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賃貸不動産は何が課税対象?敷金礼金は消費税がかかるの?

2018.8.21

これから新居を探す方は、引越し費用と引越し時期に非常に悩んでいると思います。

特に消費税がいつ上がるかを気にしていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。

消費税が上がれば契約後に家賃は値上がりするのか、敷金礼金なども高くなるのか、気になるところだと思います。

今回は賃貸物件にかかる費用の消費税について解説いたします。

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賃貸物件で消費税のかかるものは?

賃貸不動産は、何が消費税の課税の対象になるかを整理しましょう。

敷金礼金など、不動産の内部の前に不動産の大外の部分から見ていきます。

まず、貸出した土地は非課税です。

しかし同じ土地でも、駐車場は課税対象になります。

そして住居ですが、こちらは区分により分かれます。

賃貸物件は居住用として貸出すのであれば非課税対象です。

しかし、物件を事業用に貸出す場合は課税対象になります。

この場合借主は個人、法人を問わず、事業用の賃貸物件は課税対象です。

駐車場も、明確な停止枠などが明示されていないような場所の場合、単なる貸出地として非課税になる場合もあります。

まとめると以下のようになります。

・貸出した土地:非課税対象
・駐車場:課税対象
・賃貸住宅:住居用物件であれば非課税、事業用物件であれば課税対象

ここでの肝は、その物件の使用用途です。

その物件に居住するか、事業に使うかで課税の対象になるか否かが決まるのです。

事業用賃貸物件は課税対象!居住用であれば社宅などは非課税!

前の章では、賃貸物件は居住用か事業用かで課税対象になるか否かの判断が下されることをご説明しました。

では「事業用不動産」とは一体何なのでしょうか。

これは収益を得ることを目的に所有・利用される不動産を指す言葉です。

これは賃貸も分譲もあり、賃貸の場合は居住用のように敷金、礼金も設定されます。

例えば店舗、事務所ビルなどテナント事業のための設備として利用される不動産は分かりやすいですよね。

この他には投資の対象とされるマンションなどもこれに該当します。

一方、居住のために所有される住宅等は法人が借りていても事業用不動産には当たりません。

例えばSOHOとも呼ばれる在宅ワーカーが、居住しながら仕事場とするのであれば、それは居住用の賃貸と見なされます。

また「社宅」など、法人が従業員のために寮として不動産を賃貸しても、それは居住用賃貸となり、事業用不動産ではないのです。

少しややこしいのですが「居住用不動産」にしても、それは「事業禁止」という意味では必ずしもないのです。

居住用不動産の大前提は「生活の本拠があること」です。

そのため事務所としての賃貸が禁止されている賃貸物件でも、「自宅兼事務所」であることが必ずしも契約違反とはなりません。

前の章で説明したとおり、事業用不動産は消費税などの課税対象です。

自宅で仕事をなさっている方は是非、賃貸物件の用途を再確認し、余計な出費のないようにしましょう。

賃貸物件に居住すれば敷金礼金は消費税なし!

今度は賃貸物件の細部に渡って見ていきましょう。

基本的に物件を賃貸する際にかかる費用には、以下のようなものがあります。

・家賃
・管理費、共益費
・敷金
・礼金
・償却金
・仲介手数料
・更新料

ご存知の方もいるとは思いますが、改めてこの区分をおさらいします。

「家賃」は、部屋を借りるためのお金です。

「管理費、共益費」は、部屋以外の共用のスペースの維持の為に支払うお金のことです。

「敷金」は家賃滞納や、貸した部屋の破損時の修理代金に充てられるお金を前払いするお金のことです。

「礼金」は借主が家主に対し、契約を受託してくれたことに関する謝礼金です。

「償却金」は敷金と同じ用途で使われるものの、使わない分は返却される敷金に対し、部屋の修理や清掃で余っても返却されません。

俗に「クリーニング代」「清掃費用」などと名前を変えていることもあります。

「仲介手数料」は、契約締結時に仲立ちをした不動産屋さんに支払う成功報酬です。

「更新料」は、賃貸契約の満期に再び賃貸契約を結ぶ際の契約金です。

これらは居住用物件の場合、課税対象になるお金は「仲介手数料」のみです。

これ以外のものは全て非課税対象になります。

これにより賃貸中に消費税が上がっても、家賃の支払額は基本変動しないということです。

もし家賃が値上がりする場合は、税金とは関係のない値上がりということです。

ちなみにこれら不動産の主要な契約費用ではない付随費用はほとんどが消費税の課税対象です。

具体的な例を挙げると、以下のようなものです。

・火災保険料
・鍵交換代
・消火器設置
・保証会社利用料
・不動産会社のコンシェルジュ利用料金

これらの利用は居住用、事業用問わず課税対象です。

事業賃貸物件は礼金などに消費税がかかる!駐車場は要注意

居住用の賃貸物件の場合、仲介手数料を除くと契約時に消費税の課税対象になる支払いはありません。

しかし物件を借りる目的が事業用だった場合はそうではありません。

先ほどもお伝えしたように、事業用として賃貸を行う場合は、前の章で挙げた項目のうち「敷金」以外が全て課税対象となります。

基本的には「一度預けて、将来的に返還されるお金」以外は全て課税対象になると考えましょう。

そのため返却可能性のある敷金は非課税であり、返却されない礼金は課税対象になります。

このように同じ賃貸物件でも、居住用と事業用でかなり性質が異なるのです。

この時に注意したいのは、課税対象になる駐車場です。

時に物件の家賃に「駐車場込み」という但し書きのある物件があるのを見たことはないでしょうか。

この時事業用物件に駐車場込みの家賃を設定されていても、事務所も駐車場も両方課税対象なので特に問題はありません。

問題は居住用物件の「駐車場込み」の家賃です。

この場合、物件は非課税ですが、駐車場は課税対象です。

もし金額に疑問がある場合は、不動産屋さんに確認をしましょう。

「自宅兼事務所」として賃貸できる物件の境界線

前の章までの説明を見ると、居住用不動産は事業用不動産に比べて非常に税金が優遇されているということがお分かりいただけたと思います。

物件自体も、敷金礼金などの付随的な費用でも、事業用物件は消費税の課税対象が多く設定されています。

そうなると、居住用不動産で事務所を設ければよいと考える人もいるかもしれません。

しかし、もともとは居住用なのですから、どのような条件でも自宅兼事務所が認められるわけではありません。

この章ではそんな「自宅兼事務所」として認められる範囲について解説いたします。

前の章でもお伝えした通り、「自宅兼事務所」の大前提は、「生活の本拠があること」です。

つまり、その物件に住んでいることです。

非課税なのは「居住用物件」だからなので、誰かの生活拠点でなければなりません。

それをクリアした上で細かな条件が設定されてきます。

その際の条件とは、以下のようなものです。

・生活拠点として妥当な営業時間である。
・騒音や異臭などが、居住空間としての限度を超えない。
・生活拠点として考えられる以上の電気、水道、ガスを使用しない。

つまり「生活拠点として相応しい暮らしをしているかどうか」ということです。

ひとつの例として、賃貸不動産会社の事務所を居住用物件に設けたとします。

この場合、不動産会社には来客もあれば業者の立ち入りもあります。

このような事務所は不特定多数の出入りがあるので「自宅兼事務所」を開くのは困難であるということです。

敷金礼金の消費税節約のために無理を通さないこと

「居住用物件」を「住居兼事務所」にすること自体は、違法性がある行為ではありません。

しかし、トラブルが起きるのではないかという、ネガティブなイメージを持っている大家さんもいるのは事実です。

例えば家賃の滞納などをした場合、大家さんは借主に対し、裁判所に退去申請をし、強制執行を行うこともできます。

居住用の賃貸物件を住居兼事務所にした場合、裁判所も即退去の強制執行を行う、という問題にはなりません。

ただ、前の章でもお伝えしたとおり、その事務所開業により居住用物件の限度を超えるような使用があった場合はその限りではありません。

多くの人間の出入りや、事務所用に部屋の独断リフォームを行うなどは大家さんの訴えでの退去が認められるケースもあります。

その場合は、退去の上に賠償金さえ請求される場合もあります。

単なる敷金礼金の消費税の節税のためだけに無理を押し通すことはしないようにしましょう。

居住用物件は、節度を守った使用が求められるということですね。

不動産の課税を決める要素は居住用か事業用か

居住用物件には安定的な価値が求められ、事業用物件にはその時の最大利益が求められます。

使用目的が違うために、税金の課税非課税も区別されています。

居住用物件に事務所を設けることは違法性はありませんが、推奨されているわけでもありません。

賃貸物件はあくまで借りている物件です。

使い方は節度を守りましょう。

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