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地目が公衆用道路となっている土地を売買する時の注意点!

2019.9.3

不動産を売買する経験は一般的にはそう多くはないですが、しっかりとした知識のないままに売買してしまうと後々トラブルを招いてしまうことがあります。

特に地目が公衆用道路の売買の場合、注意点がいくつかあり、知っているのといないのでは大きな差が出てきてしまいます。

地目が公衆用道路となっている土地の売買についてご紹介していきますので、参考にしてみてください。

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地目が公衆用道路でも通行不可な場合がある!?

公衆用道路とは一般の交通の用に供する土地を指しますが、これは必ずしも公道というわけではありません。

公衆用道路と登記されていても、私有地である場合も多くあります。

私道で公衆用道路の場合、基本的には公衆用道路の所有者、またその所有者から許可を得ているもののみが通行することができるようになっています。

生活に支障が出る場合を除いて、過去の裁判の判例を見ても、「徒歩では通行することができるが、車などは通行不可」という判例がたくさんありますよ。

地目で公衆用道路とされている土地は一見すると道路で、周囲からも道路として扱われているのですが、通行できないこともあるのです。

もし自分が手に入れた土地に接する道路が、地目としては公衆用道路となっているものの、誰か別の人の所有する私道で通行を拒否されてしまったら、とても困ったことになりますよね。

地目が公衆用道路と聞くと道路だからと安心してしまいそうですが、売買をする時には道路法による道路であるか、私道で通行権はあるのか、確認しておく必要があるのです。

地目が公衆用道路の場合、土地の売買代金はどうなる?

地目が公衆用道路となっている道路に接する土地を売買する場合、売買代金がどうなるかはケースバイケースとなります。

例えば不動産業者が宅地分譲するために土地を開発する場合、広い土地になればなるほど区画割りをするために道路が必要となるので道路を敷設し、その道路を公衆用道路として登記します。

このケースでは公衆用道路の売買代金は土地の売買代金に含まれ、持ち分を持つことになる場合がほとんどといえるでしょう。

ですが、既に宅地となっている土地と公衆用道路を売買する時は公衆用道路の売買代金は様々です。

売買する土地の前所有者が、地目が公衆用道路である土地の持ち分を少しでも持っていれば、売買代金に公衆用道路の土地代が含まれることがほとんどです。

しかし、持ち分が一切ない時には、公衆用道路の所有者との話し合いになることが多いでしょう。

通行権を設定し地代を払うか、持ち分を譲ってもらえるか、公衆用道路の所有者次第と言っても過言ではありません。

地目が公衆用道路だと固定資産税がかからない?

土地の売買において、地目が公衆用道路となっている道路の持ち分を持つことになるケースはよくあることです。

ですがこの場合、気になるのは固定資産税ですよね。

売買や相続によって不動産を所有していれば、毎年固定資産税の支払いが必要です。

土地の場所にもよりますが、決して安くない出費です。

地目が公衆用道路となっている場合、固定資産税は必ずしもかからないというわけではありません。

地目というのはあくまで登記簿上の土地の用途による種類のことで、これは固定資産税とは何ら関係がないからです。

登記簿上の地目は23種類もありますが、固定資産税の地目は9種類とかなり少なく、登記簿上の地目が公衆用道路となっているからと言って、固定資産税の地目も公衆用道路であるとは限りません。

固定資産評価は現況主義となっており、登記簿上公衆用道路であるが、実際には家が建っている、などのような場合には宅地と判断されるのです。

固定資産税上の地目が公衆用道路であれば固定資産税は非課税となりますが、非課税かどうかは固定資産評価を確認するようにしてください。

もし現況が公衆用道路で、固定資産評価上の地目が違う場合には、市町村長に公衆用道路認定の申請をしましょう。

公衆用道路の売買の場合、登録免許税が減税に!?

土地がどんな地目でも、売買で所有者が変更される時は登記をすることになります。

登記は義務ではないのですが、二重売買などのケースでは登記をしていないと所有者として対抗要件を備えていないことになるため、ほとんどの場合で登記を行います。

この時に必要となるのが登録免許税という費用で、売買される土地の固定資産税評価額によって変わってきます。

この登録免許税は、固定資産税上の地目が公衆用道路で、評価価格が0円であっても納付の必要があり注意が必要です。

公衆用道路の登録免許税の計算方法は

近傍宅地の単価(㎡)×公衆用道路の面積(持ち分)×0.3

となっています。

近傍宅地の単価は法務局で算出する方法や市町村役場で評価額証明と一緒に記載してもらう方法などがありますので、管轄の法務局に問い合わせをして確認するようにしてください。

公衆用道路を売買対象にしないと困ることがある?

売買をする土地に接する道が公衆用道路である場合、公衆用道路を売買の対象としないと困ることが出てきます。

例えば、ある敷地に接している道路は地目が公衆用道路の土地しかなく、公道に出るにはそこを通るしか方法がない場合はどうでしょう。

公衆用道路を売買対象とせずその土地の持ち分がないと、敷地から公道に出入りする権利がなくなってしまいますよね。

裁判で争ったとしても認められるのは徒歩での通行のみで、車などの通行はほぼ不可能となってしまうでしょう。

これでは自分達が不便なだけでなく、後に売却をしようとする時にも売れないという事態を招いてしまいます。

持ち分を持っていなくても所有者の許可があれば通行や掘削することが可能ですが、相続や売買などで所有者が変わるとどうなるか保証がありません。

多額の使用料を請求されるケースも多くありますよ。

しかも住宅ローンを利用する場合、公衆用道路の持ち分がないと銀行から融資を断られてしまうことがほとんどです。

地目が公衆用道路だからと言って売買対象にしないと後に困ることがたくさんでてきてしまいます。

公衆用道路の売買で気をつけることは?

地目が公衆用道路となっている土地の売買では注意が必要な場合があります。

例えば公衆用道路が昔からある既存道路やみなし道路の場合、建築基準法上の道路とは異なり、建て替えには様々な制限がつけられてしまいます。

また、ガス管や水道管の埋設のための掘削には、公衆用道路の共有者持分者全員の承諾が必要となってきます。

もし1人でも承諾が貰えない場合には、掘削できなくなってしまうので気をつけましょう。

さらに、私道の公衆用道路であれば、補修工事など維持管理にかかる費用は所有者での負担となります。

固定資産税上の地目が公衆用道路となっていれば固定資産税などはかかりませんが、別のタイミングで費用がかかることがあることを頭に入れておきましょう。

公衆用道路の持ち分を持つ時には注意点もありますから、売買の前にきちんと状況を把握し、納得した上で売買へと進むことが大切ですね。

地目が公衆用道路となっている土地は要注意!

地目が公衆用道路となっていても私道であれば売買後の思わぬトラブルに発展することも考えられます。

地目が公衆用道路となっている土地を売買する場合にはしっかりと現状を確認しておくことが大事です。

公衆用道路を売買対象にする場合でもしない場合でも、様々なことを想定し納得いくまで話し合ってから、売買を進めていってくださいね。

 - 土地, 地目