家賃を滞納していると、いずれその家を強制的に退去させられることになります。
しかし、退去をした後も滞納した家賃は分割してでも完済しなければならず、その時の退去方法によってもその金額は大きく変化します。
今回は、家賃滞納により借主の退去が決まった後の対応を、借主、大家さん両者の視点で解説いたします。
退去を決められるのは、借主と裁判所だけ
「退去」のルールの基本ですが、物件を退去することを決定できるのは、借主と裁判所だけです。
家賃を普通に毎月支払っている方も、その部屋から引っ越して新しい賃貸物件に住むという方もいると思います。
そのような方は、まず退去の連絡を不動産会社と大家さんに入れ、退去日を指定し、部屋を明け渡す確認などのため退去立会いをして鍵を返し、退去を行う、というのが一般的です。
これは、借主は自分の意志で退去をすることが可能ということを意味します。
これに対し、もう一方の退去の決定者である裁判所は、退去の決定権のない大家さんへの救済措置という意味合いの強いものです。
貸主である大家さんは一度契約をしてしまうと、借主が家賃滞納をしていても自分の持っている合鍵を使って部屋から借主を強制的に締め出すようなことはできません。
賃貸借契約において、家賃は契約継続の条件という位置づけをされています。
その家賃を滞納するということは、契約継続条件の不履行となり、「履行遅滞」と呼ばれます。
履行遅滞を理由に契約を強制解除するためには、
「相応の期間を定めて履行の催促をし、その期間内に履行がない場合」
に認められるとされています（民法第541条）
ですがこの条件を満たしていても、賃貸借契約の強制解除と物件の明け渡しは裁判所の判断を仰いだ上で、裁判所の執行官にしか行えません。
裁判所が契約の強制解除と物件の明け渡しを命じる目安は、家賃滞納期間が3ヶ月以上に達した頃というのが判例では一般的です。
こうして裁判所の許可を得て、家賃滞納者は強制的に退去を命じられ、滞納家賃の一括、または分割払いでの完済を命じられるのです。
家賃滞納し、分割でも払えないなら「任意退去」しよう！
前の章では退去には借主の意志でするものと、裁判所に強制的に退去させられる2種類の退去法があるという解説をしました。
借主の意志で退去する退去を「任意退去」、裁判所に強制的に退去させられることは、文字通り「強制退去」といいます。
前者の任意退去は、借主が現在家賃を滞納している時でも、貸主と合意の上で退去が可能です。
しかし退去後も、滞納分の家賃は日割りで支払わなくてはいけません。
家賃滞納をしているのですからお金がない人がほとんどでしょうが、分割での返済も応じてくれる大家さんもいますので、相談してみましょう。
家賃が払えなくなったときは、早期に任意退去を申し出ることをお勧めします。
何故なら後者の強制退去には、任意退去にはないデメリットが多数存在するからです。
当然ですが強制退去をするということは、裁判の被告人にされたということでもあります。
デメリットの詳細は次の章で解説いたしますが、裁判に負けて退去という記録がつくだけでなく様々なデメリットを背負うことになります。
数ヶ月居座っても家賃を払える見込みがない場合は、思い切って早期に任意退去しましょう。
「強制退去」は借金を分割で返しているも同然！
家賃滞納時の「任意退去」と「強制退去」の違いについて大まかに説明をしてきましたが、この章では強制退去時のデメリットについてご説明いたします。
デメリットのひとつは「遅延損害金」の請求です。
任意退去の場合、遅延損害金の請求は契約書の記載がない限りありませんが、強制退去になると訴訟になるため遅延に対し、このような罰金がほぼ強制的に設けられます。
この遅延損害金は下記の計算式で求められます。
遅延損害金＝家賃×利率×滞納日数÷365
この計算式の利率は、任意退去の場合、大家さんが自己設定できるのは年間5％、強制退去の場合は14．7％以内なら大家さんの任意で決まります。
この利率の比較として、銀行のカードローンの金利を挙げます。
三井住友銀行のカードローンは100万円以下の借入額での年利は12～14．5％なので、これに比べると遅延損害金はカードローンやそれ以上のかなり高い金利がついていると言えます。
そしてこの遅延損害金は、銀行のローンの利息と同じく分割での返済中にも上乗せされるので、滞納期間が長いとどんどん支払額が増えていきます。
つまり遅延損害金は、かなり割高な借金の利息と考えて差し支えありません。
強制退去になる前に任意退去し、遅延損害金を回避するか、最悪ローンを組んで一気に家賃を払う方が金利が安くなり、傷が浅くて済む場合もあります。
しかし強制退去には、これよりもっと恐ろしいペナルティが付く可能性があるのです。
家賃滞納による退去は「難民」の危険性大！
前の章では、遅延損害金について解説いたしました。
とは言え、遅延損害金も分割で支払っていけばいつかは終わりが来るので、努力次第で解決可能な問題です。
強制退去の最も大きな問題になるのは、次に居住する物件探しです。
繰り返しますが、強制退去は裁判沙汰になった問題であり、その情報は裁判記録に記録されます。
特に保証人に保証会社を立てていた借主は、その記録が保証会社にも行き渡っており、その記録が経歴に記入されています。
そして退去後に、新しい賃貸物件と契約する際にも保証会社を使うのであれば、保証会社の審査が必要です。
この審査に大きく影響を及ぼしてしまうのが、前住居の強制退去の履歴です。
強制退去となった借主が実際の保証人を立てていた場合、その保証人も滞納家賃の弁済義務を負っています。
そのため、頼める人がいない状況の人が多いことと思います。
そのような人が、保証会社を使っての入居審査に落ちてしまい認められなくなってしまうと、次の住所を決定することも難しくなります。
住む家が見つからない住所不定の状態は、失業などが理由で家賃を滞納してしまった方の就職活動も困難になります。
仕事も住所も不定の「難民」になってしまうことも十分ありうる話です。
住所がないため就職活動ができずに収入が入らず、滞納した家賃も払えず、お金だけではなく健康や精神的にも辛い生活を送り、そこから抜け出せないことになりかねないのです。
家賃滞納の末、強制退去した後に最も怖いのが、現在の保証人との関係が悪化し、保証会社が利用不能になり次に住む家が見つからないというケースです。
お金は努力で何とかなりますが、信頼は努力で修復するには時間がかかるので、厄介ということですね。
家賃滞納には時効があるため、分割でこまめに返済させよう！
前の章までは主に、借主にかかるリスクについて解説いたしました。
しかし、家賃滞納が原因での退去は借主だけではなく、大家さんにも大きな影響を及ぼします。
当然自分に入るはずだった家賃が入っていないことで、大家さんは損害を負っています。
そして、その借主が退去をすることで身元の把握が難しくなり、滞納家賃を回収できずに踏み倒されてしまうのではないか、という不安を抱えることになります。
この章では、大家さん視点での滞納家賃についての注意点を解説します。
重要なことですが、滞納家賃の回収期限には時効があります。
時効は滞納日から5年間です。
ただし5年が経つと今までの債務が全てゼロになるわけではなく、「5年を超過した分の債務だけ無効」になります。
例えば、5年前の6月から12月までの6ヶ月間家賃を滞納した借主が、5年後の7月を迎えた時で考えます。
この場合、時効期間が満了して消滅した債務は5年前の6月分のみで、残りの5ヶ月分の滞納家賃の請求権は残っていることになります。
ただし時効の条件は、
・大家さんが訴えを起こしていない
・5年間で一度も滞納家賃を分割支払いしていない
・強制執行（差し押さえ）を起こしていない
この3つの条件を満たしていないとカウントが進まず、滞納者は分割で1円でも滞納分を返済すると時効期間がリセットされます。
また大家さんには行方の分からなくなった滞納者の時効満了による踏み倒しを防ぐため、いくつか時効中断の方法が残されています。
・訴訟を行う
・簡易裁判所に債権の証拠を提出し、催告を出す
・調停申し立てをする
以上の行動で、進行中の時効が停止されます。
これらのルールを踏まえると、大家さんは滞納者に滞納分を請求する際は、小額でもこまめに分割払いを命じた方が、時効での踏み倒しをされずに済むメリットが大きいと言えます。
時効カウントの停止手段である訴訟や催告は、裁判所に頼み時間も手間もお金もかかるので、分割払いに応じるのが最も簡単な時効踏み倒し防止手段と言えます。
家賃滞納は確認したら早期に退去催告を開始しよう
残念ながら家賃滞納者が強制退去になるまで泥沼化した問題は、滞納者の退去後に滞納家賃を回収することは難しいようです。
裁判や訴訟にお金がかかることや、大家さんがそうまでして争いたくないという温情をかけることが多いためです。
また、支払能力のない退去者と連絡が取れなくなったり、返済が長期化して滞納者が破産してしまうなどといった例も多数確認されています。
それを防ぐ方法は難しいのですが、家賃滞納者を確認した場合は、退去時に公正証書で返済のルールを取り決めるなど、滞納者の返済する意思を証拠として残しておきましょう。
単なる自署での合意ではなく、公正証書で返済の取り決めを行った場合に返済の滞納が発覚したら、即給与の差し押さえなどの対応を取ることができるので、踏み倒しリスクが軽減されます。
しかし、これも滞納者が失業し、支払能力がない状態などでは機能しにくい方法です。
そのため最も有効な方法は、滞納期間を長期化させずに解決を図ることです。
家賃数ヶ月分や100万単位まで滞納家賃を膨れ上がらせると、たとえ分割でもその間にも遅延損害金も加算され、支払能力のない滞納者は手に負えなくなってしまいます。
家賃滞納が1ヶ月でも確認されたら、即借主に返済に関する連絡を取り、退去催告を行うなど、早期沈静化のためすぐに行動することが、踏み倒し防止に一番効果的です。
借主も大家さんも、長期の家賃滞納は退去後の首を絞めるだけ
家賃滞納は退去後の分割払いなどが認められていても、強制退去になる頃には莫大な債務となっています。
そして長期化すると、借主は保証会社の利用停止や退去後の新居の選択ができずに住所不定になるリスクがあり、大家さんは長期化すればするほど滞納家賃の回収は困難になります。
互いに後味の悪い思いをしないためにも、家賃は必ず支払い、滞納しても早期に返済するなど、早めの対応を心がけましょう。
