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賃貸物件での「大家さん」と「管理会社」の違いは何?

2019.12.2

賃貸物件に住むときに、「大家さん」「不動産会社」「管理会社」「仲介会社」など聞いたことがあると思います。

この4者の違いはおわかりですか?

「大家さん」と「管理会社」、「不動産会社」と「仲介会社」の役割や違いをきちんと把握できると、賃貸物件を借りる際や住むときに便利です。

それでは、この4社の違いを見ていきましょう。

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「大家さん」の仕事とは?イメージとの違いはある?

まず、「大家さん」とはどんな人のことを言うのでしょう?

昔のドラマや落語の世界ですと、長屋などの賃貸物件を所有していて、店子(=入居者)を家族のように思い、世話を焼き、面倒をみる人、というイメージではないでしょうか。

そんな、日本の原風景に住まう大家さんは、人情味にあふれ、口うるさくて店子から煙たがられているけど、頼りにもされていて、長屋全体を束ねるお父さんのような存在です。

しかし、現実の大家さんは、「部屋を借りたい人に、自分の所有する部屋を貸す人」で、そのために必要なことを行うのが大家さんです。

入居者と賃貸契約を結び、家賃の回収や督促、次の入居者のためにリフォームや設備の修理、入居者が快適に暮らすための住環境を整えます。

また、入居者同士や近隣住人とのトラブルやクレームなどの対応も大家さんの仕事です。

入居者が災害や事故に巻き込まれないよう、防犯、防災対策もしなければなりません。

大家さんは慈善事業ではないので、お客さまである入居者に、部屋という商品を提供し、その対価を受け取ることで生計を立てている方です。

高く部屋を貸したいと思えば、商品価値を高めることが必要ですし、競合相手に負けたくないと考えれば、マーケティングやプロモーションに力を注ぐことになります。

では、次に大家さんと管理会社との違いは何なのでしょうか?

「大家さん」と「管理会社」との違いとは?

管理会社と大家さんとの違いは何なのでしょうか?

管理会社は大家さんから委託を受け、大家さんがやっている管理業務を代わりに行っている会社のことです。

つまり、管理会社の業務=大家さんの業務なので、業務内容にほとんど違いはありません。

なぜ、管理会社に管理を任せるのかと言うと、ひとりで不動産を多く所有していたり、本業をこなしながら副業で賃貸経営をしている方などの場合は、管理会社に一括して任せておけば安心だからです。

また、大家さんのなかには土地や建物を持っていても、自分で賃貸物件を経営、管理する時間がない場合や、賃貸経営のノウハウが不足している場合もあります。

そこで、多くの大家さんは、管理費を払ってでも管理会社に業務を一任した方が手間が掛からず、利益を上げやすいと考えているのです。

このとき、賃貸物件の所有者は大家さんで、賃貸物件の実際の運営管理は管理会社ということになります。

「大家さん」と「管理会社」のメリットデメリット

このように、大家さんと管理会社の業務に大きな違いはありません。

しかし、「大家さんが近くに住んでいると面倒」「管理会社の方が安心」などの意見もあります。

それでは、大家さんと管理会社のメリットデメリットを見ていきましょう。

【大家さんが直接管理】

・間に不動産会社が入らないので、余計な費用が掛からない

・なかには更新料を取らない物件もある

・直接交渉しやすく、初期費用が抑えられる場合もある

・修理、修繕など、大家さんが直接対応するので早く解決する傾向がある

デメリットはあまりありませんが、強いて言えば人間関係、距離感などでしょうか。

【管理会社が管理】

・近隣トラブルなどの対応に慣れているので、解決が早い傾向がある

・不動産会社が間に入るので、その分費用が掛かる場合がある

・修理、修繕など、大家さんに確認、業者に連絡など、確認作業が多いので対応が遅くなりがち

・特に大手の管理会社では、その傾向が強くなる

・営業時間内でないと対応してくれない

いずれも、大家さんや管理会社にもよりますが、概ねこういったことが挙げられます。

物件を見れば「良い大家さん」「良い管理会社」がわかる!

大家さんが直接管理していたとしても、管理会社が管理していたとしても、物件を見るとその管理能力がわかります。

チェックするのは、次の3つです。

・集合ポスト

ポスト周辺がDMやちらしなどのゴミで散らかっている物件は、清掃業務を怠っていることになりますし、見回りに来ていない可能性もあります。

また、ポストそのものが汚れていたり、傷ついたり、破損している場合は管理されているとは言えません。

注意事項などの張り紙がしてある場合は、その内容で管理レベルがおおよそわかります。

・廊下などの共用部分

こちらも、汚れ具合や整理整頓の様子で、きちんと管理されているかどうかがわかります。

個人のゴミや自転車などが共用部分に置かれている物件は、管理がされていないと言えるでしょう。

・ゴミ置き場

ゴミが指定の日以外に出ていないか、収集後に散らかっていないかをチェックしましょう。

この3か所であれば、入居前にチェックできます。

いくつか物件の候補がある場合には、この3か所の違いをよく確認しておきましょう。

「不動産会社」と「仲介会社」の違いとは?

大家さんと管理会社の関係がわかったところで、今度は「不動産会社」と「仲介会社」の違いを見ていきましょう。

不動産会社は、不動産を取り扱う仕事をしている人や会社のことを言います。

その仕事は大きく分けると次のようになります。

【営業】

不動産物件の売買や賃貸を行います。

物件の宣伝をし、契約まで行うのですが、契約の際には宅地建物取引士という国家資格が必要となります。

【管理】

不動産の管理を行います。

大家さんの業務を代行したり、自社物件の管理を行います。

【仲介】

入居者と大家さんを繋ぎ、スムーズに賃貸物件の契約まで行えるよう取りまとめます。

このように、不動産会社の業務のなかに「管理」と「仲介」も含まれているのです。

つまり、管理を専門に行うのが管理会社で、仲介を専門に行うのが仲介会社です。

また、大手の不動産会社では、建物の設計から建築まで一手に行うところもあります。

賃貸物件に入居する場合は「管理は誰か?」をチェック!

以上のように、不動産会社は大きなくくりで、そのなかに管理業務や仲介業務が含まれます。

管理や仲介まで全部行う不動産会社もいれば、管理と仲介のみ行う不動産会社もいて、その形態はさまざまです。

賃貸物件に入居する際に注意したいのは、誰が管理する物件かということです。

トラブルや設備不良などが起きた場合、どこに連絡をして対処してもらえば良いのか事前に確認をしてきましょう。

大家さんに直接連絡をして良いのか、管理会社を通すのか、また、どこまで対応してもらえるのかも、合わせて確認しておくと良いでしょう。

一般に、町で見かけるような物件情報を出している店舗は、多くの場合仲介業務だけを行っています。

仲介業務だけ行っている不動産会社と、仲介業務と管理業務の両方を行っている不動産会社の違いは、手続きの早さと柔軟な対応力です。

同一の会社で、仲介と管理を行っているので当然と言えば当然ですね。

一見しただけでは分からないことも、賃貸物件に入居するときには重要になってきます。

契約の前に必要なことはチェックしておきましょう。

賃貸物件の管理は入居した後が大事!

賃貸物件に関する、「大家さん」「不動産会社」「管理会社」「仲介会社」についてご紹介してきました。

知っているようで知らないこともあったかと思います。

トラブルや設備不良は、入居したあとに起こります。

賃貸物件を借りるときには、さまざまな会社の形態があるので、自分がどのように物件を借りるのか、また、管理はどこなのか、しっかり把握しておきましょう。

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