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退去時に敷金以上請求された!敷金トラブルを回避するには?

2019.8.24

賃貸物件でよく耳にするのが、退去時の敷金に関するトラブルです。

「敷金が戻ってこない」「敷金以上の請求をされた」、あるいは「部屋をきれいに使って、掃除までしたのに何故?」という場合もあるでしょう。

引っ越しなどで費用が掛かっている上に、敷金以上の請求をされては困ってしまいますよね。

では、そんな敷金トラブルについて、詳しく見ていきましょう。

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敷金は本来帰ってくるお金

敷金トラブルのことをお話しする前に、そもそも敷金とは何なのでしょう。

「部屋を借りるときに取られるあれでしょ?」と思うかもしれませんが、ではいったい何のために使われるお金なのかはご存知でしょうか。

法律では、「不動産などを借りるときに、契約上の債務を担保する目的で、入居者が貸主に対して預ける一時金」としています。

つまり、貸主のリスクを回避するためのお金です。

入居者に家賃を払ってもらえなかったり、夜逃げなどでいきなりいなくなってしまった場合に備えて、家賃の1か月分ほどを貸主に預けておくのです。

したがって、敷金は債務不履行などがない場合には、退去時に入居者へ返還されるお金です。

ましてや、敷金以上の請求がされることはないはずなのです。

しかし、「退去時、敷金以上に請求された」という話を聞くことがあります。

それはなぜなのでしょうか。

退去時の敷金以上の金額請求の根拠は?

前述したように、通常、敷金は返還されるお金です。

では、なぜ敷金以上の金額を請求されるということが起こるのでしょうか。

それは、賃貸物件を契約するときに「退去時のハウスクリーニング代は入居者が負担するものとする」などの特約が付いていることがあり、その場合はハウスクリーニング代が引かれた金額が返還されることになるからです。

東京都内の物件では、約9割にこの特約が付けられていて、その相場は1m²=1000円ほどです。

場合によっては、「使用状況、清掃状況にかかわらず、○○万円ご負担願います」などと明記している物件もあります。

また、もうひとつよく言われるのは「原状回復」です。

原状回復とは、「賃貸住宅を退去する際、入居時の状態に部屋を戻すこと」とされていますが、これにはきちんとしたルールがあります。

敷金などのトラブルを未然に防ぐため、平成10年3月に原状回復に関するガイドラインを国土交通省が定めているのです。

部屋に住んでいれば、当然、自然に消耗するものもありますし、経年劣化は住んでいる人の使い方にかかわらず、発生するものです。

このことから、定められたもの以上の原状回復に対する費用は支払う必要はありません。

退去時の原状回復で敷金以上を請求されないためには?

退去時に敷金以上を請求されないために注意すべきことは、「退去の立ち会い」です。

通常、部屋の荷物をすべて出し終わると、「退去の立ち会い」が行われます。

・注意①「立ち会い担当者は誰か」

立ち会っている人が、大家さんなのか、管理会社や不動産会社の担当者なのか確認しましょう。

後で誰と話したのかわからなくならないように、会社の担当者の場合は、必ず名刺をもらってください。

・注意②「担当が不動産仲介業者の場合」

特に注意したいのが、仲介業者の場合です。

すべてがそうとは言いませんが、リフォーム代に仲介マージンを上乗せする業者もいるようです。

本当に必要なリフォームなのか、大家さんは承知しているのか、きちんと見極めましょう。

・注意③「確認のサイン」

立ち会いのチェックが終わると、原状回復承認のサインを求められます。

納得のいかない内容だったり、曖昧な部分が多い場合は、サインをする必要はありません。

このとき、サインをしないと「解約できない」「家賃が発生する」などと言われるかもしれませんが、「明け渡し」と「退去時の費用負担」は違います。

荷物をすべて出し終わり、部屋を明け渡しているのであれば退去したことになります。

退去時の原状回復では誰が何を負担する?

前述したように、原状回復する場合、「自然消耗」と「経年劣化」については、入居者が負担する必要はありません。

では、貸主と入居者では、何をどのように負担するのでしょう。

【貸主が負担】

・鍵:入居者負担などの特約事項がない場合。

・設備:エアコン、風呂・トイレなど、通常の故障の場合。

・壁:日焼け、冷蔵庫裏の黒ずみ、画鋲の穴など、自然消耗の範囲内の場合。

・床、畳:通常の生活でついてしまう細かいキズ、日焼けなど、自然消耗の範囲内の場合。

【入居者が負担】

・鍵:破損、紛失した場合。

・設備:手入れ不足による故障の場合。

・水回り:手入れ不足による、風呂、トイレ、洗面所などの水垢やカビ。

・壁:喫煙による汚れ、釘穴、ネジ穴、キッチンの油汚れなど。

・床、畳:大きなキズ、汚れなど。

このように、入居者が普通に生活して、掃除をしていれば、原状回復といってもそれほど大変なものではありません。

退去時のハウスクリーニング代も、それほど多くはかからないでしょう。

設備などを故意に破損させたり、乱暴に扱わない限りは、自然消耗や経年劣化になります。

したがって、退去時に敷金以上を請求されないためには、普通に生活しているだけで良いのです。

退去時に敷金以上を請求されないために注意すること①

では、退去時に敷金以上を請求されないための注意点を見ていきましょう。

その大きなポイントは、賃貸契約時にまでさかのぼります。

契約時に、前述したような「退去時のハウスクリーニング代は入居者が負担するものとする」や、「使用状況、清掃状況にかかわらず、○○万円ご負担願います」というような特約がついているのかどうかチェックしましょう。

中には、「室内のリフォーム、修繕の費用は入居者が全額負担する」という特約もあります。

リフォーム代を請求されたら、ハウスクリーニング代どころの金額ではなくなります。

また、退去時に限らず、鍵にかかる費用や、設備に関する修理費など、誰がどのように負担するのか、賃貸契約の前に必ずチェックしてください。

細かいことではありますが、電化製品には寿命があるので、自分が入居した途端に動かなくなる可能性もあります。

その際、特約で「設備の故障はすべて入居者負担とする」と書かれている契約書にサインをしていれば、自分で負担をしなければなりません。

賃貸契約を結ぶ際には、必ず「重要事項の説明」があります。

簡単に聞き流さないようにしましょう。

慣れない言葉が多くて意味がよくわからないことも多いかもしれませんが、わからないままでもサインをしてしまえば契約は成立してしまい、「知らなかった」では済まなくなります。

契約の内容がわかるまで、そして、納得するまで説明してもらいましょう。

退去時に敷金以上を請求されないために注意すること②

賃貸契約内容に納得して部屋を借りたあとにも、退去時に敷金以上を請求されないための注意点があります。

入居したら、部屋の中をくまなくチェックしましょう。

壁や床の汚れやキズ、設備の状態、水回りの水垢やカビなど、退去時に問題となる場所を中心に、大家さんや管理会社の担当者に立ち会ってもらい、チェックしておいてください。

最近では、そうしたチェック項目を書き込める「入居チェック表」を、入居時に渡してくれる管理会社もあります。

この「入居チェック表」の他に「平面図」を用意して、気になる個所を書き込んでおきましょう。

また、携帯で写真を撮っておくと、よりわかりやすく、証拠としても確実です。

「入居チェック表」「平面図」「写真」をセットにして、自分で保管する用と、管理会社用の2部作成しておきましょう。

これを管理会社に渡しておけば、退去時の原状回復トラブルが避けられます。

退去時に敷金以上請求されないためには

退去時に敷金以上の請求をされないための注意点をご紹介してきました。

大家さんや管理会社も、必要のないトラブルは避けたいと考えています。

トラブルを避けるためにも、契約時や入居時に確認すべきことは確認し、あやふやにしておかないことが重要です。

ルールを守り、快適な生活を心がけましょう。

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