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なかなか厄介!アパートの契約更新時の保証人の取り扱い

2018.6.30

近年、家賃滞納のリスクが多いことからアパート契約時の審査が厳しくなっています。

中でも最も厄介なのが、保証人関連です。

当然、大家さんも借主もお金のことで揉めるのは嫌ですよね。

きちんと払うという方も多いとは思いますが、そんな人でも保証人を立てなければいけません。

今回はアパートの契約更新の際の保証人についてご説明したいと思います。

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アパートの保証人は大きく分けて2つ!契約更新も継続

今アパートやマンションを賃借している方は、誰しも契約の時に既に保証人を立てていると思います。

その場合、立てた保証人はふたつのうちのどちらかでしょう。

実際に保証人を立てたか、保証会社を利用したかのどちらかです。

実際に保証人を立てた場合に関しては、その通りの意味です。

両親、親族、知人など、借主以外の誰かが保証人として責任を負うことになります。

保証会社とは、手数料を支払うことによって保証人の代わりになってくれる会社です。

保証会社を利用すれば、もし借主が入居中に家賃を滞納した場合、保証会社が大家さんに家賃を代理弁済します。

しかし保証会社もボランティアではないので、当然払った家賃を後に借主に請求してきます。

イメージとしては銀行の口座引落額が残高を上回っていた場合、銀行が自動的に不足分を融資し、後に口座から引くという『自動融資』システムのようなものです。

契約更新の際は、基本的に契約時に立てた保証人、又は保証会社が現在も有効であると判断されます。

つまりアパートを更新すると自動的に保証人の名義も継続します。

保証人に不幸があった、断られた、疎遠になったなどの時は注意しましょう。

実はアパートの保証人に厳密なルールはない!

これからアパートの契約更新時の保証人の様式によってどのように手続きが変わるかをご説明しますが、その前にひとつの前提として覚えておきたいことがあります。

それはどの物件にも共通する保証人に関するルールはない、ということです。

契約は大家さんの意志が介在し、不動産屋さんはその代行をしています。

例えば実際の保証人を立てられる人でも、入居するには保証人を立てた上で保証会社の加入も必須としているアパートもあります。

そのようなアパートの場合は、借主は実際の保証人を立てていても保証会社の加入を義務付けられることになります。

契約の内容は不動産屋さんが決めているのではなく、大家さんの意思を反映させていることが多いのです。

そのため、不明なことがあれば大家さんの確認を初回契約時に聞いておくのが確実です。

それを保管しておくことで、更新時に慌てるリスクが減ることでしょう。

アパートの契約更新!保証人を立てた場合

それではここからアパートの契約更新時の保証人の取り扱いについて解説します。

まずは保証人を立てていた場合です。

この場合は保証会社を利用している場合に比べて、ルール変更があることが多いです。

もちろん物件によっては何事もなく更新ということもあります。

それまでの契約期間に家賃滞納などのトラブルが起きていない場合など、大家さんとの信頼関係がある人ほどそうなる可能性が高いと思われます。

しかし、大家さんによっては契約更新時の本人確認、保証人名義の印鑑証明の提出などを要求される場合があります。

本当に厳しい大家さんの場合、保証人の収入証明の提出を求められることもあります。

基本的に初回契約時のルールの厳しさに比例して、契約更新時の要求レベルが高くなると考えて差し支えありません。

あくまで保証人は大家さんのリスクマネジメントなので、大家さんのルールにある程度の理解を示す必要があるでしょう。

ちなみに契約更新をした場合は、不動産屋さんが保証人に本人確認や連絡をすることは極めて稀です。

保証人が保証人になったことを忘れていたり、都合が変わったなどのこともあるため継続できるかは借主が自ら保証人に連絡をしておいた方がよいです。

アパートの契約更新!保証会社を利用する場合

今度はアパート保証人に実際の保証人を立てず、保証会社を利用した場合の契約更新の手順について説明いたします。

保証会社の場合は契約満了が近付くと、通常の保険や免許証の更新のように郵便で保証会社の更新を促す葉書が届きます。

基本的に、入居中に保証会社を解約することは出来ませんので、更新料を支払わなければなりません。

更新料は保証会社によって異なりますが、1年の更新で10000円から20000円程度の更新料を請求されます。

初回契約時には家賃の半月分や1ヶ月分が契約料になることもありますが、更新の場合は物件の価格で変動しない基準であることがほとんどです

契約更新に関しては書類などはなく、葉書に口座が書いてあるのでそこに単純に名義を入れて振込みを完了すれば終わりという会社が多いです。

振込み自体も小額なのでATMで可能です。

ただし契約期間中に滞納履歴などがある場合は再審査などを要求される場合もあります。

更新したことを借主が大家さんや不動産屋さんに連絡する必要はありません。

保証会社に支払う更新料の支払いを忘れていると、督促の電話がかかってくるので注意しましょう。

アパートの保証人を『保証会社→保証人』に変更する場合

保証人と保証会社について、アパートの契約更新時にどのようにすればよいのかをご説明しました。

ところで、契約更新時、もしくは入居中に保証人について変更したいという時もあるかと思います。

保証会社を利用していた借主が保証人を立てる場合は、契約した不動産屋さんか大家さんに連絡しましょう。

それを踏まえて大家さんのルールで保証人の審査が始まります。

そして認められた場合は、忘れずに保証会社に解約の連絡を入れましょう。

保証会社を解約しないと、毎年更新料を請求されてしまいます。

注意が必要なのは、間違っても先に保証会社を解約しないということです。

保証人が見つかったとしても、借主の代わりにその方が弁済が可能かどうか認められなければ保証人にはなれません。

保証人が見つかっても、審査に通らなければ意味がありません。

保証人が審査に落ち、再度保証会社と契約するとしても、初回契約は更新よりも高額(家賃の半月~1ヶ月分)になることが多いので、無駄な出費になる可能性があります。

アパートの保証人を『保証人→別の保証人』に変更する場合

アパートの保証人を立てていて、契約更新時、または入居中にそれを変更したい場合は、そのケースによって手続きが変わります。

例えば父親を保証人に立てていて、その父親が亡くなってしまった場合です。

この場合は死亡した父親の遺産を相続した人に自動的に名義が変更されることが一般的です。

具体的に言えば配偶者である母親や兄弟です。

この場合は相続人がその事実を知らない場合もありますので、まずはご家族に話し、その上で名義変更があったことを不動産屋さんや大家さんに連絡した方がよいでしょう。

では死亡などやむをえない事情ではない、個人的な理由で保証人を変更したい場合は、どうでしょうか。

その場合、その時点で家賃の滞納がないかどうかが焦点となります。

既に家賃の滞納が起こっている状態での保証人変更は絶対に認められません。

保証人を変更する前に清算をしなければ話にならないので、清算をしてください。

家賃の滞納がない場合は、保証人と借主の両者が保証人解除に合意したことを認めなければなりません。

一方の自己都合での変更ができないので、特に保証人になる方は初回契約時にそのことも踏まえて保証人になるかどうかを考えましょう。

両者の合意があっても、その解約には別の同等の弁済能力のある保証人の設定が不可欠になる場合がほとんどです。

新しい保証人がいる場合は、その新しい保証人の審査が始まり、認められれば晴れて変更になります。

そこで新しい保証人が審査で認められなかった、または他に立てる保証人がいなかった場合は保証会社の利用に変更となります。

しかし保証会社にも審査があることを忘れないでください。

保証会社の審査に通ればよいですが、逆に審査に通らなかった場合、今まで住んでいたアパートの退去を命じられることもあります。

アパートの保証人関連の問題は、とにかく連絡すること

アパートの契約更新は、契約時から数年経っているため保証人自体も忘れているということが多々あります。

お金に関わることなので、まめな連絡を取りトラブルが起きていないかの確認を行うようにしましょう。

保証人については、更新時ではなく初回契約時にちゃんと話し合うことが大切です。

片一方の都合だけでの解約はできませんので、保証人になる方もよく考えて決めましょう。

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