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登記が不要な建物と必要な建物の違いとは?3つの条件が目安

2019.7.25

世の中にはさまざまな建築物があります。

建物は通常、不動産登記を行い、所有者を明確にしておく必要があります。

しかし、建物によっては登記が必要なものと、不要なものが存在するというのです。

どのような基準や条件によって決まるのか、以下で探っていきましょう。

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すべての建物は登記が必要なの?

そもそも、すべての建物は不動産登記が必要なのでしょうか。

意外ですが、法律上、所持している不動産を登記しなければならないという義務はありません。

不動産の所有権や抵当権設定などの「権利部分」に関しても同様で、所持した不動産は法律上、登記する必要はないのです。

登記が必要か不要かは、本人の判断にゆだねられるのです。

しかし、不動産登記を行うと不動産登記簿に所持している土地や建物の所有権が登録されます。

それは「不動産登記法」という法律により、「不動産は登記した人に所有権を認めている」ためです。

つまり、登記自体をする義務はないけれど、自発的に登記を行えば、土地の所有権が認められる、という法律なのです。

また、土地家屋調査士の取り扱う「建物の表題登記」があります。

こちらは建物の購入後、必ず登記を行わなければなりません。

建物の大きさや、不動産の情報を申請するもので、建物の購入から1ヶ月以内に登記を行わないと10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

その理由は、固定資産税絡みによるもので、建物の購入後、「土地家屋調査士が建物尾状況を早急に把握」しなければならないためです。

不動産登記において「建物」の認定とは

所有している建物が登記が必要なものか、または不要なものか、判断が難しいケースも存在します。

これは不動産登記において、「建物」と認定されるかどうかがカギとなります。

例えば、戸建て住宅や会社のビル、ショッピングセンターなどは一見して「建物」として登記できるのは言うまでもありません。

では、倉庫やプレハブ小屋、コンテナボックス、ゴルフ場などではどうでしょうか。

これらの場合、登記ができるかどうか判断が難しいですよね。

判断材料の1つとして、プレハブ小屋やコンテナボックスが、基礎工事の上に成り立っているかがポイントとなります。

ただ地面の上に据え置いたとなると、登記の基準を満たせないことがあるのです。

また、ゴルフ場などの場合は、壁の薄さなどが登記できる建物かの判断に繋がります。

このように、判断があいまいなものを明確にするために、不動産登記法において「建物の認定基準」というものを3つ設けています。

この条件と照らし合わせると、登記できるかどうかの判断が下しやすくなるというのです。

くわしくご説明していきましょう。

登記が必要・不要な建物の認定基準①「土地への定着性」

登記が必要な建物か、不要な建物かを判断するための、「建物の認定基準」を3つご紹介していきましょう。

まずは1つ目の「土地への定着性」についてです。

【土地への定着性】

不動産とは、土地や建物など、土地にしっかりと定着したものを指します。

そのため、登記を行う建物の第一条件は、土地に定着性のあるものというのが前提となります。

地面にただ置いただけのプレハブ小屋や物置は、これに含まれません。

基礎工事を行い、ボルトなどでしっかり固定されたものであれば、物置でも登記を行うことが可能でしょう。

しかし、基礎工事をしっかりと行った建物であっても登記できないものがあります。

それは、展示場のモデルハウスのように定住することを目的とせず、期間が過ぎれば取り壊してしまうもので、この場合登記は行えません。

不動産登記とは、一般的に一戸建て住宅のように、長期的に土地に定着し続けるものに対して行えるものなのです。

登記が必要・不要な建物の認定基準②「外気分断性」

続いても、登記が必要な建物か、不要な建物かを判断するための、「建物の認定基準」をご紹介していきましょう。

2つ目の「外気分断性」についてお話ししていきます。

【外気分断性】

先ほど、登記できる建物は土地に定着したものと述べましたが、外気が分断できるかという点も1つの判断基準となります。

建物として人が生活するには、「屋根」や「外壁」で外気を分断しなければなりません。

特に必要とされるのが屋根であり、屋根のない建物は登記の認定基準を満たすことができません。

屋根がなく、壁だけに囲われた建物は、基本的に登記を行えない決まりになっています。

しかし特例として、野球場、競馬場、バスなどの乗車場に関しては、建物として登記可能となっています。

これには条件があり、「屋根のある部分のみ」が登記できる場所と認定されています。

あくまで、「雨をしのげる場所」を登記できる建物と決定しているのです。

登記が必要・不要な建物の認定基準③「用途性」

続いても、登記が必要な建物か、不要な建物かを判断するための、「建物の認定基準」をご紹介していきましょう。

最後の3つめは「用途性」についてです。

【用途性】

登記できる建物には、用途性、つまり目的が必要となります。

人が生活する建物、または人の在留性がある建物であることが一定の条件となるのです。

これは外部から建物に守られ、安心して生活や仕事が行えるという空間が認定の基準となります。

建物は用途性の機能を満たして、初めて建物と認定されます。

一戸建て住宅の場合、壁や天井がなければ「生活」ができないため、この場合は登記することはできないのです。

また、旅館として登記している場合はどうでしょうか。

屋根や壁がしっかりとしている建物であっても、布団や風呂場がない建物は旅館としては認められません。

登記した目的を持った構造や形態をしていないものに関しては、用途性に反しているのです。

倉庫や、基礎工事を行った物置に関しては、「物を置く」という目的を満たしていることから、建物として登記することが可能です。

判断が難しい建物はどうしたらいいの?

登記が必要な建物か、不要な建物か、判断が難しいものは多く存在します。

ここでは一例をご紹介しましょう。

●建物として登記が必要なもの

・屋根のある乗降場、野球場、競馬場

・電車のガードレール下の店舗

・地下街、駐車場

・土地に定着した農業用ビニールハウスなど

●建物として登記が不要なもの

・石油タンク、ガスタンク

・機械の上に作った建物

・空中に浮遊するもの

・屋根のついているアーケード街

ここに記載がなく、登記できる建物かどうか判断できないものもあるでしょう。

その場合は専門家である、土地家屋調査士に相談しましょう。

冒頭でもお話ししたように、建物は購入後1ヶ月以内に表題登記を行わなければな、過料に処せられる可能性があります。

のちのち登記が必要な建物だと分かったらこれに該当してしまいます。

そのため、早急に行動することが大事です。

登記が必要な建物か不要な建物か見極めよう

世の中すべての建築物が、登記が必要な建物というわけではありません。

「土地への定着性」「外気分断性」「用途性」の3つすべての条件を満たす建物が、登記が必要な建物なのです。

新しく設置した物置やビニールハウスなどの建物がここに該当するか、しっかり調べましょう。

登記することで固定資産税が決定するため、必ず設置から1ヶ月以内に行動を取りましょう。

時には土地家屋調査士に相談し、過料が発生しないように注意してください。

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