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「増築」「離れ」「渡り廊下」とは?その基本と注意点とは?

2019.9.3

「増築」「離れ」「渡り廊下」という言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。

しかし、はっきりとした違いを説明できる方は少ないのではないでしょうか。

今回は、それぞれの違いや、「離れ」や「渡り廊下」を「増築」する際の注意点をご紹介していきます。

また、建築物に関する基準は、自治体によっても変わってくるので、ここでは基本的なことを見ていきます。

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まずは建築物の基本知識から

「増築」「離れ」「渡り廊下」のことを紹介する前に、まずは建築物の基本を押さえておきましょう。

建築物を知る上で、最も大切なのは「敷地」です。

建築基準法施行令第1条に定義されている敷地とは、「ひとつの建築物、または用途上不可分の関係にあるふたつ以上の建築物のある一団の土地」です。

つまり、「原則として、ひとつの敷地には、ひとつの建築物しか建てられない」ということです。

ここでわかりにくいのは「用途上不可分の関係にあるふたつ以上の建築物」という部分でしょう。

「用途上不可分」とは、ふたつ以上の建築物を使う上で、切り離すことができない関係を言います。

もし、二棟の建築物を建てる場合は、各敷地には道路に接する「接道義務」があるので、別の敷地に建てなくてはなりません。

しかし、「用途上不可分」の建築物であれば、同じ敷地内に建てることができるのです。

例えば、校舎と体育館、店舗と倉庫などのように、校舎や店舗があるから、体育館や倉庫を建てる意味があります。

このような建築物の関係が「用途上不可分」です。

建築物の基本知識「用途上不可分」とは?

もう少し、「用途上不可分」について見ていきましょう。

前項でのことを踏まえると、母屋と車庫、母屋と蔵、母屋と物置などは、「用途上不可分」とみなされます。

「用途上不可分」かそうでないかは、建築物を使う上での関係性を軸に客観的に判断されます。

建築物の所有者や管理者が同じ人かどうかなどは関係ありません。

あくまでも、建築物の関係性になります。

アパートやマンションなどの集合住宅の場合は、車庫、物置、自転車置き場、ゴミ置き場は「用途上不可分」とみなされます。

同じ敷地内にアパートやマンションを建てようとした場合は、「用途上不可分」にはなりませんので、別の敷地が必要です。

先程、母屋に対する「用途上不可分」にあたるものとして、蔵、倉庫、物置などを例に挙げました。

この他にも、茶屋、勉強部屋なども「用途上不可分」とみなされますが、ここで重要なのが「台所や浴室などが設置されていない」建築物だということです。

それでは、「増築」「離れ」「渡り廊下」について見ていきましょう。

「増築」「離れ」「渡り廊下」について

「増築」とは、現在ある建物を壊さずに、同じ敷地内で建物の「床面積を増やすこと」です。

例えば、平屋を2階建てにする、あるいは敷地内に新しく部屋を造ることなどを言います。

反対に、床面積を減らすことは「減築」です。

増築はリフォームの一種で、建て替えるよりも早く完成し、費用も掛からないという特徴があります。

しかし、建物の状態によっては、修繕や補強費用の負担が余計に掛かってしまう場合もあります。

また、床面積の増加が10平方メートル以内の増改築では確認申請が不要ですが、それ以上の大きさでは建築確認申請が必要となり、手続きに時間がかかる場合があります。

続いて、「離れ」についてですが、「離れ」という用語は建築基準法にはありません。

しかし、「離れ」という言葉は耳にしますし、当たり前のように使われています。

母屋があって、別棟として勉強部屋や趣味の部屋、なかには隠居所のようなものを「離れ」として使っているお宅も多いでしょう。

この「離れ」を造ると、「床面積を増やすこと」になるので、「増築」に含まれます。

また、「渡り廊下」は、建築物と建築物をつなぐ廊下のことで、屋根や壁があるものや、屋根だけのものなどがあります。

こちらも、「床面積を増やすこと」になるので、「増築」です。

いずれにしても、敷地内に建築物を建てるときには、敷地面積に対する床面積「建ぺい率」や敷地面積に対する総床面積「容積率」なども絡んできますし、その基準が自治体によっても違うので、注意が必要です。

「離れ」や「渡り廊下」を増築する際に注意すべきこととは?

「台所や浴室などが設置されていない」建築物が、「用途上不可分」とみなされるとお話ししました。

母屋に付けて「増築」した場合はひとつの建築物としてみなされますし、「渡り廊下」に台所や浴室を設置することはないので問題はありません。

しかし、別棟として「離れ」を造った場合、「住むという用途を満たすもの」として、台所、浴室、トイレなどの水回りや玄関が必要なのか、ということが問題になります。

自治体によって違いはありますが、全部そろっていたら、例に挙げた「校舎と体育館」「店舗と倉庫」のように、Aに必要なBというのとは、建てる意味が変わってきます。

母屋と同じような設備が整っているのなら、それはもう「離れ」ではなく、新築したのと変わらなくなってしまいます。

そうなると、「用途上不可分」とみなされず、道路に接する「設置義務」の問題がでてきます。

「離れ」も「渡り廊下」がついていれば一軒家とみなされる?

「離れ」を造った場合、住む要件を満たしていなければ「用途上不可分」になるので、「渡り廊下」を設置して、母屋とつなげてもあまり問題はありません。

では、母屋と同じような設備が整っている「離れ」に「渡り廊下」を増築した場合には、一軒の家とみなされるのでしょうか。

一軒の家とみなされれば、接道義務に悩まされることもなくなります。

しかし、一軒の家としてみなされるかどうかはケースバイケースで、自治体によっての決まりにもさまざまなものがあり、一概には言えません。

そして、ここで問題になってくるのが、「渡り廊下」の造りです。

「渡り廊下」は、建築確認上は増築の扱いになります。

しかし、登記については、「渡り廊下」に屋根や壁があるかどうかで、増築ではなく、建築物を新築したことになる場合があります。

他にも注意点があるので、次項で見ていきましょう。

「渡り廊下」を増築するときの注意点

では、「離れ」に「渡り廊下」を増築して、一軒家として扱われるためにはどんな注意点があるのでしょうか。

「渡り廊下」に屋根や壁がある場合、増築なので10平方メートルを超えると確認申請が必要となります。

また、建築物を「渡り廊下」でつないだ場合、同じ「耐火性」「耐震性」があることが必要です。

「渡り廊下」でつないだ建築物の築年数に差があり、「耐火性」「耐震性」が大きく違う場合は改築をしなくてはいけなくなる場合があります。

建てたときは基準を満たしていた建築物であっても、基準が変わり、最新の基準に変える必要がでてくるのです。

「渡り廊下」には、こういったさまざまな規定があるので、増築する場合は専門業者に相談することをおすすめします。

「離れ」や「渡り廊下」の増築には注意が必要

ご紹介してきたように、増築にはさまざまな基準があります。

DIYが得意な方は、自分で「離れ」や「渡り廊下」を増築したいと思うかもしれませんが、「離れ」や「渡り廊下」、それぞれにも細かい決まりがあり、自治体ごとに違うので、増築の際には専門の知識が必要です。

増築をする前に、専門業者とよく話し合い、自分の敷地や生活スタイルに合ったものにしましょう。

 - リフォーム・リノベーション, 建物