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賃貸物件の連帯保証人にかかる責任や解除の範囲を検証!

2019.8.31

賃貸アパートを契約する時に必要になってくるのが、連帯保証人です。

普通は、自分の親や成人した自分の子供、若しくは親族が連帯保証人になることが多いです。

しかし、部屋の借主と連帯保証人との間でトラブルになることも多いようです。

そこで、連帯保証人にかかってくる責任や連帯保証人自ら解除ができるのかなどを検証します。

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保証人と連帯保証人はどう違う?

保証人と言うと、一般的に「他人が、借りたお金を返せなくなった時にその債務を肩代わりする人」というイメージが強いですよね。

しかし、賃貸借契約時には保証人ではなく連帯保証人を立てないといけません。

では、保証人と連帯保証人ではどのような違いがあるのでしょうか。

民法上の言葉で言えば、「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」が使えるかそうでないかの違いがあります。

もう少し分かりやすくご説明しましょう。

1.賃貸アパートの借主が家賃を支払えなくなり、滞納した場合

大家さんは、保証人に未払い家賃の請求をします。

この場合、保証人であれば、「まずは借主から家賃を払ってもらうように請求して下さい」と主張することができます。

これを「催告の抗弁」と言います。

しかし、連帯保証人になってしまったら大家さんからの請求に対し「まずは借主に請求して下さい」と主張することができません。

そのため、大家さん側は滞納の事実が発生した時点で、借主からでも連帯保証人からでも滞納分のお金を徴収できることになるのです。

2.十分家賃を払えるだけの財力があるのに、借主が家賃の支払いを行わなかったケース

保証人ならば、「家賃が払える財力があるのに払わないので、強制執行や差し押さえをして借主から徴収して下さい」とか「賃貸借契約を解除して下さい」と主張することができます。

これが「検索の抗弁」です。

しかし、連帯保証人になってしまったらこのような主張ができません。

このような点から、基本的に保証人よりも連帯保証人の方が責任は重くなります。

連帯保証人になることを頼まれた場合は十分に考えて引き受けないと、後々自分の責任ではない債務を引き受けなくてはならなくなりますのでご注意ください。

賃貸借契約で連帯保証人の責任はどこまで

家賃の未払いの場合、連帯保証人はどのような責任を負うのかを先程ご説明しました。

同じように普段の生活に問題があった場合も、連帯保証人に改善義務が生じてきます。

基本的には、借主が行ったことに全ての責任を背負うことになります。

例えば、借主が建物を破損させて支払わなかった場合、大家さんへの賠償に対する責任、退去した後の原状回復費用に関する責任などがあります。

以前、不動産会社に勤務していた時の経験ですが、借主が居室内で亡くなりしばらく気づかれなかったことがありました。

部屋に臭いや汚れがこびりついてしまい、原状回復や家財の撤去に多大な費用がかかりました。

その際に、大家さんとしては連帯保証人に請求せざるを得ないので、連帯保証人に費用を請求し徴収したことがありました。

このように、賃貸借契約を解除するまでは、借主の責任において行わなければならないものの責任が、連帯保証人にかかってくると言えます。

賃貸借契約を連帯保証人が解除することができるのか

こちらも私の経験ですが、度々家賃を滞納し、夜中に騒いで迷惑をかける借主がいました。

連帯保証人が大家さんから家賃を請求されたり、借主の行動を咎めるように促されたりして、連帯保証人もうんざりしていました。

そこで、連帯保証人から、「借主の行動に責任が持てないから、賃貸借契約を解除して退去させて欲しい」との要望がありました。

このようなケースで、大家さんは借主を退去させることができるのでしょうか?

結論を先に述べると、連帯保証人の解除通知だけでは難しいでしょう。

借主が了解して荷物を全部撤去してくれれば良いのですが、借主が退去しなければ解除通知は無効になります。

借主の行動に対して、連帯保証人は借主と同じ位の責任を持たなければなりません。

しかし、退去などの借主の権利を実行する際は、借主の同意なしには難しいのです。

賃貸借契約中に連帯保証人のみ解除はできるのか?

上記と似たようなケースになりますが、「借主の行動に責任が持てない為、連帯保証人を外してほしい」との要望があったケースもあります。

この場合、賃貸借契約は継続中なのに連帯保証人を外れることはできるのでしょうか。

結論から言うと、連帯保証人を外れることは難しいです。

例えば、「契約更新の時期に合わせて外れたい」との話をよく耳にします。

しかし、「契約更新においても、連帯保証人はその責任を負って継続する」という判例が多数出ています。

賃貸借契約の解除、若しくは借主が新たに連帯保証人を設定し直して再契約を行わない限り、連帯保証人の責任は続きます。

新たな連帯保証人の追加も、大家さん側が承諾しなければ再契約は難しいでしょう。

民法で定めている連帯保証人の責任というものは、非常に大きいと考えておきましょう。

連帯保証人が解除できるケース

では、賃貸借契約で一度連帯保証人になってしまったら、解除することは不可能なのでしょうか?

実は、いくつかのケースに該当すれば、連帯保証人を外れることができます。

代表的な例を2つ挙げます。

1.勝手に押印や署名をされ、承諾なしに連帯保証人にされていた場合

知らないうちに連帯保証人になっていた場合は、「保証の意思確認が不足している」という理由で無効にできます。

印鑑は誰が押してもわかりませんが、筆跡は本人が書いていないことを証明できます。

そのため、この場合は「賃貸借契約が無効」という形で連帯保証人から外れることができます。

2.騙されて連帯保証人になってしまった場合

経済的に困窮しており、家賃の支払いもままならないにも関わらず、借主が「毎月の家賃は十分払える」と嘘をついて連帯保証人をお願いしてきた場合は、賃貸借契約を取り消せる可能性が出てきます。

借主が連帯保証人に対して「経済的に困窮している」という事実を伝えないことは、重要事項の「不実の告知」にあたります。

「不実の告知」が立証されれば、連帯保証人の解除ができる可能性は高くなります。

但し、もし上記のような事実があったとしても、滞納などの家賃を1円でも肩代わりした事実があれば「追認」となり、「連帯保証人であることを認めた」ということになります。

連帯保証人になった記憶がないのであれば、絶対にお金を払わないようにして下さい。

賃貸借契約時に連帯保証人は必ず必要?

近年、連帯保証人制度が不動産業界でも見直されてきています。

連帯保証人との間にトラブルも多く、いざ問題が起こっても連帯保証人としての責任をきちんと行ってくれないケースも多いです。

尚且つ、連帯保証人になれそうな人が誰もいないということで、気に入った部屋があったのに賃貸借契約ができないというケースも増えています。

このような問題を解決するために、近年利用されているのが「保証会社」です。

保証会社は、借主の家賃滞納リスクを肩代わりしてくれる会社で、最初に保証料と年間更新料を支払って保証してくれます。

そして、賃貸借契約を解除して契約が終了するまで保証契約は続きます。

保証料は保証会社によって様々ですが、保証する毎月の金額の1ヶ月分程度です。

更新料は、10,000円程度の会社が多いと言われています。

今では、多数の賃貸借契約で利用されています。

賃貸物件の連帯保証人も軽い気持ちで引き受けないで!

連帯保証人の責任は非常に重く、連帯保証人だけでは賃貸借契約の解除はできないという非常に厳しい契約になります。

そのため、軽い気持ちで引き受けないことが重要です。

どうしても連帯保証人になる際には、「自分が、他人の借りる部屋において全ての責任を背負っている」という気持ちで契約を行いましょう。

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