高がなかった」ということになると、余計な手間とお金を振り込みの時以上に被るシステムでもあります。
引き落としを利用する方は、きちんと記帳するなど預金残高を確認して、ミスを起こさないように気をつけましょう。
