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瑕疵の読み方と意味は?物件を探す際に気をつけること

2018.6.17

どのような方法で物件を探していますか?

ほとんどの方がインターネットを使ったり、不動産屋さんに資料をもらったりするかと思います。

インターネットや資料には、物件にまつわる様々な事項が記載されています。

その中で『瑕疵物件』、『心理的瑕疵あり』などの記載を見たことがあるでしょうか。

今回は、物件探しの際に役立つ『瑕疵』の読み方と、その意味について、また心理的瑕疵を中心にご紹介していきます。

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瑕疵の読み方と意味について

瑕疵という言葉を使ったことはありますか?
普段の生活の中では、なかなか使わないですよね。

ここでは、読み方と意味について説明します。

まず、読み方ですが、『かし』と読みます。
一般的な意味では、傷、欠点または過失や、法律上の欠点や欠陥があることを言います。

不動産の取引の中では、よく瑕疵という言葉が出てきます。

中でも身近にあるのは、不動産売買のケースで、物件(目的物)に瑕疵があった場合に、売主等が負う瑕疵担保責任があります。

次に売買や賃貸のケースでは、物件(目的物)に物理的な瑕疵はないものの、以前その場所で自殺や殺人があったりと、心理的に抵抗を感じる事件があったことを指す心理的瑕疵があります。

後者は、俗にいう、訳あり物件の類です。

つまり、目的物への物理的な欠陥だけでなく、権利に関する欠陥など、法律の概念としても用いられるものなのです。

物件資料を読み込んで意味を知ろう

瑕疵の意味については、ざっくり説明しましたが、実際に資料に書かれているのでしょうか。

心理的瑕疵については、資料に記載されているケースが、ほとんどだと思います。
インターネット広告にも、心理的瑕疵ありというように記載されています。

情報が多くて見落としがちですが、よく読み込んでください。
賃料や間取りなど、基本的な説明のあとの備考欄に、記載されていることがほとんどです。

しかし、詳しい事故の内容などは、書かれていないことがほとんどなので、不動産屋に聞いてみましょう。

事故なのか事件なのか、いつ頃の出来事なのかなど、知っている限り、詳しく教えてもらえます。
部屋の傷み具合なども、内覧前に知ることができたら、心の準備ができますよね。

積極的に聞くのは失礼なことではないので、ぜひ情報を集めてみましょう。

心理的瑕疵の読み・意味について詳しく見てみよう

心理的瑕疵は、そのまま『しんりてきかし』と読みます。
事故物件や訳あり物件と呼ばれるものです。

物件または近隣で、自殺や殺人事件があったり、指定暴力団などの事務所があるなどが該当します。
その事由があったことを、事前にわかっていれば、契約しなかったというように思われるものです。

基本的には、心理的瑕疵物件には告知義務がありますので、契約までの間に説明があります。
ただ、建物の欠陥など、物理的な瑕疵とは違って、かなり曖昧です。

ちゃんとした決まりがないため、過去の判例を見ながら不動産屋さんも対処することが多く、頭を悩ませているのも事実です。

例えば、マンションの屋上から飛び降りの自殺者がいたとして、告知義務があるかというと、告知しないケースが多いと思います。

室内やその土地に関しての、心理的瑕疵は告知してくれますが、該当しないものもあります。

あと、あってはいけないことですが、売主が売却の際に殺人事件があった土地(埋められていた)であることを黙って、売却したことがあったようです。

数年前の事件で新聞などでも報道されおり、インターネットで検索すれば、すぐ出てくるような事件でした。

アパートの建築も始まってしまっており、損害賠償の話になったと思いますが、いろいろな意味で、ぞっとさせられました。

そのため、自身でも、インターネットで周辺に事件事故がなかったかどうか、調べてみるのも必要かもしれません。

心理的瑕疵物件もポジティブな意味に

ここまでは、心理的瑕疵物件の意味や読み方について説明してきました。
ここでは、あえて心理的瑕疵物件を選ぶメリットについて説明します。

事故物件という呼び方で、どんどん認知されてきた心理的瑕疵物件。
最近では、事故物件のサイトも出てきています。

事故物件のみを探している強者がいたり、有名な不動産検索サイトの項目にも、心理的瑕疵物件の選択項目が増えたりと、注目を集めています。

事故物件の魅力は何と言っても、相場以下の賃料や売却価格で契約ができることです。

事故後の腐敗など、物件に与える損傷が大きければ大きいほど、しっかりリフォームを行うことがほとんどです。

床材やクロスが、新品で入居できることも、人気のひとつかもしれません。

心理的瑕疵になった理由や事故の詳細などは、不動産屋さんに問い合わせれば、教えてくれます。

凄惨さや相場リフォームの程度など、総合的に考えて賃料を設定するので、物件決定の判断材料になりそうですね。

ただし、値下げ価格も期間限定の場合も多いので(2年後元の賃料に戻すなど)、不動産屋さんに聞いてみましょう。

心理的瑕疵による瑕疵担保責任の読み方と意味について

自殺などの事実を知らず、売買契約してしまった。

そんなときは、どうしたらいいのでしょうか。
購入した側からすれば、契約を解除したい、損害が発生していれば賠償してほしいですよね。

そんなときに、瑕疵担保責任というものがあります。
読み方は、「かしたんぽせきにん」です。

意味は、売買契約などの場合に、その目的物に瑕疵があった場合、売主等が買主等の権利者に負う担保責任のことです。

ただし、前述したように、心理的瑕疵は取引する人の事情心情に左右されるので、明確な基準がありません。

そのため、過去の裁判の例をみながら、判断していくことになります。
訴えが認められた場合は、契約解除や違約金の請求や、損害賠償を請求することができます。

認められるかどうかや、金額などの判断については、重大性・経過年数・買主の使用目的・事件の記憶が残っているかどうかを、総合的に判断するようです。

売りたい貸したい人のための心理的瑕疵について

これまでは、買主、貸主目線で瑕疵についての読み方や意味について、説明してきました。
では、オーナーさん個人の場合はどうでしょうか?

オーナーさんにとっては、心理的瑕疵に該当する事柄は、かなり頭を悩ませます。
なんとか良い条件で、早く売りたい・貸したいと思われている方が、ほとんどだと思います。

確かに、黙っていれば、不動産屋さんも購入者も、わからないこともあるでしょう。
ただ、近隣住民など、思わぬところから耳に入る可能性が大いにあるのです。

かなり前の話だから大丈夫だろう、本人たちは大きなこととは考えてなかったでは、言い訳にならない事態になってしまいます。

上記で説明した契約の解除だけではなく、損害賠償を請求され、オーナー自身に大きな負担が掛かってくる恐れがあるのです。

中古物件では個人間取引の際、しばしば瑕疵担保責任免除の特約をつけて、契約することがあります。

この際も心理的瑕疵が認められれば、瑕疵担保責任の免除はされないという判例も過去にありました。

物理的な瑕疵と、は関係ないよと判定された例です。

どう判断されるかは別として、最初からありのまま伝えておくことが、安心・安全な取引において大切なのです。

物件探しは慎重に!

物件探しでは、ついつい間取りや金額に目が行きがちですが、その土地や過去について調べてみるのもポイントです。

また、質問することも大切なので、疑問に思ったことは質問していきましょう。

ぜひ、いろいろな情報を集めて、納得のいく物件に出会ってください。

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