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根抵当権を分かりやすく解説!極度額の増額・減額方法

2018.10.11

不動産を扱う仕事をしていれば、「抵当」という言葉を耳にすると思います。

「家を抵当に入れた」なんて言いますよね。

これは、「抵当権」という言葉で表され、「家を担保にお金を借りる」ことを指します。

そして、それとは少し異なる方法になるのが「根抵当権」です。

今回は、この根抵当権について、抵当権との違いや極度額、元本確定などのご説明をしながら、くわしく解説していきたいと思います。

また、極度額の増額・減額のお話もしていきます。

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抵当権・根抵当権とは?

根抵当権(ねていとうけん)の極度額の変更(増額・減額)についてご説明する前に、根抵当権について簡単に解説します。

まず、普通の抵当権と根抵当権との違いを紐解いてみましょう。

〇抵当権

金融機関が融資をした借り手が返済できなくなった場合、借り手の所有する土地や建物などの財産を売却できる、ということです。

金融機関は借り手の財産を売却したお金で、融資分を回収します。

こちらは一つの取引にその都度設定が必要で、支払いがあって返済が終わるたびに消滅し、抹消されるものです。

そのため、何度か融資を受ける場合はとても面倒なことになってしまいます。

不動産などの価値が下がると補償額も下がるのも特徴ですね。

〇根抵当権

借り手が返済できなくなった時の金融機関に対しての保障、という意味では抵当権と同じですが、いちいち設定・抹消の手間がかからないようになっているのが、根抵当権です。

つまり、定められた範囲内のさまざまな債権に対して、他の不動産などで設定した抵当権も担保にできる、ということになります。

根抵当権なら、登紀の手間がかかりませんし、費用も浮きますし、利息の制約もありません。
また、元本が確定するまでは、根抵当権は消滅しません。

元本が確定された期日にはじめて返済できる、ということです。

これを抹消するためには、根抵当権設定、契約解除の手続きが必要です。

根抵当権で効率よく運用!元本確定とは

根抵当権は、「極度額」の範囲であれば、何回でも貸し借りができ、面倒な登紀なども省くことができます。

ですから、リフォームで融資を受ける場合などに、追加融資が受けやすくなるので、根抵当権の設定を選ばれるケースが多くなります。

先ほど、根抵当権の元本確定のことにふれましたので、その点もくわしくご説明しておきます。

元本確定は、普通の抵当権には無い考え方で、簡単に言えば「曖昧さのある根抵当権の金額をはっきりすること」です。

つまり、普通の抵当権になる、ということになります。

例えば、根抵当権を設定する時点で、契約期間を決めていたとします。

その期間が満了すれば、根抵当権を消滅させることになります。

その際に、未返済額や返済期間などを明確にすることを、元本確定、と呼ぶのです。

「あとどのくらい未返済額があるのか」「いつまでに返す必要があるのか」を知ることになり、これ以降は撤回はできません。

それでは次項で、気になる極度額の変更(増額・減額)を解説していきます。

根抵当権の極度額とは?増額・減額は可能?

根抵当権の極度額については先ほどからお伝えしていますが、「根抵当権によって金融機関がお金を貸せる上限金額」のことを指します。

この極度額を変更することは可能で、民法によってくわしく定められていますので、分かりやすくご説明したいと思います。

まず注目したいのは、「民法第398条5」です。

ここには、極度額について、関係者の了承を得れば変更できることが明記されています。

元本の確定前、確定後などのタイミングに関係なく、双方の合意があれば増額したり減額したりすることができます。

また、後順位担保権者の承諾も必要です。

そして、「民法第398条21」では、元本が確定された後、根抵当権設計者が減額請求できることも定めています。

この場合、利害関係がある全ての立場に対して、合意を求める必要はありません。

根抵当権の極度額の増額・減額で損する人得する人

根抵当権において、根抵当権設計者と根抵当権者の利害についてですが、極度額が高いとメリットがあるのは通常、根抵当権設計者になります。

根抵当権者からしたら、極度額は低い方がいい、ということです。

もし、借り手が返済できなくなり、根抵当権が設定された対象(不動産など)を売却するとします。

根抵当権の極度額が2000万円で、実際の価値がギリギリ2000万円だった場合、不動産の価値が下がっていて、回収できなくなるおそれがあります。

しかし、はじめから低めに設定しておけば、値下がりしても全額回収することを期待できます。

では、極度額の増額と減額の方法について解説していきましょう。

まず、増額の方法です。

根抵当権設定者と、根抵当権者とが合意の下で増額する契約を結び、その他の利害関係者に承諾書を書いてもらうことで、変更することが可能です。

登紀が必要になりますが、設定済みの根抵当権に枝番をつける付加登紀として手続きします。

(民法第398条5を参照)

根抵当権の極度額を減額する方法

では、次に根抵当権の極度額の減額方法をご説明します。

こちらについては、2通りの方法があります。

①民法第398条5の方法

増額と手続きの手順は同じです。

②民法第398条21の方法

極度額の説明の項でも述べましたが、元本確定した後に手続きをすることになります。

元本確定することで、元本と比較して極度額が高く設定されていたことが明らかになるケースがあります。

しかしながら、いくらでも減額を請求できるわけではありません。

根抵当権設定者は、その時点で残っている債務額と、その後2年間に生ずるであろう利息や、定期金、損害賠償の額を加算した額の範囲で減額することができます。

根抵当権設計者だけの意志で決定できて、根抵当権者に極度額の変更を請求する通知書を送ることで、手続きできることになります。

登紀については、やはり付加登紀で行われます。

根抵当権の譲渡

根抵当権の極度額の減額方法をご理解していただけたでしょうか。

最後に補足として、根抵当権の譲渡の方法を知っておきましょう。

まず、根抵当権をまるまる譲渡する「全部譲渡」。

そして、根抵当権を分割して、片方を譲渡する「分割譲渡」。

さらに、根抵当権を譲渡人と譲受人で共有することにして、一部を譲る「一部譲渡」があります。

分割譲渡の場合は、またそれぞれの極度額を設定する必要があります。

一方、一部譲渡は極度額はそのままで、それぞれの債権額の割合、もしくは、譲渡人と譲受人が決めた割合によって債権が担保されます。

どの方法であっても、根抵当権の譲渡では、根抵当権設定者の承諾が必要になります。

しかし、元本確定の後なら、担保されている債権が決まっているため、根抵当権設定者の承諾はいりません。

いろいろと分かりにくい部分もある根抵当権ですが、普通の抵当権よりも不動産の運用が楽になりますから、民法とにらめっこして、少しずつ覚えていくことをおすすめします。

さらに効率よく運用できるようになることと思いますよ。

根抵当権のことを理解しよう

根抵当権は、何度も融資を受ける場合に、設定しておくと便利ですが、状況によってはメリットばかりでもありませんので、用途に応じて選ぶことが必要です。

「抵当権」「根抵当権」はすぐに理解できるものではなく、奥が深い知識なのでゆっくりと理解していけばいいと思います。

法務局から発行できる実家の登紀事項証明書に、もしかしたら抵当権について登紀されているかもしれませんね。

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